去庫存仍将是2015年的主旋律

观点地产网

2015-02-10 17:17

  • 雖然寬松貨币政策有望為今年的樓市帶來利好,但不容忽略的是,房地産調整本身有一個周期,不會那麼快觸底反彈,樓市也将會和宏觀經濟一同延續下行趨勢。

    雖然寬松貨币政策有望為今年的樓市帶來利好,但不容忽略的是,房地産調整本身有一個周期,不會那麼快觸底反彈,樓市也将會和宏觀經濟一同延續下行趨勢。

    陳志翔 日前,國家統計局公布了2014年宏觀經濟數據,全年實現國内生産總值636463億元,按可比價格計算,同比增長7.4%,未達到7.5%的增長目标,為24年以來的最低水平。

    顯而易見,當前我國宏觀經濟下行壓力已經很大,未來經濟發展面臨穩增長和促改革的雙重壓力。展望2015年,中國經濟增長究竟會呈現什麼走勢?樓市又将會何去何從?一時間成為業界關注的焦點。

    市場有着屬于它自己的運行規律,這種市場規律看似複雜多變,但可以認識和掌握。對于樓市走勢,不能僅僅從市場本身的量價變動、供求關系出發作出分析,這樣非但不能做出正确判斷,更難以揭開其真實面紗。要研判樓市走勢,需要首先認識房地産行業的本質。房地産問題本質上是一個金融問題,無論是行業的供給端,還是行業的需求端,都離不開金融的支持。

    金融,即資金融通和貨币流通,受貨币政策影響最大;而貨币政策走向又受宏觀經濟形勢左右。因此,認清宏觀經濟形勢對于研判樓市走勢具有重要意義。

    2014年,我國GDP增速已滑落至1990年以來的新低,經濟增長放緩已經成為事實,并将作為新常态向未來延續,而國家層面也開始接受更低、更具有可持續性的經濟增長速度,要求做到“調速不減勢,量增質更優”。不難預見,2015年,改革依然是重頭戲,面臨人口老齡化、制造業産能高企、基建遇資金瓶頸以及出口穩而不強的複雜局面,經濟再下台階幾成定局。2015年很可能會成為中國本輪經濟下行的階段性低點或谷底,官方需要警惕經濟大幅放緩,從而可能引發失業和債務違約。

    在底線思維之下,預計2015年穩增長力度将增大,寬松貨币政策是大勢所趨。2月4日,央行已決定自2月5日起下調金融機構人民币存款準備金率0.5個百分點,并對小微企業貸款占比達到定向降準标準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行額外降低人民币存款準備金率0.5個百分點,對中國農業發展銀行額外降低人民币存款準備金率4個百分點。如果今年一、二季度經濟增長不及預期,降息、降準還可能會連續出現。作為與金融密切相關的行業,樓市将從寬松貨币政策中迎來利好。

    2014年,中國樓市步入深度調整期,市場下行趨勢凸顯,悲觀情緒蔓延,除三亞外,二三線城市全部松綁限購,并頻頻出台救市措施,信貸環境也逐步寬松。在系列利好政策的刺激下,加上房企為沖刺年度銷售業績指标大力促銷,樓市在年底呈現出翹尾行情,成交量大幅走高,這無疑會提振人們對2015年的樓市預期。

    雖然寬松貨币政策有望為今年的樓市帶來利好,但不容忽略的是,房地産調整本身有一個周期,不會那麼快觸底反彈,樓市也将會和宏觀經濟一同延續下行趨勢。從庫存量上來看,國家統計局數顯示,國家統計局數據顯示,2014年末全國商品房待售面積6.2億平方米,同比增長26%,創曆史新高。目前行業供過于求的基本面并未改變,去庫存仍将是2015年的主旋律。

    就全國而言,現有庫存量估計需要10-15個月才能消化完畢,但在不同城市之間去庫存壓力表現分化,少數二線城市庫存高企,短期及中長期去化壓力顯著。截至2014年12月,合肥、南昌、南京等城市出清周期在10個月及以下,去化速度較快,尤其是合肥,出清周期不足6個月;廈門、杭州、海口等城市出清周期則在15個月以下,這些城市短期庫存去化壓力不大;而呼和浩特、大連、天津、北海、青島等城市出清周期較長,超過20個月,短期庫存去化壓力較大。

    受制于限購政策對購房需求的抑制,一線城市整體市場平穩。目前北上廣三市的出清周期均在過去五年的均值之上,但仍在15個月的臨界值上下。截止2014年12月,上海商品住宅庫存量為1327.47萬平米,以月均成交93.59萬平米計算,出清周期為14.18個月。如果限購政策有所松動或貨币信貸刺激力度進一步顯著加大,一線城市龐大的潛在需求有望迅速釋放消化庫存,成交回升将會帶動價格上行。

    綜合來看,當前國内房地産行業并出現危機,房價适當波動、成交量漲跌互現屬于正常的市場表現。2015年,國家将繼續穩定住房消費,鼓勵剛需與改善型買家入市,樓市行情即使不好也應該不會比2014年更差,我們有理由持謹慎樂觀看法。

    2014年,樓市總體表現不盡如人意,全國商品房銷售額全年同比降幅近8%,銷售均價同比跌幅近5%。然而,不少房企卻在這樣不好的市場行情中實現了業績的逆勢增長,原因何在?其中最關鍵的一點就在于這些企業能夠把握行業趨勢、清楚自己實力,且有着靈活的适應能力和抗風險能力。

    2015年,在去庫存的主旋律下,不同規模房企的競争策略應有所不同,同一企業在不同城市的競争策略也應該有所差異。

    就百億甚至上千億級别的品牌房企而言,經過多年深耕和積澱,它們都擁有龐大的客戶基礎。随着這部分現有業主消費結構的調整與轉變,如何更深入的挖掘其潛在的需求空間、進一步開拓更多元、更持續的盈利來源應成為其未來發展的重要關注點;在産品銷售方面,價格随行就市、确保資金安全即可。對于廣大中小房企而言,應該未雨綢缪,繼續堅持跑量的高周轉策略,通過盡快回籠資金減輕企業資金面的壓力。

    針對不同城市,房企應謹慎制定進入或拿地推盤策略。對合肥、南昌、廈門等短期及中長期庫存壓力不大,土地存量消化較快的城市,未來預期樂觀,有機會可考慮布局,但應注意防範部分熱點城市“面粉”貴過“面包”為企業帶來經營風險;對于天津、福州等短期庫存壓力大,中長期壓力較小的城市,房企應調節施工進度,适當調整營銷策略加快去庫存;對中長期存在顯著庫存壓力,且短期庫存去化壓力同樣較大的城市,企業應減少拿地,或将拿地目标向熱點區域聚集,随時關注市場形勢,适時調整拿地策略;對中長期存在庫存壓力,但去化良好的城市,适當控制拿地節奏,減少企業長期庫存壓力。

    陳志翔 市場高級分析師

    撰文:陳志翔    

    審校:勞蓉蓉



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