台灣房地産稅的借鑒樣本

观点地产网

2015-11-30 17:24

  • 台灣并沒有設立專門的房地産稅或物業稅,與房地産相關的主要稅種有三個:房屋稅、地價稅和土地增值稅。

    房地産稅何時開征,如何征,以及開征後對籌集地方财政收入和調控房價到底有何效果,一直是當前中國稅制改革所讨論的熱點話題。筆者近期有幸到台灣參加海峽兩岸稅收法制交流與考察,感覺台灣房地産稅的征管經驗正好為我們提供了一個可資借鑒的樣本。

    台灣并沒有設立專門的房地産稅或物業稅,與房地産相關的主要稅種有三個:房屋稅、地價稅和土地增值稅。這一點與大陸的稅種設置基本類似,隻是名稱稍有不同。另外,目前大陸的房産稅、土地使用稅和土地增值稅隻對商用地産征收,而台灣是對所有房屋征收,包括居住用房和商業房屋。

    台灣的房屋稅是在房屋持有環節征收的一種稅,開征于1968年,其課稅對象是地上的建築及其附屬物,納稅義務人為房屋所有人或者房屋的實際管理人。不管是自住住宅,還是商業房屋,房屋稅每年都要繳納,而且不設起征點,也沒有免征額。住家用房屋稅為房屋公告價值的1.2-2%(實際稅率由各市縣在此範圍内自行确定),非住家用房屋(商業用)稅率為3-5%,私人醫院、人民團體等非營業用房為1.5%-2.5%。房屋公告價值相當于大陸的政府最低指導價,由市縣不動産評價委員會每三年确定一次,并向社會公布。

    地價稅也是在土地持有環節征收的,是一種“土地占用”稅,每年根據土地的申報價格向土地所有者征收。土地的申報價格不能低于政府公告價格的80%,土地的公告價格由市縣的地價評議委員會評議确定。與房屋稅不同的是,地價稅按照地價的高低實行超額累進稅率,基本稅率為10‰,最高稅率為55‰,但規定自用住宅用地的稅率一律為2‰。

    土地增值稅則是按照土地價格增加額征收的一種“土地改良”稅,是在土地轉讓時征收的。土地增值稅也實行超額累進稅率,稅率規定與大陸很相似。但規定了一種例外情況,就是出售自用住宅用地,在都市區未超過三公畝或在非都市區未超過七公畝的,按土地漲價額的10%征收,不再實行超額累進。

    數據顯示,台灣的房地産稅是台灣地方政府的主要收入來源。以台北市為例,2012年台北市地方稅實征621.9億元,其中地價稅貢獻206.7億元,約占三分之一,為首要稅源;土地增值稅164億元次之;房屋稅118.6億元;三稅合計占地方稅收收入的78.8%。可以說,房地産稅收是台灣名副其實的地方稅主體稅種。這與大陸有根本的區别,大陸地方政府的主要收入來源于營業稅、增值稅和個人所得稅,房産稅、土地使用稅和土地增值稅隻占有很小的比例。

    近年來,同大陸一樣,台灣房價也不斷上漲,屢創新高,引發民怨沸騰。從2008年到2014年,全台灣平均房價上漲48%,台北市漲幅逾50%,高雄市上漲一倍以上。為“打壓”房價,台灣地區政府也一再祭起“房地産稅”的大旗,主要采取的措施有兩個:第一,從2011年6月起,對房屋和土地轉讓開征“特種貨物及勞務稅”,當地人稱之為“奢侈稅”,相當于大陸的消費稅,以打擊短期性“炒房“。奢侈稅規定,對于非自用的房屋及土地,1至2年間轉讓的按照實價課稅10%,1年内轉讓的按實價課稅15%;第二,從2014年6月起,調高非自住住宅(包括出租和空置)的房屋稅稅率,非自住住宅用房屋的最低稅率由房屋現值的1.2%調高至1.5%,上限由2%調高至3.6%,以打擊投資性”囤房“。

    雖然台灣的“打房“新招被業界認為具有相當的針對性,但事實證明其實施效果十分有限。2011年奢侈稅實施之初,房屋成交量下降明顯,台灣、高雄等大城市的房屋價格也有短暫回落,但不到一年的時間,房價就出現了V字反彈。特别是兩年的政策期過後,成交量和房價都雙雙回漲。如此效果與大陸2013年”新國五條“對個人轉讓住房征收20%個人所得稅的政策執行效果十分類似。

    業界普遍認為,單從稅制角度看,台灣“控房價“效果不佳的原因主要有三點:一是稅基被嚴重低估。雖然台灣制定的稅率看似與國際相當(美國為1.14%),但房屋稅和地價稅的計稅依據都是房屋和土地的公告價值,而考慮到民衆的承受能力,政府核定的房屋和土地公告價值往往隻是市價的20-30%。如此一來,每年需要繳納的房屋稅與地價稅的合計實際隻是房屋市值的0.4%左右,如此低的實際稅率對投資購房者而言确實影響不大;二是怕得罪選民 ,地方政府對“加稅”政策執行不到位。雖然規定房屋稅的稅率為1.2-2%,但是由于選票政治的需要,各市縣政府基本上都執行的是最低限稅率。2011年開征的奢侈稅,到現在為此也隻有台北、高雄等幾個大城市響應,而大部分市縣至今仍未執行。三是房屋稅實行單一稅率,而不是累進稅率。不管一個家庭擁有幾套房,隻要是住宅,所有房屋的稅率都是1.2%。台灣财政部門多次提議對擁有兩戶以上房屋的民衆課征較高稅率的房屋稅,稱之為“囤屋稅”,但最後都不了了之,因為與争取更多的選票相比,台灣各級政府都把加稅視為畏途。

    台灣的房地産稅征收經驗告訴我們,把房地産稅作為地方一級政府的穩定财政收入來源确實是靠譜的,但要靠房地産稅來調控房價的過快上漲,除了房屋供給、貨币發行、人口變化等因素外,稅制本身還要滿足三個條件:一是稅率不能太低,考慮到民衆的承受能力,可以對自住型住宅給予适當的免征額或免征面積;二是對擁有多套住房的要實行累進稅率;三是房屋的現價要得到準确的評估,稅基不能太低。

    趙曉 知名經濟學家;陳金保 經濟學博士,财經評論員

    撰文:趙曉    

    審校:勞蓉蓉



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