觀點意見:房地産買方市場時代已經到來

观点地产网

2015-02-11 17:32

  • 無論開發商還是營銷代理公司,都必須認真研究購房者需求,做好産品設計,做強精準營銷,才能赢得主動。

    陳志翔 剛剛過去的2014年,注定是不平凡的一年。這一年,一方面全面深化改革開局破冰,另一方面中國經濟悄然發生變化,“新常态”逐漸浮出水面并日益成型。所謂新常态,就是進入高效率、低成本、可持續的中高速增長階段,并成為一種不同以往的趨勢性、不可逆轉的發展狀态。

    伴随着中國經濟進入新常态,房地産行業也步入深度調整期,樓市全面上漲格局不複存在,住房日益回歸其居住和消費屬性,預示買方市場時代到來。在此背景下,上海樓市發展前景依然值得看好。

    1998年,中央決定在全國範圍内停止福利分房,同時央行要求四大國有銀行當年向城市居民購買住房提供不少于1500億的按揭貸款支持。兩項舉措合力助推房地産業發展猛然提速,并迅速成為中國經濟的支柱産業。多年以來,房地産投資占GDP比重畸高,同時房産也成為居民财産的重要組成部分以及家庭财富的主要增長來源。“中國樓市隻漲不跌,跌了也會漲回來”一度成為不滅的神話。

    經過10多年的高速發展,跟随經濟發展進入新常态的腳步,2014年中國樓市也開始“換擋”回落,逐漸呈現出下行趨勢。數據顯示,2014年1-4月全國百城住宅價格漲幅明顯收窄,自5月以來連續8個月環比下跌,9月創最大跌幅,下跌0.92%;進入第四季度,在系列利好政策的刺激下,樓市雖有所回暖,但依然呈現下行之勢。12月百城住宅價格收于10542元/平米,環比下跌0.44%。

    國際經驗表明,當一個國家的人均GDP達到800-1000美元時,房地産業開始起步;達到3000美元時,房地産業開始加速發展;達到7000美元左右時,房地産業進入調整和穩定增長階段;達到12000-13000美元時,房地産業發展進入飽和階段。2013年底,我國人均GDP已經接近7000美元。不言而喻,當前我國房地産業已經步入穩定增長和調整期。此輪調整不同于以往,它不是由外部因素導緻,比如2008年國際融危機、2011年政策強烈幹預,而是由市場自發調整引起,具體地說是由前期過度高漲後的周期性衰退,具有必然性和合理性,屬于深度調整。盡管政府可采取取消限購、松綁信貸以及其他措施等來提振樓市需求,但這隻能夠在某種程度上緩和房地産下行帶來的沖擊,不能夠從根本上扭轉行業大勢,以往一救市樓市就狂飙的行情難再現,全面持續上漲格局或已終結。

    住房有别于一般商品,具有消費和投資的雙重屬性。其中消費屬性體現的是人們的基本生活需求。從經濟學上講,這種需求彈性較小,隻是滿足居住功能,不會随着價格走勢而出現大的變化,總體穩定;而投資屬性則賦予了住房市場較強的投機性,緻使房地産價格波動幅度變大。在行情看漲時,投資人會推波助瀾;在行情看跌時,投資人又會釜底抽薪。

    由于長期缺少穩定可靠的投資渠道,在房地産市場化條件下,購房逐漸成為了越來越多人追求實現财富保值、增值的最佳選擇,事實也證明了這一點。數據顯示,2006年,上海商品住宅成交均價還隻有9655元每平,至2013年已經突破24000元,達27171元每平,8年間上漲幅度超過180%。投資、投機性需求大量湧入助推房價日益走高,住房由此越來越偏離其消費屬性。

    近年來,政府加強了對房地産市場的監管和調控,采取了一系列有力措施,如限購、限貸等,并加大了各類保障房的建設規模。2011年啟動的“十二五”期間五年建設3600萬套保障房的計劃,将使得保障房在市場上的占比由從前不到10%提升至25-30%甚至更多,這不僅能夠滿足人們對住房的基本需求,也可以有效抑制投資、投機行為,促進房地産市場平穩健康發展。

    時至今日,伴随着市場的深度調整,以及樓市調控長效機制的加快推進,長期以來支撐房産投資性需求的諸多因素正在消退,限購、限貸等行政幹預也已相繼松綁或退出,為市場在樓市資源配置中發揮決定性作用提供了基礎條件。2014年10月29日,李克強主持召開國務院常務會議,明确提出未來要“穩定住房消費”,将住房定性為“消費”,即滿足基本居住需求,标志着房地産市場重心已經發生改變,開發商不再唱主角,購房者才是市場真正的核心。2015年,房地産買方市場時代已經到來。今後,無論開發商還是營銷代理公司,都必須認真研究購房者的需求,做好産品設計,做強精準營銷,如此方才能赢得主動。

    2014年,盡管樓市行情整體呈現下行趨勢,但一線城市住宅均價表現堅挺,全年累計上漲0.58%,二三線城市累計跌幅則達5.53%和4.87%。在四大一線城市中,2014年上海住宅均價上漲幅度最高,達2.46%,遠高于北京(1.83%)和深圳(0.42%),更高于廣州(-4.53%)。

    作為中國第一大城市,上海龍頭地位突出,一直以來都在以其獨特的城市魅力吸引來自各方的購房需求。近年來,迪士尼、大虹橋、前灘、自貿區等利好因素接踵而至,促使上海城市競争力不斷提升。在2014年12月中國城市競争力研究會公布的第十三屆(2014年)中國城市競争力排行榜中,上海再次超越香港位居榜首。

    城市競争力的提升将為上海房地産行業發展帶來長期利好。這一點可從土地市場行情中得到佐證。2014年,上海共成交480宗土地,全年土地出讓金達1766.8億元;其中住宅127宗,土地出讓金為1356.4億元,創近5年曆史新高,較2013年曆史高位還要高出26%。不少熱點區域的熱點地塊一經推出均有多家甚至幾十家開發商參與競拍,多次刷新上海單價和總價地王紀錄。浦東新區前灘地塊以66629元/平方米居首并成為上海宅地樓面價新地王。土地行情高漲表明在買方市場時代開發商依然看好上海樓市發展前景。

    最後,需要指出的是,目前上海限購政策還未松動,隻要限購稍有松動,上海便有望憑借自己的實力和魅力迅速引進買方流入。在大量需求的支撐之下,未來上海的房地産市場仍有不小的上行空間。

    陳志翔 市場高級分析師

    撰文:陳志翔    

    審校:勞蓉蓉



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