股市大跌對樓市影響的兩大判斷

观点地产网

2015-07-10 14:44

  • 從中長期看,樓市的需求遵循自身規律,不會因為股市波動有實質性的變化。這是第一個判斷。

    從中長期看,樓市的需求遵循自身規律,不會因為股市波動有實質性的變化。這是第一個判斷。

    龍斌 自6月中旬以來,中國股市暴跌。上證綜合指數從6月中旬5100點的高位,在短短三周的時間裡最低跌到3400點以下,累計跌幅超過30%;中小闆和創業闆指數跌幅更大,接近40%;A股市值蒸發超過30萬億元。短時間如此巨大的跌幅在中國證券曆史上前所未有,一時間社會公衆對“股災”的擔憂與恐慌情緒蔓延,也引發決策層動用一切力量來救市。

    最近深圳等地傳來一些個案,因為股市大跌,不少投資人股票被套,财富縮水,先前定購的房子無法交齊首付款,提出緩交房款或退房。盡管這些是個案,但提出了一個很現實的問題:近期股市大跌對樓市有什麼影響?會不會對購房需求産生較大的負面影響?股市大幅度波動接下來會影響到樓市複蘇回暖的步伐?

    我們知道,從投資的角度看,樓市和股市是居民資金進入的最主要的兩個主渠道。

    從過往這麼多年的曆史看,中國股市熊市長牛市短,而且基本都是大漲大跌的走勢。以長周期的統計數據看,股票市場每一輪大幅度的波動,投資者基本是“一赢兩平七虧”,幾乎成為定律。反觀房地産市場,從2000年開始,房價除了個别年份如2003年非典、2008年金融海嘯、2011年下半年、2014年等出現小幅度回調之外,幾乎都是穩步向上運行的。

    數據顯示,2001年的時候,中國平均房價是2170元/平方米,而到2014年中國平均房價為6323元/平方米,漲幅為191%;而以一線城市廣州計算,2001年廣州(十區)平均房價為4220元/平方米,到2014年平均房價為17596元/平方米,漲幅為317%,中心城區的房價漲幅更大。過往買房沒有虧的。

    雖然現在房價的漲幅較過往明顯放緩,但在快速城市化的環境下,超大城市、中心城市的房價不僅不會掉頭向下,很長時間都還會運行在上升通道。所以從樓市資産價值的穩定性來看,股市無法與樓市匹敵。不僅如此,房産作為不動産,它首先具有居住屬性,每個居民家庭不可缺少,其需求産生和變化規律受城市化進程、經濟發展、人口紅利影響,與股市波動無直接關系。從不動産其他資産功能看,它可出租獲取穩定收益,可以抵押物等,對于想穩健配置資産的居民而言,樓市這些優勢獨一無二。

    所以,從中長期看,樓市的需求遵循自身規律,不會因為股市波動有實質性的變化。這是第一個判斷。

    短期内,由于股市大跌導緻股民财富縮水,會不會帶來樓市購買力的減弱?這個可能性是存在的。當前有些樓盤出現退房個案,盡管不多,也不能直接判斷是否與炒股有關,但是股票被深套,應該會影響一些投資性購房、帶有投資目的的大宗資金購買需求。而通常來說,自住性購房需求(包括換房)受股市下跌影響不大。一般自住購房反而會因為股市波動太大,風險太高而徹底離開股市,除非他的購房資金直接在股市被套,這部分購房者比例極小。

    由于這輪股市的上漲從去年就已經開始,漲幅相當大,如有的個股漲了幾倍甚至十多倍,分析一般認為,去年就進入股市的投資者獲利較為豐厚,今年第二季度之後進入市場的投資者本輪下跌損失較大。股市大跌對于前一部分投資者的影響可能隻是之前盈利被吃掉,隻有新進入的投資者損失慘重。理論上看,這部分投資者如果有購房計劃會因此受到較大影響。

    判斷股市大跌對樓市的短期影響,重點需要分析這輪股市波動對于整體經濟影響大不大。假如股票市場徹底走熊,甚至威脅到區域性或系統性金融安全的底線,那麼股市可能成妨礙穩增長的雷區,會拖累宏觀經濟(有機構分析假如最壞的情況發生,或許拖累經濟0.7個百分點,銀行等金融機構壞賬率上升),進而影響樓市。

    由于這輪股市大跌并不是中國經濟基本面出現大的狀況,主要是股市資金杠杆過大、監管失誤造成的,且中國股市相對封閉,國際化程度不高,可控性較強。目前國家組織合力全力化解股市走向“崩盤”,采取的一系列組合措施,相信經過調整可以避免出現金融危機。所以,隻要股市沒有徹底危及金融安全,對宏觀經濟影響就不會太大。

    假如股市危及面擴大,那麼樓市或許會成為經濟更為重要的穩定器。中國的事情其實很多時候要從兩面性、辯證思維去看。禍兮福兮,福兮禍兮。

    有權威機構的數據顯示,股票在居民金融财富中所占比重近來雖然有所上升,但仍僅占到20%,最大頭的是存款,占54%。也就是說,股市這部分資産是小頭。研究認為,曆年來股市波動與消費之間的關聯性弱,如此前股市大漲,中國消費并沒有大的起色。所以股市大跌對居民消費的影響估計較為有限。三駕馬車之一的消費看來無需擔憂。

    總體而言,股市大跌對樓市有短期影響,但影響有多大,還取決于國家止跌措施、治理股市存在的問題、激活投資信心是否見效。隻要不發生大的金融危機,本輪股市大跌的影響可能很快就會過去。如果股市陷入低迷,或許樓市作為宏觀經濟的穩定器的作用會更為突出。這是我們第二個判斷。

    股市大跌,對于股票市場投資者的最好啟示還是:見好就收。切不可将身家或者财富希望全寄托于此。房産無疑是股票投資收益最好的固化所在。

    對于房地産市場,因為股市大幅波動的不确定性,所以整個下半年的房地産市場可能需要降低預期:該去庫存的,堅決去掉;該促銷的應該盡快套現,防止因為整體金融形勢發生轉變帶來不利影響,陷于被動。對于購房者來說,這或許又是一次非常好的抄底機會。

    龍斌 合富房地産經濟研究院院長

    撰文:龍斌    

    審校:劉滿桃



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