觀點意見:房地産調控還沒有找準調

观点地产网

2014-11-05 03:39

  • 房地産調控沒有找準調,無論是抑市,還是托市,政府都沒有真正尊重市場規律。

    房地産調控沒有找準調,無論是抑市,還是托市,政府都沒有真正尊重市場規律。

    葉檀 中國政府希望保持房地産市場穩定,在幾十個城市放松限購、小規模補貼購房者之後,住房市場出現了分化:沒有放松限購的一線城市,地價房價全面上升;中小城市則萎靡不振,百城房地産價格環比、同比大部分下降。

    房地産調控沒有找準調,無論是抑市,還是托市,政府都沒有真正尊重市場規律。

    目前,中國房地産欠缺的是消費者的消費能力。過去十年,房地産主要靠城市中高收入居民支持,未來十年,主要靠城鎮化過程中轉移出農村的農民支撐。農民能否市民化,關鍵是住房、就業和子女教育。住房、就業是迫在眉睫的問題,醫保是中期問題,養老是長期問題。

    城鎮化與龐大的人口不一定會提高房價,人多,房價就高,是個僞命題。如果高收入階層都到境外購房消費,境内的高端房會受到嚴重沖擊;如果境内龐大的中低收入階層不能成為有效消費群體,不僅不能托住房價,還會成為政府補貼的分食者,拉低平均價格水位。

    目前市場動力已經有所衰減,新的引擎還沒有發動:第一批投資者獲得高額收益、順利抽身出市場之後,剩下的是對價格非常敏感的剛性需求群體,而最大規模的群體,從農民轉為工人,從農村來到城市的人,還需要漫長的培育期,才能成為中産收入階層,才能成為消費中堅力量。未來十年1億農民進城,能不能順利轉化為有效消費群體,需要看産業發展是否順利,技術培育是否到位。

    中低收入階層是價格敏感群體,對房貸利率十分敏感。行政色彩十足的限購退出市場後,9月底央行松綁限貸。此舉效果好于取消限購,對于剛性需求者是極大利好。中原地産首席分析師張大偉認為,限貸松綁的效果相當于限購松綁影響的5倍以上,起碼可以增加30%的可購房人群。中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)主任甘犁則認為,松綁限貸将直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放,規模為550萬套左右,但這對于城鎮現有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房來說,仍屬杯水車薪。

    首套房7折利率沒有得到普遍執行,不是執行力不夠,而是市場不同意。從商業銀行層面而言,既有房貸額度限制,又有赢利與風險束縛,首套房房貸風險高于多套房,銀行融資成本在上升,銀行不會輕易釋放低息貸款。根據融360網站的最新數據,房地産風險最小的城市北京首套房貸普遍是9折,而上海以9.5折為主,7折利率市場難以尋覓。

    要穩定房地産市場,“釜底抽薪”的辦法有兩個。

    或者,提高農民土地收益,讓農民一次性變現,獲得原始積累,在農民進城的同時,讓農民買房上樓。此舉後遺症很多,農民一次性變現後無法享受增值收益,農民大多欠缺投資專業技能,征地後獲得的幾十萬現金有可能在20年後成為現在的2萬塊錢;一次性變現無法擺脫就業困境,一些地區已經出現民間小賭場跟随征地農民走的現象,揮霍很容易,生存很艱難。

    日本和台灣地區的農民之所以成為富裕群體,主要是土改完成後保障農民産權,讓農民依靠土地增值收益養老,相當于分享工業化進程紅利。剝奪農民的土地收益權,換取低價社保,本質上是劫掠農民的工業化紅利。

    目前北京、武漢等城市郊區的農民已經得到了大筆收益,而貴州、雲南遠離城市的農民土地收益與農産品相當,隻能靠工業化區域逐步擴張,讓農民在各個階段分享不同的收益。反過來說,工業化、産業化,城鎮化才能找到農民的就業崗位,形成良性城鎮化過程。農民單純依靠土地收益生活,相當于一隻大象盯在中國經濟這隻牛身上,不可能持久。

    第二個辦法,在城鎮化的過程中培育就業機會,同時,為低收入群體建立住房銀行。

    房貸利率是影響房地産的首要因素,在中國隻有拟議中的房産稅能與之相提并論。房地産個貸是長期負債,且按複利計算,利率水平對還貸成本極為敏感,降低利率是增加需求的有效手段,而銀行不可能降低利率,财政貼息又難以支撐。房地産低息貸款從何而來?

    政策性銀行有了形狀,國開行成為首選。7月29日,銀監會官方網站宣布,銀監會批準國家開發銀行住宅金融事業部開業,其業務範圍為辦理納入全國棚戶區改造規劃的棚戶區改造及相關城市基礎設施工程建設貸款業務等。此舉意味着,通過棚改推進城鎮化進程、推進經濟與社會結構轉型升級,已經上升為國家戰略,資金主要通過政策性銀行解決。

    如下的悲觀設想并非空穴來風:棚改無法獲得實際經濟收益,低效率與貪腐使基礎設施投資邊際效應下降為零,産業升級沒有應聲而起,大量沒有經過專業培訓的就業者尋找機會,結果可以預料,政策性銀行手中積攢了大量壞賬,不得不通過資産證券化等方式轉移壞賬,或者由财政注資。前一結果必然擾亂投資市場,造成資本貨币市場信心低落;後者更加糟糕,央行發行貨币推升物價,低效的基建成本由全民買單,買單數額起碼在萬億元以上。

    與個貸銀行不同,國開行住房政策銀行主要是解決城鎮化過程中的保障開發,不是針對購房個人,剛性需求的購房個體,仍然難以得到亟需的低息貸款。城鎮開發貸與個貸有本質區别,風險控制、管理模式都不同,個貸行需要檢視各個城市、城市區塊的房地産風險,為個人進行信用評級,以及利用證券化的方式釋放更多的貸款。中低收入階層獲得低息貸款購入城市住房,通過産業經濟發展,讓農民群體體面就業、徹底地有尊嚴地融入城市,轉換成城市公民身份。

    個貸政策銀行與公積金在本質上有相似之處。公積金是幫助職工貸款的公益基金,建立初衷良善,也學習了新加坡等國的先進經驗。

    但目前公積金使用效率不高,各地區各自為陣。公積金很大一部分屬于活期存款,白白損失200多億,國民在轉換城市時,到新城市申請公積金,比登天還難。地方政府把公積金看成自己籃子裡的菜,不容他人染指。

    公積金轉成住房貸款銀行轉換成本相對較低,可以解決中低收入階層低息房貸難題,也可解決區域分割的山頭主義,公積金專業化和集中管理都可實現,實現良性循環。目前,公積金規模4萬億,加上誰也不知道帳目的維修基金1萬億,如果再發行1萬億金融債,可基本滿足個貸要求。公積金繳納者轉換成為銀行股東,他們的紅利将高于活期存款,對繳納者有利。

    一方面公積金浪費,一方面需求者得不到低息房貸,另一方面公積金繳納者隻能得到活期存款——三輸局面不應持續,也不可能再持續下去了。

    葉檀 博士,知名财經評論家、财經專欄作家 本文原發于《FT中文網》

    撰文:葉檀    

    審校:武瑾瑩



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