新常态對房地産未來發展影響何在?

观点地产网

2015-02-12 11:07

  • 新常态下,房地産更需要平穩健康發展,不可能走向某些輿論所說的“崩盤”或“泡沫破裂”。

    新常态下,房地産更需要平穩健康發展,不可能走向某些輿論所說的“崩盤”或“泡沫破裂”。

    龍斌 近期廣泛争論中國房地産市場運行的趨勢,有說是白金時代的,有說是白銀時代的,也有一些觀點持比較悲觀的看法,認為房地産随着人口紅利消失,随着城市告别了房屋短缺期市場,逐漸轉變為過剩市場,房地産調整乃至下行都不可避免。不論是悲觀還是樂觀的觀點,經濟“新常态”都是最重要的依據。

    新常态是什麼?對房地産未來的發展影響何在?

    新常态是房地産發展新的宏觀背景,意味着高速增長的黃金時代結束

    所謂新常态,主要指經濟從高速增長轉變為中高速增長,經濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長,轉向靠改革創新、技術進步的集約式發展,即轉型升級。新常态不像過去一味追求總量擴張,它更加重視有質量、均衡、可持續的增長。

    2014年中國經濟增長為7.4%,與前幾年保八相比減速明顯,與過往30年平均10%的增長率相比更是大幅回落,經濟減速對房地産市場形成壓力。

    在新常态下,确實房地産發展的經濟環境出現變化,信貸環境也發生變化。過去為了維持高增長,不斷用巨量投資拉動經濟,用寬松的貨币信貸來刺激經濟,房地産最直接受益這種,資産泡沫與寬裕的流動性相伴而生,流動性過于泛濫也帶來房價不斷上升的貨币現象,膨脹的經濟成就了通常都說的房地産的“黃金時代”;而新常态則審慎對待流動性與經濟刺激的關系,我們看到,2014年上半年銀根趨緊,資金成本普遍上升,不僅房貸利率走高,銀行回款周期也拉長,缺乏金融支持的房地産市場成交萎縮,不少房企資金面緊張,而大型房企則降價促銷争奪有限的市場。

    決策層主動降低增長目标,明确不再采用寬松貨币政策對經濟強刺激,而是兼顧經濟增長、改革、經濟結構調整、民生、就業乃至社會正義等多種目标。從這種意義上看,新常态中的房地産的發展與過往應該是有所不同的。

    新常态并不意味着政府任由經濟下落,房地産業的作用無法替代

    新常态就意味着經濟一直下行嗎?顯然不是,當經濟形勢逼近增長底線時,政府堅決地采取各種措施穩增長。

    2014年第三季度中國GDP減速到7.3%,我們看到,決策層果斷地擴大基建投資、不對稱降息(前期還兩次定向降準)、釋放流動性應對“融資貴、融資難”問題、加大财政支持力度、央行解除限貸、地方政府紛紛放寬房地産限制政策等,多管齊下防止經濟繼續下滑。

    進入到2015年1月份,央行時刻三年出乎預料降準,市場絕大多數因此判斷中國重新進入降息、降準的通道。

    新常态并不是信貸一直都緊,不會松。當關鍵的經濟數據和指标出現不良信号時,如1月份中國制造業PIM指數為49.8%,破了榮枯線,進出口、消費、投資這三駕馬車都乏力,資金成本和利率居高不下,決策層對于流動性放松的力度往往超出我們的預料。這不叫強刺激,這叫松緊适度。

    所以,我們認為,新常态不是用新的經濟發展方式來犧牲增長,增長是有底線的,決策層會千方百計保底,中國經濟進入衰退期的概率非常小,宏觀政策無論如何都會死保讓經濟不失速。

    中國經濟進入新的發展階段,既要解決深層次的問題,需要銳意改革,同時要保持發展軌道,不能偏離——新常态需要強大的平衡能力。

    我們認為,要保持經濟在中高速軌道上發展,房地産還需要發揮其特有的作用。過去在正式文件中說它是支柱産業,但現在不再提這個詞,盡管如此,房地産的先導作用、對産業鍊的拉動作用、對内需的重要性以及對地方财稅經濟的影響都是無法替代的。新常态下,房地産更需要平穩健康發展,不可能走向某些輿論所說的“崩盤”或“泡沫破裂”。

    新常态與房地産總體處于增長周期并不矛盾

    新常态下,中國經濟告别過往高速增長時代,不時面臨經濟減速換擋期、轉型期、前期強刺激消化期的“三期疊加”陣痛,需要尋找新的發展動力,房地産行業同樣面臨諸多挑戰和不确定性。

    不過,新常态仍屬中國經濟增長期,是快速城市化過程的新階段,新常态下的房地産的發展,一定受惠于經濟增長,而人口向城市遷移帶動的房地産需求也是持續的,也就是說,房地産總體仍處于增長的大周期的基本面沒有改變,不能看空房地産。假如看不到這一層關系,我們就難以把握房地産與新常态的本質關系。

    新常态下房地産也面臨衆多機遇。如政策直接幹預市場減少、改革紅利、創新、啟動内需機遇等。

    站在新常态的高度看,中國房地産從量價齊升的2013年高漲走勢轉入縮量價格有所下行的2014年調整市不是偶然的,與中國經濟降速、去杠杆、調整結構等有直接關聯。

    當經濟下行壓力過大,快觸及底線時,決策層果斷調整策略,簡政放權,加大改革力度,加大投資,适度放松流動性,主動松綁不合理的房地産限制政策,力圖保持房地産平穩健康發展,所以,2014年下半年特别是第四季度,房地産市場企穩,核心城市率先回暖,呈現交投前低後高的特點。

    總的來看,對于2015年及以後的房地産,不能悲觀看待,房地産市場很可能會受惠新常态強大的平衡力量——當經濟下行壓力過大的時候,貨币信貸放松就是必須的選擇。對于房地産而言,這意味着最壞的時候已經過去,但很多新的問題如供應過剩、市場分化嚴重、不少城市購買力不足、新興的主力購房人群需求變化、土地等成本居高以及互聯網新技術沖擊等等接踵而來,挑戰是全方位的,需要行業認真研究和對待。

    龍斌 合富房地産經濟研究院院長

    撰文:龍斌    

    審校:勞蓉蓉



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