觀點意見:政策寬松期 房地産行業進入新常态

观点地产网

2015-06-02 17:14

  • 無論如何,對于在核心城市的剛性需求、改善型需求而言,現在是購房窗口期。

    無論如何,對于在核心城市的剛性需求、改善型需求而言,現在是購房窗口期。

    葉檀 随着27日甘肅省推出《關于促進房地産業持續穩定健康發展的意見》,提出在全省範圍内取消商品住房限購之後,一線城市限購全面放松,樓市迎來政策寬松期,這意味着上一輪行政調控政策接近于全面放松。

    房地産進入新常态,繼續成為國人配置中的重要一環,整體趨于穩定,核心城市房價下跌,一些人口與資金大幅流失的城市房價繼續低迷。

    國家統計局發布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,房價同比降幅收窄。房地産進入相對穩定的區間,未來大幅下跌的可能性不大。

    城市分化在繼續,北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均出現上漲,最高漲幅分别為1.8%和2.4%,少數二線城市房價出現上漲,絕大部分三線城市房價仍然下降。4月份一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%,二、三線城市新建商品住宅價格環比平均分别下降0.1%和0.3%。

    有一些具有市場重要性、當地資金積澱深厚的城市,房價出現反彈。溫州、杭州、金華和甯波房價開始回漲,漲幅分别為0.7%、0.4%、0.4%和0.2%,其中溫州漲幅排名全國第三,杭州也首次止跌回升。杭州是區域核心城市,浙江省内資源集聚地,也是互聯網經濟的中心之一,此前由于上漲過快而下降,如今已觸底。而溫州則是因為當地資金較多,全球溫州人回鄉購房,形成較厚的底部。杭州與溫州是房價風向标城市,2014年,全國房地産市場受政策影響持續低迷時,這兩個城市成為長三角地區率先下跌的城市,杭州更是出現連續一年環比下降。

    二手房反映了同樣的趨勢,4月房價的上漲趨勢更明顯,有28個城市房價環比上漲,70個大中城市二手住宅價格環比增幅0.1%,是11個月連跌後的首次上漲。

    作為全國創業者的聖地,作為移民之鄉,深圳房地産的火爆不在北京之下。《南方都市報》報道,去年至今,深圳新房、二手房房價漲幅領跑全國。連續八個月上漲,蛇口一樓盤出現最高單價20萬元/平方米之後,前海也在近日爆出頂層價格16萬元/平方米的豪宅。龍華在年初時均價不到3萬,如今沖“4”破“5”,福田區即将告别“4”時代,剛需旺盛成為深圳樓市看漲的唯一理由。

    4月,深圳二手住宅成交量突破一萬套大關,同比增加101 .4%,為2013年3月以來的最高水平,環比增長48.9%,為近兩年來的最高水平,4月辦文量持續暴漲,達到6.29萬份,為曆史最高值。人口、資金、企業的集聚,使深圳成為紅利集聚之城,主要體現在房價中。

    北京不遑多讓。最新數據顯示,5月上半月,北京二手房市場簽訂量比去年同期增長187.44%。我愛我家市場研究院統計數據顯示,15年來,北京二手房年交易量已從最初的年均幾千套,躍升到現在的年均15萬套左右。北京二手房市場份額從最初的不足20%,發展到現在的80%,承載的交易量與交易金額預計超過3600億元。

    上述火爆情形并不意味着房地産整體價格會瘋狂大漲,首先是絕大部分城市價格環比仍在下降,抑制了房地産價格,并且一線城市的限購等政策仍未取消。其次是一線城市成交量巨增,意味着二手房推盤力度也不小,有人買就有相同數量的人在賣,這些人賣出手中的老房子套現,進入其他投資領域,中國私募基金的興盛就是硬币的反面。

    房地産局部回暖,進入新常态,但房地産仍未像金融一樣,有明确的市場化路徑,這意味着第二隻靴子仍未落地,預計稅收、土地等政策還會有根本調整,這也意味着房地産市場是風險是不确定的。

    無論如何,對于在核心城市的剛性需求、改善型需求而言,現在是購房窗口期。

    葉檀 知名财經評論家、财經專欄作家

    撰文:葉檀    

    審校:劉滿桃



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