互聯網改變房地産的标志性事件

观点地产网

2015-09-30 17:35

  • 我們預計會看到房地産市場遊戲規則的重建,表現為舊秩序的逐步退場和新秩序的曙光初現。那麼,我們将面臨一個什麼樣的未來?

    窗外的香港,高樓林立。

    身處房地産行業高度發達的香港,回望中國整個房地産市場的發展,在“互聯網+”成為不同産業轉型發展的重要突破方向之一時,房地産行業将出現哪些顯着的趨勢性變化?

    從現狀看,中國的房地産市場正在發生激烈的變化與重組。根據一系列數據分析,新房市場主導的階段邁入二手房市場趨勢性上升的存量房時代,這是一個基礎性變化。從互聯網角度看,移動時代的來臨意味着互聯網對傳統行業的改造從标準化商品過渡到非标準化服務,移動互聯網對房地産服務的改造則剛剛開始,真正的裂變尚未出現。在這兩個趨勢的疊加下,我們預計會看到房地産市場遊戲規則的重建,表現為舊秩序的逐步退場和新秩序的曙光初現。那麼,我們将面臨一個什麼樣的未來?

    互聯網改變房地産的時代已經來臨,這個全新時代和來臨基于三個标志性事件:

    其一,中國由新房市場主導的階段邁入二手房市場趨勢性上升的存量房時代,這是一個基礎性變化。

    其二,中國移動互聯網用戶超過PC用戶,移動互聯時代的來臨意味着互聯網對傳統行業的改造從标準化商品過渡到非标準化服務,互聯網從虛拟世界進入現實世界,開始提供線下真實生活場景中的各種服務。在這個大趨勢之下,移動互聯網對房地産服務的改造則剛剛開始,真正的裂變尚未出現。

    其三,行業規則的重建,表現為舊秩序的逐步退場和新秩序的曙光初現。2014年以來,我們已經看到不同商業模型之間的界限開始變得模糊,經緯分明的鴻溝不複存在,傳統經紀公司越來越互聯網化,互聯網公司越來越經紀公司化,媒體公司越來越電商化,彼此之間相互滲透,原本定位不同、差異明顯的玩家突然出現在同一個戰壕中,競争更加激烈。

    存量房時代的來臨意味着什麼?從國際對比來看,美國、英國、法國、澳大利亞已經是二手房主導的市場,這四個國家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房隻有新房的0.6倍,首都圈和近畿圈的二手房市場活躍度遠遠高出全國水平,分别達3倍和1.9倍。

    再看中國,2013年,盡管全國層面二手房與新房成交占比隻有35%左右,但是一線城市和個别二線城市二手房已經超過新房。從二手房市場集中度來看,據測算,2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市,成交金額的39%集中在一線城市。

    盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導,但是考慮到已經足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速,二手房市場的全面爆發是大勢所趨。

    那麼,存量房時代的來臨意味着什麼呢?

    1、市場供需雙方的力量更加均衡

    在新房主導市場供給的階段,由于拿地、設計、施工等諸多環節涉及的周期較長,往往需要3年甚至更久,因此,新房供給往往滞後于需求的變化,無法與需求同步調整,因此,需求彈性遠遠大于供給彈性導緻供應端的開發商在産業鍊上處于絕對的話語權。一個自然結果是消費者的弱勢和代理商的弱勢,前者表現為房價上漲,後者表現為代理費率下降。

    然而,在二手房主導市場供給的階段,供給端與需求都十分分散,沒有誰可以壟斷供應,因此,供給彈性與需求彈性将更為一緻,在這種情況下,如果不出現大的宏觀周期和金融周期的沖擊,房價很難出現趨勢性上漲或下跌,房價的調整将更加頻繁,更加短期,但波幅更小且雙向波動,也正是基于此,消費者更需要關注頻繁變化的市場信息。此外,存量房時代的住房需求多以自住為主,且集中在老舊中心城區,基于自住的需求必然會更加關注房屋地理信息、通勤信息和鄰裡信息,這時房子是一個家,不是鋼筋水泥,不是投資品,所以房屋交易的信息密集和複雜屬性才會由此産生。而且,自住并不一定直接購買,租房和買房之間的替代性在這個階段也才會産生。考慮到租房周期更短,信息交互的次數更頻率,對信息需求進一步上升。

    2、大型交易撮合平台的誕生是必然結果

    交易平台的誕生必須具備的前提條件就是交易雙方力量相對均衡且足夠分散。随着新房市場逐步過渡到買方市場,開發商的力量趨弱,消費者力量趨強,這為新房交易平台的産生提供了條件,這也是2014年房多多、好屋中國、吉屋網等渠道電商崛起的大背景。在存量房市場,基于買賣雙方更加分散的特點,則會更大的交易平台。

    第一,在新房市場,2014年之前,并非出現真正意義上的交易平台,當時,媒體電商是普遍形式,其核心屬性是媒體,貨币化模式是廣告,互聯網公司不過是開發商的廣告平台。曾經十分流行的各種電商産品如搜房卡等雖然有所創新,但仍未脫離工具化的窠臼,它們存在的意義類似于Pre-ipo的定價機制,在開發商開盤預售之前,通過售卡的形式揭示市場冷熱,幫助開發商合理定價,如果一個盤隻有100套房,但是賣出去200張卡,開發商自然可以據此定更高的價格。

    然而,在2014年的市場,由于市場相對低迷,去化周期和購房周期延長,傳統的代理公司無法有效拓客,傳統的媒體廣告效果也十分有限,自然來客越來越少,在這種市場結構下,才催生了一、二手聯動的渠道整合平台,同時由于團購費的機制創新解決傳統代理無法解決的快速結傭問題,這些平台迅速增長。如果隻計算2014年房多多、好屋中國、吉屋網這三家的交易額,總和或将超過4000億,占新房市場總體交易額的比例大概在7%左右,預計2015年,三年合計的市場份額将超過15%。

    第二,在二手房市場,目前同樣沒有出現真正的交易平台,搜房和安居客等雖然為二手房公司或經紀人提供端口服務,但仍未真正切入交易,或者說對交易的掌控力遠遠不夠。傳統中介公司雖然參與交易,但是仍然沒有完成從公司向平台的轉換。考慮到二手房市場的複雜性和經紀人不可或缺這一特點,平台的崛起過程必然是一個從輕到重,再從重到輕的雙重演變,無論是未來要做開放平台的鍊家,還是目前走合夥經紀人模式的Q房,未來成為平台的第一步必然是走向更重,在此基礎上,實現壟斷房源和公盤私客,然後逐步完成規則的制定和實施,最後才是平台化,實現從重到輕的終極轉變。考慮到艱難的轉換過程,未來的二手房交易撮合平台的價值更大,而且一旦形成壟斷,便難以被撼動,護城河足夠深,估值自然會更高。可以預計,未來2-3年一定會出現一個或幾個大型的區域性二手房交易平台,它不僅提供信息、撮合交易,而且還會提供以交易為中心的延伸服務等。

    最後,簡單推測,3年之後的市場競争格局中将會有一場新房交易平台與二手房交易平台的對決,因為站在消費者角度看,房子是沒有新舊之分的,至于未來到底是新房平台打敗二手房平台,還是二手房平台打敗新房平台,需要進一步觀察。

    作者:巴曙松 中國銀行業協會首席經濟學家、港交所内地事務科首席經濟師

    本文為巴曙松先生新書《房地産大轉型的“互聯網+”路徑》的序言。

    撰文:巴曙松    

    審校:勞蓉蓉



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