觀點意見:新土改農民可以獲得多少收益?

观点地产网

2015-01-12 15:50

  • 農民所獲得的收益取決于土地溢價、交易活躍度、轉讓後的經營範圍劃定等。

    農民所獲得的收益取決于土地溢價、交易活躍度、轉讓後的經營範圍劃定等。

    葉檀 日前,中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》,标志農村土地制度改革即将進入試點階段。

    土地的所有制不會改變,這是根本,建立在現行産權基礎上的承包權、經營權等可以進行交易。去年11月,國務院發布《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業适度規模經營的意見》明确提出,在堅持農村土地集體所有制的前提下,實現所有權、承包權、經營權三權分置,建立的是土地承包權流轉市場、經營權交易市場,保護流轉、經營方的正當權益。

    不改變土地所有權性質,實行承包權交易、經營權抵押等,盤活現有的土地資産,建立現代化農業。土地承包權轉讓在各個地方尤其是經濟發達地區已經非常普遍,江南一些經濟發達村鎮每年轉讓每畝承包地獲得800到1500元不等的轉讓收益,允許承包權轉讓是對市場經濟中某一自發現象的追認。

    農民所獲得的收益取決于土地溢價、交易活躍度、轉讓後的經營範圍劃定等。全國人大财政經濟委員會副主任委員辜勝阻表示:“農民承包土地的經營權證、農民宅基地的使用權證、農民在宅基地址上自建住房的房産證,這三種權益就是農民承包土地的經營權,這種經營權是可以流轉的,農民宅基地的使用權,農民在宅基地址上自建住房的房産權,通過三證、三權的确認,然後建立一個公開、公平、公正的流轉市場。”

    擁有土地承包與經營權的人可以轉讓、抵押,讓土地從僵化的資産成為活的資産,解決農業生産資金不足。目前交易市場等已陸續建立,據國際在線報道,為了幫助農民有序流轉土地經營權,在全國1200多個縣市區、15000多個鄉鎮,陸續建立了農村各類産權流轉交易提供場所、設施、發布信息、組織交易等服務的農村産權交易中心。土地流轉的價格在交易中心由交易雙方自行協商,也可以公開競标。

    一塊土地經營權轉讓,如果是在肥沃的經濟作物區比如在昂貴的中藥産區,出價者如果足夠多比如有三家以上競價,也許可以得出對農民有利的有效價格。土地經營權轉讓價格相差極大,隻要是市場價格,都可以接受。在開始階段,重要的是建立規則,統一交易市場,以公平的規則發現價格,提升交易效率可能是第二位的任務。

    假如在轉讓過程中,基層政府逼迫農民将土地轉讓給政府早已中意的大型企業,暗示其他市場主體不要參與競争,那麼轉讓過程就可能變成一種土地溢價的不公平輸送過程,不掌握定價能力、談判能力的農民可能将承包權以極低的價格長期出手。

    不出意外的話,很快将有一些農業經營大戶浮出水面,他們現在辛苦經營的大農場可以得到法律的保護,擁有最終經營權的經營者可以長期、安心地經營農場,土地産權保護不足部分,可以通過對合法經營權的保護,得到一定程度地彌補。

    農村集體經營性建設用地入市制度可能得到了過度關注。

    這一制度建設落地時間可能會比較長,首先要試點而後修改法律,根據目前我國現行的《土地管理法》第六十三條規定,農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

    試點時間可能長達兩三年。去年10月,農業部提出将在2017年底完成集體資産股份權能改革試點,另有媒體報道,此次土改方案中,農地入市僅指集體經營性建設用地中的鄉鎮企業用地以及公益性事業用地,對于農村宅基地進入市場仍采取先試點,探索推進農民住房财産權抵押、擔保、轉讓,對于能有效緩解城市商品房壓力的“小産權房”仍然不被承認。指望小産權轉正的投資者,不必對突破法律紅線心太熱。

    葉檀 博士,知名财經評論家、财經專欄作家

    撰文:葉檀    

    審校:勞蓉蓉



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