穩定樓市是為避免陷入緊縮

观点地产网

2014-12-30 17:53

  • 作為中國最重要的稅收來源,房地産市場保持穩定是避免緊縮之路。

    作為中國最重要的稅收來源,房地産市場保持穩定是避免緊縮之路。

    葉檀 11月21日,央行降息,市場預期暖冬來臨,然而寒冬還在繼續。數據顯示,2014年11月,全國100個城市新建住宅平均價格為10589元/平方米,環比下跌0.38%,為連續第7個月下跌,跌幅縮小0.02個百分點。

    雖然下跌,但降息後,市場稍有回暖。據網易房地産數據顯示,11月5日至12月5日期間,廣州樓市成交住宅達7351套,環比下跌10.9%;成交面積為853451平方米,環比下降8.4%。期間,在11月22日與29日出現兩個交易小高峰,22日廣州全市樓盤銷售套數達332套,環比上漲45.7%,29日達到422套,環比上漲10.8%。

    降息沒有也不可能讓房地産市場大幅回暖。貸款利率下降0.4個百分點,對價格敏感的剛性購房者有利,但對習慣于高收益的投資者缺乏吸引力。

    銀行對于融資成本、各地市場有自己的判斷。目前,包括各大行在内,存款利率已經上浮到頂。在金融脫媒的情況下,銀行的存款成本沒有下降。據融360網站數據,利率下降後各銀行房貸利率變化不算大,除了北京、上海等地有最低八五折的貸款,其他如重慶等大城市,房貸利率最低九折,最高為基準利率的1.05倍。一年期基準貸款利率為5.6%,1.05倍即為5.88%,原長期貸款基準利率6.55%,1.05倍反而在原有基準利率上有所上升。對首套房貸打折的銀行通常對是否使用公積金有嚴格規定,銀行的廉價資金并不好拿。

    利率市場化,居民存款流失将成為常态。目前基金、券商資管、保險資管、信托、銀行理财等規模共計38.8萬億元。上一輪投資熱之時,企業的信用風險等問題沒有得到很好解決,銀行此前由于鋼貿、基建等留下的一堆可疑資産需要處置。而新一輪的投資又如泰山壓頂,壓在銀行頭上。對于銀行來說,隻有華山一條路,通過資産證券化的方式成為産品設計類銀行。

    對于富裕人群來說,追求的是投資回報率。100萬的資金,年化無風險收益率目前在5%左右,一個月收益有4000多元。這筆錢若投入房地産市場,最大的風險是資金沉澱難以兌現,以及未來的房地産稅。除非在自貿區等特殊區域,目前的房地産價格不可能達到5%以上的無風險收益。12月1日,高盛中國在2015年宏觀經濟及A股策略會上預計,明年有4000億資金從樓市轉向股市,相當于流通市值的3%左右。确實,富裕人群仍然在購房,但他們或者鐘情于莊園,或者到境外投資。

    降息與釋放基礎貨币不是同一個概念,降低名義利率不可能壓低實際利率。降息對負債率高的大型基建項目、大型公司有好處,對于中小企業、房地産等好處不多。

    房地産是否就此沉淪?未必。原因就在于高負債率,以及信用抵押品或多或少與房地産相關,中國去杠杆如果去到房地産大幅下降,債務風險就不是可能而是現實。

    一則貌似無關的新聞與房地産有關。财政部、國家稅務總局近日宣布,從11月29日起調整成品油等部分産品消費稅。這是自2009年成品油稅費改革後首度調整成品油消費稅。全球原油價格下降,中國大量進口原油,但成品油價格保持穩定,實質是通過改革讓消費實際價格保持穩定,以免陷入緊縮區間。

    房地産同樣如此,作為中國最重要的稅收來源,房地産市場保持穩定是避免緊縮之路。

    葉檀 博士, 知名财經評論家、财經專欄作家

    撰文:葉檀    

    審校:勞蓉蓉



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