房地産市場“大年歸來”

观点地产网

2015-08-18 17:05

  • 1-7月,全國商品房銷售面積同比增長6.1%,增速延續了強勁的上升勢頭,預計全年房地産銷售量也有望創下曆史記錄。

    劉水 這段時間,國産動畫電影《大聖歸來》相當火爆,截至8月18日票房達到9.06億,創下了我國動畫電影票房曆史記錄。近幾個月,我國房地産市場也相當火熱,2015年1-7月,全國商品房銷售面積同比增長6.1%,增速延續了強勁的上升勢頭,預計全年房地産銷售量也有望創下曆史記錄,房地産市場“大年歸來”。

    價格:一線城市領漲,二三線緊随

    統計局70城市房價指數顯示,2015年7月份,70城市房價指數同比下降4.6%,降幅繼續收窄。分不同類型城市來看,一線城市領漲,二三線跟随。同比來看,根據70個大中城市新建商品住宅價格數據,2015年7月份,一線、二線、三線同比分别上漲7.1%、下降4.4%、下降6.4%。一線城市連續第二個月同比上漲,二線、三線同比降幅繼續收窄。環比來看, 2015年7月份,一線、二線、三線環比分别上漲2.7%、上漲0.2%、下降0.2%。一線城市連續5個月環比上漲,二線城市連續3個月環比上漲,三線城市環比微跌。

    銷售:商品房銷售延續強勁回升,房地産市場回暖趨勢進一步增強

    2015年1-7月份,全國商品房銷售面積59914萬平方米,同比增長6.1%,增速比1-6月份提高2.2個百分點。6月末,商品房銷售面積轉為正增長,表明房地産市場已複蘇轉暖,也表明上半年信貸政策放松、稅費減免、公積金額度提高等穩定住房消費政策的效果在積極顯現。7月份,商品房銷售增速再次提高,表明房地産市場回暖趨勢進一步增強。

    東部地區銷售增長較快,西部次之,中部增長較慢。1-7月份,東部地區商品房銷售面積28710萬平方米,同比增長8.6%。中部地區商品房銷售面積15698萬平方米,增長3.3%。西部地區商品房銷售面積15506萬平方米,增長4.4%。

    供給:房地産投資增速深度觸底

    房地産投資增速持續下滑,下滑程度之深近年罕見。2015年1-7月份,全國房地産開發投資52562億元,同比名義增長4.3%,增速比1-6月份回落0.3個百分點。2013年2月,房地産投資增速為22.8%,自此之後,投資增速一路下滑,2014年還保持在兩位數,2015年則下降到了個位數,房地産投資增速下滑程度之深、持續時間之長近年罕見。

    7月份,房地産投資增速深度觸底,出現了可喜變化。數據顯示,2015年4-7月,房地産投資單月同比增速分别為0.5%、2.4%、3.4%和4.3%,可以看出單月同比增速在持續走高,我們預判8月份增速會超過4.3%,超過7月份的增速,也預示着房地産投資增速深度觸底後将開始回升。由于房地産對宏觀經濟影響較大,房地産投資增速觸底回升也将帶動宏觀經濟增速企穩,據此,我們預判三四季度宏觀經濟下行壓力将明顯減小。

    預判:房地産市場新一輪上行通道正在開啟,房地産市場“大年歸來”

    業界公認房地産進入“白銀時代”,何謂房地産“白銀時代”?房地産“白銀時代”相比“黃金時代”,顔色相差幾何?近年,我國商品房銷售增速呈現明顯的階梯型下滑特征,從1998年房改以來,1998-2012年共計15年,每五年劃一個段,第一個時間段銷售平均增速為24.5%,第二個時間段為18%,第三個時間段為9%,由此可見,銷售平均增速階梯型下滑的特征非常明顯,也就是說“黃金時代”與“白銀時代”顔色相差在增速上。按此規律,筆者認為,2013-2017年銷售平均增長率會在5%左右。所謂房地産“白銀時代”,平均增長率會在個位數。

    房地産市場由“大年”和“小年”之分。所謂“大年”就是銷售增長在近年穩态水平平均增長率以上,“小年”就是銷售增長在近年穩态水平平均增長率以下。房地産市場容易受政策、市場預期、貨币信貸等多種複雜因素影響,不同年份市場波動明顯,即使相鄰的年份增長率也會相差很大。但是,由于受均值回複作用的影響,房地産增長率會向均值調整。均值回複是指系統存在一個穩态水平,當系統明顯背離穩态水平時,它會有内在機制驅動去向穩态水平調整。

    2015是房地産市場“大年”,房地産市場“大年歸來”。2013年,商品房銷售增長17%,是名副其實的“大年”。2014年,商品房銷售下降7.6%,明顯在平均增長率以下,顯然是“小年”。房地産市場新一輪上行通道正在開啟,2015年1-6月份,全國商品房銷售面積同比增長3.9%,結束了自去年初以來持續一年多的負增長局面,7月末,增速達到6.1%,增幅進一步擴大。未來幾個月,商品房銷售仍将保持強勁增長,全年商品房銷售有望達到13.3億平米,創下銷量曆史記錄,全年增長10%。房地産“白銀時代”,銷售增長10%無疑是“大年”。

    劉水 房通網房地産研究中心總監

    撰文:劉水    

    審校:勞蓉蓉



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