巴曙松:金融視角下的地産趨勢與預測

观点地产网

2015-03-27 22:39

  • 實際上這個行業确實也是這樣,并購、整合非常的活躍,從2013到2014年,整個的數量在陡峭地上升。

    實際上這個行業确實也是這樣,并購、整合非常的活躍,從2013到2014年,整個的數量在陡峭地上升。

    巴曙松:每一次我都特别喜歡在陳淮教授後面講,因為對我來說是個非常難得的學習機會,以前經常看他的書,難得當面聽他講。

    今天我有一個很重要的體會,就是現在的房地産市場和陳淮教授講的内容一樣,很糾結。我剛才認真地想記筆記,便于将來向其他人傳達,但是我聽下來,覺得一方面他猛烈地抨擊了政策,另一方面他又非常謙卑地替領導解讀政策。所以對待政策都很糾結,所以我想還是報點數,給大家參考一下,看看大概的數據圖表是什麼樣的,供大家自己做參考。因為我看到前面朱會長也做了很宏觀的判斷,陳淮教授也做了政策的解讀,我就把數字給大家梳理一下。

    從2014年的情況看,從這個大的圖形走勢來看,陳淮教授說房地産市場沒有什麼改革措施,但是我覺得房地産市場的成長本身就是改革的産物,從這麼多年快速的成長,有起伏,但是确實是中國經濟裡面非常重要的一個力量。在2013年到了一個階段性的高點之後,确實開始在回落。而且目前還在這個回落的趨勢中,所以這個大的判斷,我覺得是很難抗拒的。就像股市的周期一樣,盡管剛才陳淮教授習慣性地總是要對金融進行抨擊,說直接融資沒有發展,他肯定好長時間沒有看股市了,最近漲得這麼兇,融資增長這麼快,并購這麼活躍,三闆上市得這麼快,到2000家了,到他嘴裡說直接融資沒有寸進。我想陳淮教授對我們金融體系的要求太高了,我覺得還是發展得很快的。

    不管怎麼講,2014年商品房的待售面積在上升,背後壓着的就是銀行的貸款、開發商的利潤、現金流的問題,你必須要處理,這很現實,這就是我們這個行業洗牌的一個現實的挑戰。其它的數字我們不敢說有多可靠,上市公司總不敢亂來,所以用上市公司的數來看,經過審計師審計的,做假是要起訴他的。我們算了一下,A股上市的房地産開發商,他的去化周期的估算已經處于高位,接近于2008年和2011年的峰值,2008年開發商說自己很困難的時候,這個峰值的數字。左邊這個圖是A股的上市開發商的存貨和預售款的情況,我們也看到去化的壓力比較大。一講到去化壓力大的時候,陳淮教授心情沉重地出去抽煙去了。等一會兒講好的趨勢的時候,我們再歡迎陳淮教授回來參加讨論。

    2014年的情況,不同城市的房價的環比降幅在收窄,12月份,一線城市的房價的環比在直接回升,這是實際的數據。從這三條線我們看出,二三線城市在分化。我記得去年觀點地産也在廣州開會,大家都認可的一個趨勢——分化,這個判斷還是成立的。從房價的波動趨勢,我們也能看到這一點。

    我們從開發商的行為來觀察,開發商是最敏感的,他們在第一線能感受春江水暖,我從世聯要的數,從它監控的40個城市房價走勢來看,去年4月以後成交在逐步的好轉,新增的降價樓盤的個數、降幅都在收窄,心理預期在趨穩。這是我們看到從4月份、5月份一直能逐月看到降價幅度在收窄的趨勢。

    土地市場降溫非常明顯。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是個壓力,從隐性到顯性暴露的一年。我們看到一些研究,有些沿海城市幾年前開發、銷售已經慢了,土地銷售得很好,後來再往深去查,它是讓自己的平台公司買了,自己控制的企業買了之後,錢拿去自己維持這個土地财政,使得這個調整的壓力在滞後,但是現在來看,2015年從40個大中城市成交的土地規劃、建築面積增長的情況看,以及不同城市土地成交的溢價率來看,土地财政在2015年肯定是一個風險從隐性向顯性暴露的一年。土地的溢價率在下行,而且在一些城市還存在着地方政府的自買自賣的情況,使得土地财政的壓力在延後。

    剛才陳淮老師解讀了克強總理的報告,說要強調自住和改善需求,還不如說是市場本身就有這樣的需求,從人口結構來看,我們從2015年到2020年這幾年時間,中國25到34歲的人口還是在2.4億這個水平,占總人口的比例在17%,而34到49歲的人口在2015到2035年會到3.1億,占總人口的比例為23%,這是首置和改善需求的主力軍,人口結構決定了。

    李總理的講話說要鼓勵自住和改善性住房,與此對應的,實際上投資需求已經降到了曆史的最低點。從2014年的統計,降到10%,這是曆史最低的。現在很少有人能想到把房地産作為優先的做投資的配置,市場這個擾動因素基本上應該說穩定下來了。

    整個調控的行政色彩在淡化,更加尊重市場本身的規律。在答記者問裡,李總理用的詞是“因地制宜、分城施策”,分城施策的意思就是“你自己看着辦”,政府主要做住房保障。這也是前期調控的經驗和教訓的總結,而且從實際執行來看,調控更加傾向于差異化、因地制宜。不同城市政策差異很大,這也是各顯神通,本身也是跟這一輪房地産回落、市場分化的市場格局相一緻的。

    與此對應的金融政策,不僅股市活躍了,對房地産其實是相應的在跟進。不像陳淮教授說的這樣,金融政策無動于衷,金融政策在積極跟進,利率、信貸政策都在積極跟進,所以這也是一個穩定的很重要的政策支持力量。但是不管怎麼說,大家開始越來越接受的一個現實就是,咱們這個行業高利潤時代,掙錢比較爽的時代過去了。我們看一下上市的房企的ROE的波動情況,持續在回落,掙錢不是那麼容易了,上市公司其實也是這樣。

    整個上市的房企從它的趨勢來看,毛利率和淨利潤率是在回落的趨勢,我覺得這也是剛才朱會長講的軟着陸的一個很重要的内容。與此對應的就是費用率的大幅的上升,銷售費用、管理費用和财務費用都在上升。在這個過程中,正好就是剛才陳淮教授講的,怎麼通過市場機制來進行整合,識别那麼多房地産企業,并購、整合、融合是一個非常好的時機。實際上這個行業确實也是這樣,并購、整合非常的活躍,從2013到2014年,整個的數量在陡峭地上升。

    在這個并購整合的過程中,房地産的新格局在隐隐閃現。我們似乎看到這個行業的格局在經過初期百馬奔騰之後,基本上在逐步固化。我曾經也逐步地對照了一下不同階段香港市場上房地産商的數據,最開始的時候,六七十年代,小小的港島五六千家開發企業,後來慢慢整合到前5大、前10大開發商恨不得占到80%的開發量,而目前這種整合,我的理解,也是中國的房地産行業走向新常态的一個必經的階段。所以我們可以看到,行業的格局大緻在形成,市場格局在逐步固化,第一梯隊、第二梯隊、第三梯隊在形成,你再向憑空創造一個行業奇迹已經很難了,這個行業格局大緻上基本成形。所以以後再讓觀點評這個行業的前幾名很好評,數據差異很大。原來大家差不多,觀點願意給誰就給到誰了,現在你們的回旋余地就大幅的縮減,除非你讓陳淮教授出來說,他才有權威、代表性,其他的一般的數據基本上顯示差距越來越清晰,梯隊越來越清晰。

    前三大開發商的份額,逐年在穩步上升。上市開發商的份額也是穩中趨升,這是在擴大中的力量。

    還有點時間,我再講一點對中長期的看法。第一個判斷,市場結構在大緻平衡,我們有很多統計數據,家庭套數比已經過1了,供求大緻平衡,房地産行業在洗牌,這個時候房地産行業的産業鍊在重構。以前是誰離開發商最近,誰獲益最多,從趨勢上看,誰離消費者最近,誰的獲益最多。這也是經濟學的一個基本的原理,在供給不足的時候,供給為王。靠近開發端的産業鍊條,土地、代理銷售、傳統的紙媒等等獲益很大。我的一些朋友在香港做開發商的,或者在海外做開發商的,和在中國做開發商的,他們說中國做開發商不像開發商,老百姓買個房子還要托人,唯一感覺到像開發商的就是2008年房子不好賣的時候,房子有什麼問題,客戶一投訴,馬上帶人去處理,那時候像開發商。供求平衡之後,房地産行業的價值鍊條在重構。

    渠道的競争在激烈,房屋的銷售模式正在發生變化,會出現很多新型的渠道的整合者,所以圍繞買方的競争會加劇。所以我們觀點以後也要相應的轉型,從原來僅僅隻是圍繞開發商轉,下一步也要圍繞消費者轉,引導消費者的判斷,這樣開發商自動會跟着你跑。首當其沖的就是傳統的房地産媒體,它的廣告投放數量變化非常的顯著。新房地産電商在快速崛起。

    第二個判斷,二手房正在成為市場的主導性的供給力量,圍繞二手房的房地産行業的價值鍊條會迅速提升,房屋的交易、出租、管理、房地産融資,證券化這些服務會迅速崛起。我這一年半在哥大待着,在郊區租了一個小房,我散步散了一年半,這麼大一個小鎮,就那麼兩三棟新樓在蓋,基本上都是二手房,所以你要說二手房和一手房的交易量,那就是9比1,甚至還不止。這個在一線城市在迅速的到來。

    我們大膽地預測一下,待會兒讨論的時候,我相信陳淮教授會批判,我給他多提供一點靶子來批判。預期到2020年,中國住房市場的構成是什麼樣的呢?存量3億套,住房1.8億自有,使用結構、年均銷售、庫存結構,總體來看就是這個表上列的這個狀況。所以存量房的黃金時代正在到來。我在去年的觀點博鳌論壇上就專門講了這個,因為我觀察,這在香港、美國是一個非常龐大的市場,租房、買房中間衍生的服務真的是不計其數。我自己親身經曆的,租房要辦的手續,查你的名稱,包括後期的保險、融資等等都非常多。而且消費的基礎非常龐大,這個會催生新的專業的服務市場,龐大的交易傭金,而且目前看,二手房的增長,正在成為房地産未來發展的非常重要的動力。從發達國家來看,美國的二手房比新房是9比1,英國是8.1比1,這是一個非常大的數字。目前二手房交易隻是在前面的這5個城市有所體現,未來會更多地體現它的市場活力。

    我的演講已經超了一分鐘了,謝謝主持人的寬容,謝謝大家。

    本文系國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松于2015觀點年度論壇演講,未經本人審閱。

    撰文:巴曙松    

    審校:劉滿桃



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