樓市“小陽春”已如期而至 還将會持續向好

對樓市行情的基本判斷是：4月要好于3月，第二季度要好于第一季度，下半年行情要好于上半年。

陳志翔 年年歲歲“會”相似，歲歲年年事不同。一年一度的“兩會”雖然都是在聚焦關繫國計民生的大問題，但每次關注的事和側重的點並不完全一樣。“兩會”是判斷中國未來發展大勢的“風向標”，部署中國發展“一年之計”的總動員，同時也是展現一年樓市行情的“晴雨表”，參會人員的一舉一動，一言一行，均吸引着地産人、購房者以及專家、學者等各界人士的目光。

3月3日-15日，2015年“兩會”在北京如期召開，如今已過去近一個月的時間，“兩會”給中國樓市究竟帶來什麼樣的影響呢？筆者想對此做一簡單探讨和分析。

2014年，樓市歷經長時間不景氣，雖在年底迎來翹尾行情，但好景不長。随着春節的到來，市場成交再度陷入低迷。正值節後寒冷猶存之時，“兩會”在衆人矚目之中如期舉行，並發出房地産調控轉向的明确信号。

“兩會”政府工作報告指出，穩定住房消費，堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。這一表态和定調為樓市帶來縷縷春風和濃濃暖意。

自從2001年房地産首次出現在政府工作報告中以來，房地産政策措辭一直處在或多或少的變化之中，從最初的“着力改善城鄉居民的住行條件”，到“重點抑制房地産價格過快上漲”、“堅持加強對房地産市場的調控和監管”，再到“堅決抑制投機、投資性需求”以及“針對不同城市情況分類調控”等，從微妙的語意中不難看出樓市調控的松緊取向。

2015年“兩會”政府工作報告對房地産政策的表述實屬多年來調控放松尺度最大的一次，不僅“支持居民自住和改善性住房需求”，還積極鼓勵地方政府對房地産市場做微調。這表明，國家對房地産調控轉向的信号已經十分明确，未來政策環境将更加寬松，地方政府調節樓市自主性會更強，市場有望在樓市資源配置中發揮越來越重要的作用。

事實上，當前貨币政策已經走上寬松通道。繼去年11月央行兩年半以來首次降息後，2015年伊始，先後又全面降準和再次降息；随後京滬等多城市相繼下調公積金存貸利率，在商貸領域則出現了全國最低的8.5折利率，但這顯然還不是終點。

“兩會”政府報告指出，加強和改善宏觀審慎管理，靈活運用公開市場操作、利率、存款準備金率、再貸款等貨币政策工具，保持貨币信貸和社會融資規模平穩增長。此表态預示着不久還會有降準、降息不期而至，從而助力消化房地産庫存壓力。

“兩會”節結束後，地方政府和國家相關部門積極落實“兩會”調控精神，樓市迎來第四輪“救市”浪潮。

自2014年至2015年“兩會”前，樓市大致經歷了三輪“救市”浪潮。第一輪“救市”以呼和浩特、濟南取消限購為起點，其他限購城市迅速跟進和效仿，至國慶前告一段落；第二輪救市以央行發布“930”新政和住建部、财政部、央行三部門聯合下發公積金新政為標志，助推各地救市熱情高漲，或調整公積金政策，或實行契稅減免，抑或财政補貼等，長時間熱度不減；第三輪“救市”以央行全面降息、降準為體現，降息、降準組合效應促使貨币政策日益寬松。

2015年“兩會”大尺度放松調控，要求支持居民自住和改善性住房需求。3月17日，即“兩會”閉幕後的第二天，濟南便發布《關于調整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》，提出首套房貸結清家庭為改善居住條件而購買二套自住商品房執行首套房公積金貸款政策，購買建築面積90平方米(含)以下的商品房首付比例僅為20%。

随後，國管公積金中心發文要求放松住房公積金貸款政策，加大首套房支持力度；福建省發布關于穩定住房消費支持剛性住房需求的“閩七條”；住建部召開全國電視電話會議要求各地進一步加強住房公積金管理，提高資金使用效率；作為一線城市的上海則在醞釀上調公積金個人貸款額度，並于4月9日敲定落地。

3月底，三部委發文提出“降低二套房首付比例至四成”；财政部、國家稅務總局發通知指出“個人住房滿二年出售免征營業稅”。與此同時，青海、山東、浙江、廣州、杭州、深圳、大連、溫州、廈門等多省市均相繼跟進調整公積金相關政策。顯而易見，第四輪“救市”浪潮俨然已經襲來。它以落實“兩會”提出的“支持自住和改善需求”為出發點，以公積金為主要抓手，以放寬首套房認定和降低首付標準等措施為具體策略，不僅着眼于剛需，還有意提振改善需求。在此背景下，樓市小陽春究竟會到來嗎？

市場是檢驗政策影響的最終標準，供求是影響市場變化的關鍵因素。

從供給端來講，數據顯示，“兩會”後的第一周（3月16日-22日），包括一線城市在内的十大重點城市共開盤51個項目，累計推出超6000套房源，推盤量較前一周增加31個，套量大增近3倍；上海在沉寂數周後突然發力，有9個項目開盤，推盤量達985套左右。第二周（3月23日-29日），全國十大重點城市開盤項目達59個，累計推出房源近8000套。

在成交方面，第一周51個新開盤項目整體去化超過65%，其中杭州出現兩個日光盤；過半數的項目開盤價格上漲，尤其是純新盤項目，價格一致走高，平均漲幅高達13%；上海重點監測的5個項目中，開盤當天整體去化超過6成，價格同樣以漲價為主。第二周，一線四大城市開盤項目平均去化率達67%，上海重點監測的6個項目整體去化率達56%，價格以上漲為主。

整個3月來看，全國十大城市住宅均價環比微跌0.1%，跌幅收窄0.07個百分點；全國28個重點城市成交面積環比上漲60%左右，同比亦上漲3.5%左右。3月，上海市場商品住宅銷售面積達78萬平米，環比增長84.4%，銷售額達217.7億元，環比增長76%，銷售面積和銷售金額均創15年以來最好局面。不言而喻，樓市“小陽春”已經如期而至，而且還将會持續向好。

展望未來，筆者對樓市行情的基本判斷是：4月要好于3月，第二季度要好于第一季度，下半年行情要好于上半年。

陳志翔 産業高級分析師