比去庫存更重要的是什麼?

观点地产网

2015-02-12 16:35

  • 地方政府為房地産市場去庫存,是否等到市場好轉,再把手伸進市場?不管是救還是撤,中間的邏輯一樣,中國房地産市場需要換種邏輯,政府退出微觀市場,建立市場秩序才是政府責任。

    地方政府為房地産市場去庫存,是否等到市場好轉,再把手伸進市場?不管是救還是撤,中間的邏輯一樣,中國房地産市場需要換種邏輯,政府退出微觀市場,建立市場秩序才是政府責任。

    葉檀 2015年房地産市場去庫存将成為主線,比去庫存更重要的是什麼?

    媒體2月10日報道,商品房去庫存将是主線。國家統計局公布的數據顯示,2014年全國商品房銷售面積120649萬平方米,同比下降7.6%,是最近6年來商品房成交量和成交額的首次下降。當年全國房地産開發投資95036億元,比上年名義增長10.5%。

    去庫存當然重要,但這是市場的事,更重要的是按照經濟規律辦事。以往各地政府或者提高房價,或者壓制房價,或者調控公積金等,甚至把手伸到了微觀領域,現在需要的是尊重市場主體的意志,由市場自行選擇發展方向。

    該管的不管,不該管的亂管,造成資源浪費與不足并存。政府在微觀領域手伸得過長,既違背了市場規律,也使社會資源整體浪費。在建築品質等秩序領域,至今沒有建立起有效的優勝劣汰機制,使得新建物業内部質量時有不堪,左鄰右舍能夠聽得到對方講話,根本無法經受30年風吹雨打。

    日前,有地方住建廳有關負責人公開表示,過去90平方米以下房屋,須占全市或某項目建築面積70%以上的規定,将被中止。這是件好事,究竟該造多大的房子,應該是開發商說了算,開發商是聽投資者和消費者的,歸根到底,要由投資者、消費者說了算。

    2006年出台的《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》規定,自當年6月1日起,各城市(包括縣城)年度新審批、新開工的商品住房總面積中,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟适用住房)面積所占比重,必須達到70%以上。該舉措效果似乎立竿見影,次年據當時的建設部對全國36個直轄市、計劃單列市、省會城市的初步統計,在2006~2007年度新開工的商品住房項目中,套型建築面積90平方米以下的住房占總住房面積的比重達到55.8%。

    政府可以規定經濟适用房、公租房的面積,把手伸到商品房領域,無疑是對市場的擾亂。那些高容積率的小套型商品房,成為庫存重災區,一些開發商打擦邊球改變設計,可以将兩套打通為一套,白白損失了資金、資源,而購買者多花了冤枉錢。不僅如此,政府還通過土地、預售審批等,牢牢掌握微觀市場。

    湖南省統計局2014年8月發布的數據顯示:湖南全省商品房銷售已經連續5個月負增長,曆來受熱捧的90平方米以下住宅銷售無力,1到7月這類房源的銷售面積相比2013年同期下降21.6%。有人也許會反駁,有可能造了豪宅也銷售不出去,如果開發商造了豪宅銷售不出去,說明不适應市場需求,開發商或者改弦易轍,或者被淘汰出市場。如果政府勒令開發商開發90平方米以下的商品房卻銷售不出去,從理論上說,政府應該承擔部分責任。

    政府需要做的是公益保障房,貨币稅收政策的配套,以及建立優勝劣汰的機制。

    上世紀80年代的老公房值得留存的不知在哪裡,人們提及北京仍然是老建築四合院與宮廷建築,提及上海是别墅、改造過的石庫門,最近三四十年的新建築有多少能夠屹立百年以上,成為城市景觀,恐怕不容樂觀。房地産與城市文化融合要求比較高,房地産的質量是否能夠保障,能否通過紅黑榜的方式讓房地産品牌信譽、質量高低一目了然,而不是一味以規模擴張和進度主導市場。

    有關部門也意識到這一問題,2014年9月4日,住建部召開“全國工程質量治理兩年行動”電視電話會議,主要任務是全面質量終身責任制的落實,嚴厲打擊轉包挂靠等違法行為,健全質量監管機制,提升工程質量水平。

    地方政府為房地産市場去庫存,是否等到市場好轉,再把手伸進市場?不管是救還是撤,中間的邏輯一樣,中國房地産市場需要換種邏輯,政府退出微觀市場,建立市場秩序才是政府責任。

    葉檀 博士,知名财經評論家、财經專欄作家

    撰文:葉檀    

    審校:勞蓉蓉



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