互聯網+房地産 順應時代也迫于現實

观点地产网

2015-05-13 11:56

  • 由行業的供求關系發生變化引起,标志着賣方主導樓市的時代結束,房地産買方市場時代到來,成交疲軟、庫存高企、價格低開、利潤攤薄等正成為樓市運行新常态。

    由行業的供求關系發生變化引起,标志着賣方主導樓市的時代結束,房地産買方市場時代到來,成交疲軟、庫存高企、價格低開、利潤攤薄等正成為樓市運行新常态。

    陳志翔 一個時代有一個時代的風姿,一個時代有一個時代的傳奇。上世紀70年代以來,互聯網将人類由電氣時代帶入信息時代,不但改變了人類社會的生産、生活和交往方式,也促使世界經濟、政治、文化和社會發展發生深刻變革。時至今日,作為創新2.0下互聯網與傳統行業融合發展的新模式、新業态,“互聯網+”正站在一個新的時代到來的前沿。而恰在此時,我國房地産行業步入深度調整期,成交疲軟、利潤攤薄,賣方市場漸行漸遠,行業洗牌加劇,房企轉型勢在必行,“互聯網+房地産”備受關注和追捧。

    人們對事物的認識往往會經曆一個由少到多、由淺入深的過程。2000年之前,互聯網帶給我們的認知還多停留在工具層面,後來随着經濟、社會的發展以及IT技術的普及,互聯網的影響範圍越來越廣泛和深入,人們對其認識也由最初的工具逐步深化至渠道、基礎設施乃至互聯網經濟體等。

    “兩會”期間,國務院總理李克強首次提出“互聯網+”的概念,并指出“站在‘互聯網+’的風口上順勢而為,會使中國經濟飛起來”。一時間,“互聯網+”風潮席卷中華大地,成為經濟新常态下備受關注的興奮點。

    顯而易見,“互聯網+”并不是一個空洞的口号,而是對創新2.0下互聯網發展新模式、新業态的高度概括,集中體現為用互聯網思維來革新和改造傳統産業,促其由過去的以企業為中心轉變為以客戶為中心,最終讓客戶獲取最大的收益和享受最好的服務。

    “互聯網+”對傳統産業革新和改造的重點在于“在線化”、“數據化”,其堅持把互聯網本身固有的開放、平等、包容、體驗、普惠等精神融入到傳統行業的相關業務中,并助其實現自我更新。

    近年來,“互聯網+”日益成為難以逆轉的趨勢,互聯網與傳統行業結合而産生的各種新模式、新業态層出不窮,如京東、余額寶、快的打車、世紀佳緣和陽光舌尖等。作為中國最傳統的行業之一,房地産一直沒有主動觸網的危機感,但進入2014年以後,事情似乎悄然發生了變化。

    2014年以來,房地産行業步入深度調整期,此次調整不同于以往或由于國家嚴格調控、或由于國際金融危機等外因導緻市場發生劇烈波動,而是由行業的供求關系發生變化引起,标志着賣方主導樓市的時代結束,房地産買方市場時代到來,成交疲軟、庫存高企、價格低開、利潤攤薄等正成為樓市運行新常态。

    數據顯示,2014年,全國商品房銷售面積12.1億平方米,同比下降7.6%,銷售額7.6萬億元,同比下降6.3%;2015年一季度,10家代表性品牌房企銷售面積1602萬平方米,同比下降16.9%;銷售額為1610億元,同比下跌18.7%,品牌房企季度銷售業績同比下滑在近三年來尚屬首次。

    價格方面,2014年百城價格指數自5月起連續8個月下跌,全年累計下跌2.69%;十大城市累計下跌0.61%;在庫存方面,截至2014年12月,廈門、杭州、海口等城市出清周期在15個月以下,而呼和浩特、大連、天津、北海、青島等城市出清周期較長,超過20個月,短期庫存去化壓力較大;在利潤方面,截至4月16日,滬深兩市上市房企共計有42家發布了2015年一季度業績預告,對今年首季做出業績預警的公司多達27家,也就是說,超過六成的上市房企,對今年一季報不樂觀。在預警名單中,首虧企業多達10家,萬科一季度實現營業收入88.9億元和淨利潤6.5億元,同比分别下降6.4%和57.5%。

    随着調整期的到來,房地産全面高速增長時代已一去不複返,行業面臨重新洗盤,房企分化成為必然趨勢。若想不被淘汰出局,房企迫切需要根據時代背景和自身發展困境進行變革。在此條件下,“互聯網+房地産”成為諸多房企的新生存之道。

    縱觀房企與互聯網的合作,除了傳統的電商外,截止目前形成的比較典型的模式有房産衆籌、社區APP以及自營O2O等。

    在房産衆籌方面,可通過萬科操作窺知一二。2014年9月,萬科曾以蘇州萬科城聯手搜房發起全國首單房産衆籌——拿出6折房源進行衆籌資金招募及房屋競拍,衆籌投資人隻需投資1000元,即可待拍賣結束後就溢價部分按照認籌金比例進行分紅。據了解,原定四天完成衆籌的萬科城項目,因參與人數火爆超出想像,當天9個小時就順利完成54萬衆籌資金。萬科由此獲得了客戶儲備、廣告效應、洞察客戶需求以及調整定價策略等多種收益。

    社區APP是以增值服務實現換市場和拓展,其一方面可搭建傳統開發商與客戶或潛在客戶的溝通橋梁,促使開發商深入了解客戶需求,客戶順暢表達需求,從而助力房企實現精準開發和精準營銷,另一方面在給業主提供更完備的服務的同時,也為房企提供了一個擴大自身經營範圍、獲得做物業服務以外利潤的途徑。萬科的“住哪兒”、中海的“悅居中海以及金融街的“Life金融街”都是有聲有色的社區APP案例。

    自營O2O模式的代表作是潘石屹推出的SOHO3Q。該平台充分利用互聯網的高效便捷,解決小微企業的寫字樓辦公需求,助其在線上選房、租賃、簽約以及支付租金從而實現短租辦公。與此類似的模式還有萬通自由築屋以及當代置業推出的“無憂我房”等。

    此外,以全民經紀人為體現的微信營銷和發揮定向推廣功能的大數據應用也構成了目前“互聯網+房地産”的具體模式。但通過上述分析不難發現,上述模式多集中在營銷環節,而營銷隻是房地産産業鍊上的一環而已,“互聯網+房地産”絕不應該僅限于此,一定要走向深入,逐步覆蓋前端的融資、拿地、設計、開發、建材采購等領域以及中後端的生産建設、商業運營、社區服務等領域,努力打造打造“互聯網+房地産”全産業鍊的閉環。

    陳志翔 産業高級分析師

    撰文:陳志翔    

    審校:勞蓉蓉



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