觀點時評:2015年房地産市場六個預判

观点地产网

2015-02-03 11:31

  • 用一個字看2014年的樓市就是“變”:政策變、市場變、預期變、流動性變、行業變等。

    用一個字看2014年的樓市就是“變”:政策變、市場變、預期變、流動性變、行業變等。

    2014年12月份中國房地産市場以全年最高交投量收官,合富輝煌的監測數據顯示,18個重點城市12月前4周新建住宅總成交環比11月份前4周增長5%,同比去年增長21%,達到全年的最高點。下半年以來,樓市逐漸由冷轉暖,特别是四季度市場明顯回暖,交投呈前低後高特點。

    2014年房地産市場波動較大,而國家房地産政策大轉向是關鍵看點。

    首先是限購政策大範圍退出。全國46個限購城市到9月末有41個城市調整或取消限購,地方政府在劇烈的經濟和房地産市場的調整中被迫調整持續4年的限購政策,而背後的邏輯卻是房地産政策去行政化,重回市場手段調節為主。這正是十八屆三中全會全決定面深化經濟體制改革在房地産領域的展現。限購這一廣遭诟病的行政幹預政策終于在經濟新常态下終結。

    其次是限貸政策實質性取消。930新政最引人關注的是央行對購買首套房、第二套、第三套貸款進行重新規範。其中,第二套房隻要還清貸款當作首套(理論上三成首付最低七折利率),第三套房貸款根據各地政策與銀行風控管理來決定。這些規定等于是宣告過去的限貸政策終止,大大提振購房信心,不論對首次購房、改善購房還是對投資購房都是利好。

    接着,11月央行宣布降息,釋放流動性以解決“融資難、融資貴”問題,貨币信貸環境與年初相比得到很大改善,購房貸款、房企貸款以及房企回款都明顯好轉。

    政策轉向、貨币信貸環境改善帶來四季度房地産市場交易迅速回升。用一個字看2014年的樓市就是“變”:政策變、市場變、預期變、流動性變、行業變,等等。這些變化是我們判斷2015年房地産市場的關鍵因素之一。

    對于2015年的房地産市場,我們有以下六大方面的判斷:

    預判一:房地産政策趨松,行政幹預不可能重來

    2014年限購、限貸兩大房地産政策調整、取消是判斷2015年房地産政策的基礎。雖然官方用“分類調控”來概括,實質上應是行政幹預逐漸退出,市場化手段重新歸位。逝去的難以再回來,而沒有歸位的仍需行動,如四個一線城市的限購措施很可能上半年作相應調整,以證明自己的政策取向。

    2015年的房地産政策重點應是保持市場穩健運行,特别是三四線城市,地方政府應該會繼續積極推動市場走穩,以保持合理的土地出讓、投資、稅收和房地産經濟适度增長。

    整個宏觀經濟環境依然決定着整體的房地産政策走向。2014年新常态下經濟下行壓力加大,決策層果斷調整政策防止樓市下滑進一步拖累經濟;2015年經濟形勢不确定性依舊,可能還會不時逼近底線,穩增長已經被确定為年度首要任務,房地産政策重新收緊、壓制需求的經濟環境幾乎不存在,反而需要進一步鼓勵和支持需求。而開發投資處于低位時,更不可能收緊政策。

    通脹往往導緻政策收緊,2015年暫無通脹之憂,倒有通縮風險,所以貨币信貸不會收緊,而是偏松。2014年年底央行重新定義同業存款(387号文),預示着2015年銀行流動性會持續改善。資金成本高應該是新常态下頭痛的問題,盤活存量效果有限的時候,增加增量就是選擇,故2015年降準、繼續降息的機會存在,取決于經濟形勢和資金狀況。

    2015年的房地産政策環境大緻類似于2009年的情形,隻是不再動用猛藥刺激,而是用新常态思維來治理,對樓市很好地恢複十分有利。

    2015年也是房地産基本制度建設年,如住房保障、登記制度、房地産稅立法等為将來制度層面變革作準備,會按部就班推進,任重道遠,現在就談對市場的影響太早了。

    預判二:庫存有望減少,去化周期從高位回落

    這幾年樓市波動加大,幹預限制政策與寬松流動性對沖,形成供應有所加大、需求被抑制而交投減少的供求失衡格局,庫存總量創新高。

    國家統計局公布的商品房待售面積到2014年11月底近6億平方米,為曆史新高;合富輝煌監測的全國24個重點城市的庫存可售面積比年初增長超過20%,遠超過2008年底的水平,總的去化周期為16-17個月,有較大的庫存壓力,盡管年底已從第三季度20個月的去化周期最高位回落。

    以不同城市的庫存和去化周期看,有兩個特點。一是目前各城市基本上都處于庫存最高峰期;二是三四線城市庫存壓力更大。有的三四線城市存量驚人,需要消化3年4年,而一線城市和部分二線核心城市總的庫存壓力相對較小,去化周期在12-15個月左右,主要表現為外圍、新區供應過剩的局部區域去化周期長。

    去庫存是2015年全年重要的市場主題。很多城市因供應充足、人口流入有限、需求不足引發較為激烈的市場競争。即便是一線城市,大型房企在業績壓力下,也會選擇在供應充足區域積極促銷。2015年的總體供應上下半年或許會有分别,上半年供應較足,而下半年供應或許會減少,主要是2014年多數城市受低迷市場環境影響大幅減少新開工面積,房企減少土地購置,後續供應增量将減少。

    預計2015年下半年總的庫存有可能從曆史高位下降,去化周期進一步縮短。

    預判三:改善型需求有望增加,剛需仍占據主力位置,短期内樓市資産配置資金或被股市擠壓

    這幾年限購、限貸明顯抑制了多次購房,購房需求構成被改變,市場以自住型購房主導,首次置業者占大多數,首次換房占一定比例,多次購房和投資者減少。

    預計2015年市場需求的總體格局不會改變,但是改善購房和投資購房會明顯增多,原因在于限購政策解除,限貸取消。930對部分第二套房改善購置型買家支持力度相當大,一旦市場回暖得到确認,改善型購房人入市信心将大大增強,包括部分投資購房者都會較積極介入。

    從2014年四季度的情況看,不論是新建商品房還是存量房,改善型和長期持有型的購房比例有增加趨勢。

    這幾年一二線城市的購房主力人群有所變化,年齡趨于年輕化,家庭結構小型化,經濟實力有所下降,房價上升較快,因而對房屋總價的承受力、對房型面積要求、對區域都有新的特點,往往郊區小戶型、低總價、配套完善更受市場青睐,消化較快,大戶型庫存增加。2015年随着改善型購房者入市增多,預計大戶型消化會有所加快。

    不過,市場需求結構變化也提出需要全面了解各種需求的購買力和特點的新課題。

    客觀而言,在經濟調整環境下,房地産作為資産大幅上漲的預期會弱化,配置資産型的購房需求減少,2015年這種情形會不會得到改善,總體還是持謹慎态度。

    另一個影響資産配置的因素是近期股市大漲,預計2015年股市與樓市存在着更為明顯的相互影響:股市成為不少風險偏好型資金希望迅速增值的通道,而樓市成為資金尋求更安全、低風險、長期受益的主渠道。股市上漲雖然短期有分流資金效應,但總的還是有利于樓市的繁榮,因為股市赢利意味着購買力增強,股市高風險特征最終還是逼迫投資人找新的出路。樓市幾乎是國内資産配置最佳選擇。

    預判四:房價有望回穩并重歸上升通道

    2014年全國房地産的價格不同程度調整,有機構預測2015年房價仍會繼續下行,原因在于庫存量大以及經濟環境堪憂。我們認為,這個判斷極有可能成為市場的反向指标。

    這幾年中國房地産市場價格波動劇烈。2008年房價下行,2009年房價大幅上漲,直至2011年底房價止漲下探,但是從2012年下半年開始,房價又出現新一輪上升,直到2014年房價重新下行調整。

    從近年房價漲跌看,有兩大特征:一是房價漲幅大,跌幅小,一個波浪高過一浪,說明整個市場沒有改變上升趨勢;二是城市間開始分化,一線城市、二線核心城市上升動力和幅度更大,三四線城市2012年之後漲跌趨于平緩。從根本上說,這種現象與中國經濟調整、城市化進程的區域分化加劇、城市價值差距拉大有直接關系。

    我們對2015年房價的判斷比較樂觀,總體上2015年中國房地産市場價格止跌回穩。一線城市房價率先重回上升通道,二線核心城市會緊緊相随,但房價上漲以和緩、正常上升為主,大漲機會微弱;三四線城市經過半年左右時間消化庫存,也會随着整體流動性好轉而止跌回穩,個别城市房價可能也會有所上升。

    流動性狀況、庫存和去化周期是判斷房價走向的重要指标。

    首先,2015年資金狀況如房貸、開發貸、利率等會明顯好于2014年,2015年首套房利率有望回到八五折或更低。實際上2014年第四季度以來的情況就開始好轉,而2014年樓市調整與貨币信貸、資金面收緊直接相關。水漲船高,盡管流動性環境不可能像2009年那樣全面放松,但流動性改善後,影響不容忽視,市場難有下行。

    其次,預計2015年市場交投活躍度會明顯好于2014年,全年交投量較2014年或增長10%左右,有望與2013年的曆史高位持平甚至超出,特别是一線城市、二三線城市,市場複蘇很快。

    量在價先,随着去化周期下降、庫存減少,預計最遲下半年一線城市、部分二線城市的房價率先小幅上行,三四線城市房價受制高庫存影響,購買力相對不足,房價跟随上漲動力不足。

    經濟調整确實對房地産市場産生影響,這是制約房價大漲的核心因素。盡管如此,不同城市的核心區域的優質物業、稀缺型标杆物業在新的一年裡有望成為城市、區域的價值标杆。單個物業價格上行不受大勢影響。

    預判五:土地市場會溫和回暖,購置量難上升,地價分化持續

    土地市場滞後反映房屋市場,同時受預期影響顯著。2014年受房屋市場調整影響,土地市場總體比較淡靜,前十一個月土地購置面積下降近一成五,特别是三四線城市土地市場大幅度縮量,反映了投資資金的謹慎預期以及存量土地和房屋的供應壓力,這是正常的市場調整。

    2014年一線城市土地市場一枝獨秀,土地出讓金收入将超4800億元,高于2013年水平,平均地價水平同樣超過2013年。一線城市除了個别月份有所調整,其他時間土地交投活躍,幾乎看不到房屋市場冷淡調整的反饋,原因在于大型房企的布局重點繼續向一線城市和核心二線城市傾斜,很看好一線城市的價值和房地産市場未來發展;相反,不少大型房企有意識地收縮三四線城市戰線,說明國民經濟在調整過程中房企發展戰略也出現變化。

    2015年土地市場冷暖不均的現象會繼續,房企總的土地購置量難有規模性增長,因為三四線城市存量巨大。一二線城市樓市率先反彈将強化房企土地市場布局轉移的戰略。不過,随着整個房地産市場成交回升,三四線土地市場冷淡的局面有望在2015年下半年改觀。土地市場也是觀察地方政府房地産政策的窗口,如果土地市場遲遲未有起色,地方政府穩定樓市的力度,隻會加強不會減弱,原因大家都懂的。

    這兩年地王不斷在一二線城市出現,預計2015年一二線城市的地王現象不會中斷。不過,由于房屋市場調整,過往地王帶動周邊房價的效應逐漸弱化,反而形成地王項目入市而成本過高競争力相對不足的尴尬。這個現象會提醒房企舉牌拿地時适可而止。土地市場的理性程度會大大提高。

    預判六:房地産業大型企業主導格局更加明朗,需要小心轉型陷阱

    當大家都在說中國房地産市場告别住房短缺時代,告别黃金時代,走向相對過剩的“白銀時代”時候;當中國住房需求是否随着經濟調整、人口紅利即将結束、房價增速快于收入增速、及存量供應戶均1套房等見頂而争議不斷的時候,2014年有兩家企業萬科、綠地銷售額突破2000億大關,盡管整體市場縮量調整,這是具有标志性的事件。

    四年前中國第一家千億房企才誕生,時隔四年,房企規模已經翻番,至少七家房企銷售額過千億。大型企業增長的速度和市場占有率,遠高于整體市場蛋糕的膨脹速度。2010年萬科的市場占有率大約1.9%,到2014年它的市場占有率近3%;2014年前15名房企的市場占有率接近22%,而2013年前20名企業的市場占有率才20%。企業規模不斷擴大,市場競争地位、品牌影響力、綜合實力分化越發明顯,行業格局越來越由大型企業主導,強者恒強,也這就是快速城市化、工業化(或後工業化)過程的中國房地産發展的基本邏輯。

    2015年市場趨于樂觀,但房地産行業分化、大型房企主導市場的格局不會改變。

    “轉型”是當下另一個流行詞。我們認為,轉型不是簡單的住宅轉商業、辦公、或旅遊養老地産,也不是國内轉國外,它其實真實的内涵是要找到變遷中的經濟、城市、社會發展以及房地産需求變化與企業自身的契合點。轉型是個漫長的生長完善過程,轉得成不成功,不應單單以産品類型而論,最終還是看企業的核心競争力、市場綜合實力與創新能力。

    2015年行業轉型在路上,而大家熱衷議論的“互聯網思維”也隻是2015年創新的一個部分而已。新的一年房企在确定戰略、拿地布局規劃、産品開發、完善管理和流程、精耕細作乃至産業拓展時,需要警惕進入“轉型”誤區。

    房地産的推動力和價值最終還是中國經濟與城市快速發展帶來的,這是判斷房地産長期趨勢的基石。人們喜歡把房價地價上升的原因簡單地歸結到“投資”,認為投資少了,房價地價上升動力就沒有了,這是很大的誤解。

    我們反複強調一個觀點,綜合力量推動房價地價和不動産價值上升。經濟快速成長、貨币流動性、需求、城市交通基礎設施不斷完善、人口流入、社會制度安排(如戶籍、教育等)、社會保障水平、财富增長、通脹、投資渠道匮乏等等,這些因素綜合起來,成為中國房地産市場過去、現在和未來的推動影響力量。隻要這些因素沒有改變,那麼房地産的價值增長趨勢就不會改變,純粹投資性的因素影響房地産價格價值的占比微乎其微。

    2015年是穩增長之年,同時也是改革之年,房地産一定會從2014年階段性下行、調整恢複到符合增長、改革的主題的正常軌道。房地産政策維穩已經先行,流動性得到改善而且會繼續改善。在房地産市場回升過程中,行業應該更多思考把握經濟、城市、需求新形态的機遇,不斷地練好内功,迎接挑戰。

    龍斌 合富房地産經濟研究院院長

    撰文:龍斌    

    審校:徐耀輝



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