珠三角房地産需求預測與思考

观点地产网

2016-01-06 22:27

  • 珠三角城市群未來的相互聯系一定會更加緊密,生活、就業、消費、居住都會朝同城化方向改變,這是房地産發展應該重點研究的問題。

    一、宏觀環境變化對房地産發展和需求的影響

    房地産需求與經濟增長、政策走向、流動性松緊、人口流動、城市建設以及居民收入水平等緊密相關。當前房地産發展的大環境正悄悄發生變化,影響着房地産的需求:

    變化一:經濟增長進入新常态。在新常态下,最大的變化是經濟從高速增長轉變為中高速增長,國家不像過去一味追求總量擴張。經濟增長方式正在轉變,結構要調整,新的增長動力要培育。2014年中國經濟增長為7.4%,2015年經濟增長可能不到7%,過往30年中國GDP平均增速為10%,今天保八、保七相繼放棄,經濟大幅回落帶來陣痛。廣東和珠三角經濟增長的變化同樣也是同樣的趨勢,從平均12%、13%的增長速度回落至8%左右。經濟減速對房地産的發展形成巨大壓力。

    變化二:寬貨币、強刺激的做法改變。過去十多年特别是2008年以來,為維持高增長,政府用巨量投資拉動經濟,貨币信貸寬松,流動性充裕。膨脹的經濟與資産泡沫造就了房地産量價齊升的“黃金時代”。新常态經濟減速,貨币信貸去杠杆,強刺激轉為微刺激,貨币寬松轉變為适度寬松,決策層在處理流動性與刺激經濟的關系上日趨審慎。

    不過,面對社會資金緊缺、融資難與融資貴的問題,決策層還是果斷選擇适度放松流動性,以便對沖經濟下行。經濟不穩,信貸不能收得太緊。2015年五次降息、四次降準,為曆年罕見,房地産市場直接受惠,一改頹勢,需求被激發出來。

    總體來看,過往的高增長、高通脹、高利率的發展模式已經改變,取而代之的是中速增長,低通脹、低利率。這樣的發展環境對房地産而言未必不利。低利率環境有利于房地産需求穩定釋放,或許會減少大幅波動。

    變化三:城市發展拉開距離。城鎮化是經濟和房地産發展的動力。近十多年中國城鎮化率以平均每年增長1個點的速度發展,至2014年全國城鎮化率為54.8%。廣東省的城鎮化率在全國居于前列,2014年城鎮化率為68%,比全國高13個百分點;常住人口數量超過1億人,比五年前增加594萬人,年均增長近190萬人。但是,廣東省21個地市城鎮化發展水平不一,珠三角和粵東、西、北的人口城鎮化率分别為84.1%、59.6%、41%和46.37%,差異顯著;珠三角和粵東、西、北的常住人口占比分别為53.7%、16.1%、15.4%和14.7%,人口一直向珠三角發達城市積聚。

    城鎮化水平、人口流動的特點與區域經濟總量、産業結構、基礎設施建設、财政稅收、人均收入等指标有一緻性,影響房地産的需求。即便是珠三角9個城市,發展也存在差異,廣州、深圳作為珠三角城市群中的中心城市,核心作用進一步強化,對外來人口和人才的吸引力更強,引領産業轉型升級。房地産的需求與城市地位直接相關。

    變化四:房地産政策由抑制轉向支持。房地産政策對于房地産發展的影響顯著。房地産業在國民經濟中的支柱地位是毋庸置疑的,不僅是投資的重要組成部分,同時帶動衆多上下遊産業,也是地方财政、稅收的重要來源,因為過去強刺激、寬松貨币政策帶來經濟過熱,房地産市場暴漲,迫使政府不斷收緊房地産政策,甚至不惜用行政限制措施抑制需求,控制房價。不過,經濟進入新常态之後,限制性的政策帶來極大的負面影響,開發投資和建設開工快速下行,市場需求不斷萎縮,庫存高企,土地市場清淡,反而拖了經濟增長的後腿。

    從2014年年中開始,國家的房地産政策開始松綁,到2015年政策基本上反轉過來,支持合理的房地産需求,積極鼓勵去庫存,保房地産開發投資。除了一線城市北上廣深及三亞,限購政策徹底退出,限貸政策也在330新政後徹底調整。公積金貸款放寬,首付比例下調,地方出台稅費減免措施,房地産政策完成了由限制到支持的華麗轉身。

    政策是服務于經濟的。中國經濟要完成轉型升級,順利渡過消化過剩産能的陣痛期,仍需要時日,預計房地産政策未來幾年還是會堅持鼓勵、支持的取向。

    綜合來看,在宏觀經濟、貨币信貸、城市發展和房地産政策等新的條件下,房地産的發展和需求相應也會出現變化,房地産進入新的穩定增長周期,需求釋放的特點與過去幾年将有所不同。2015年由于政策大幅度轉向,被抑制多年的房地産需求急劇釋放,以後需求應該更加趨于平穩。

    二、珠三角房地産需求展望

    珠三角地區經濟發達,人口集中,外來人口不斷流入,居民收入水平較高,城市建設發展快,第三産業産業占比高,帶來了龐大的房地産需求,不論是開發投資、建設、還是商品房銷售,在廣東省的占比居于絕對主導位置。展望未來,珠三角地區房地産需求的發展有以下特點:

    第一,住宅需求仍然是主體,城市升級不斷造就商業辦公需求。

    近年珠三角城市房地産市場發展較快,住宅需求始終占據主導,這從商品住宅銷售面積、銷售金額以及投資建設指标可以清楚看到這個特點,如2014年珠三角地區商品住宅銷售量和金額分别占全省的比重達到71%、84.5%,分别是商業物業銷售面積和金額的14倍、9倍,分别是辦公銷售面積和金額的28倍、13倍。珠三角未來城鎮化發展仍有較大空間,住宅需求主導格局應該還會持續。

    珠三角城市群是中國經濟的重要引擎,不僅一線城市如廣深城市核心功能不斷提升,産業升級進入新的階段,其他城市同樣也在強化中心城區輻射力,抓住機遇來完成經濟轉型,實現産業升級。這個進程不會在短期内完成,商業、辦公、酒店、度假公寓、城市綜合體等需求依然處于快速增長期,這些都是房地産發展的機會。

    第二,廣深在珠三角城市群的核心地位牢固,區域需求發展不均衡,中心城市輻射力影響顯著。

    無論從城市經濟發展、綜合實力還是從房地産的發展看,廣深在珠三角城市群的中心地位未來還會加強。珠三角城市群“雙中心”、“雙引擎”的格局影響未來的房地産需求。

    以2014年的珠三角各個城市商品住宅、辦公物業、商業用房物業等銷售情況為例來看,廣州、深圳的各類物業在珠三角地區乃至全省的市場占有率非常高,不同城市之間的房地需求并不均衡,有梯隊之分。佛山、東莞、惠州是第二梯隊,中山、珠海、肇慶、江門是第三梯隊。

    2015年房地産政策大幅度松綁,除了廣深房地産市場活躍,佛山、東莞、惠州、中山等城市的房地産需求集中釋放,一方面反映出這些城市房地産需求潛力較大,另一方面反映出廣深核心城市的巨大輻射力。由于廣深至今并沒有解除限購,房價高企,供應有限,很多廣深的需求外溢,擠壓到周邊相鄰城市,使得佛山臨廣區域、中山與東莞的臨深區域的市場量價齊升。

    這個現象對于我們判斷未來房地産需求走向具有啟發意義。其一,廣深中心城市集聚力強,依然是各類房地産需求集中釋放地,其二,中心城市有效輻射範圍的城市發展相對占據天時地利,在一體化進程中最為受益,某種意義上這些城市靠近廣深的區域住宅市場與廣深市場已經合為一體,未來發展潛力巨大。

    第三,中等戶型需求集中,自住占據主體,未來需要考慮二孩政策的影響。

    近年持續對市場需求類型的追蹤調研發現,家庭人口小型化以及房地産限制政策對于房地産需求類型的影響較為明顯,購房自住成為絕對需求主力,中等戶型的需求逐漸增多,對大戶型需求不斷減少。例如,2014年珠三角城市商品住房交易結構數據顯示,購買90至144㎡的中等戶的人群占比最多,達到50.6%,購買90㎡以下的中小戶型、144㎡以上的大戶型的占比分别為28.3%、21.1%。購買中等戶型的比5年前增加10個百分點左右,購買大戶型的減少10個百分點左右。對潛在需求的市場調查發現,中等戶型需求居于主流。

    當然,不同的珠三角城市,需求特點有所不同。相對而言,像廣深這樣的核心城市購房人對保值升值的預期更為強烈,特别是深圳,2015年房地産市場暴漲,其中投資購房大幅度增加是原因之一。保值型需求是核心城市重要的力量;深圳由于人口平均年齡低,屬于移民城市,房價高,對90㎡以下戶型的需求量集中,超過65%;像中山、江門、肇慶等城市,中産階級追求較為舒适的三房戶型,房價不高,對中等戶型需求更高。

    值得注意的是,全面放開二孩政策明年落地,全社會家庭人口結構将會逐漸産生變化,四口之家未來會比較普遍,這勢必對房地産需求産生影響,預計大戶型需求明顯增多。目前改善型需求已經增多,但是不同城市的改善需求具體表現特征将會是怎樣的,還需要定量去研究。

    第四,珠三角城市供求關系差異大,不少城市需要積極去庫存。

    珠三角城市的房地産供求關系差異大。由于廣深經濟和人口規模龐大,購買力較強,近年可供開發的土地供應有限,供求關系基本均衡。而深圳則明顯存在供不應求的情況,平均年消化住宅500萬平方米,累積的庫存量僅僅300萬平方米左右,去化周期半年多;從土地出讓情況看,供應更少,實際上供不應求。這是2015年深圳市場暴漲的重要原因之一。廣州當前可售庫存900萬平方米左右,是曆年的次高水平,得益于近年廣州土地出讓量較大,建設投資增多。廣州的可售量與近兩年的年均消化量持平,去化周期約一年,供求均衡,這是2015年廣州房價基本穩定的重要影響因素。珠海近年土地供應不大,市場需求穩定,基本保持供小于求的格局,房價穩定上升,這個局面預計繼續保持。

    珠三角其他城市如佛山、東莞、惠州、中山、江門、肇慶雖然近年土地出讓量不大,但曆史存量土地巨大,供應較為充足,庫存量不少,有去庫存要求,特别是惠州、肇慶、佛山、江門去化周期在1.5-2年左右,需要積極去庫存。

    大家對住宅市場的庫存問題關注較多,實際上,商業和辦公市場的庫存更應該引起注意。從近6年的供求數據看,我們發現深圳、佛山的存量辦公物業較大,消化量少,存量完全消化需要2年以上周期;肇慶、江門的商業物業存量大大超過銷售量,存量消化周期在2.7-5.7年之間,值得注意。

    三、2點思考

    思考一:機遇大于挑戰。當前中國經濟正艱難轉型調整,珠三角曾經是外向型經濟出口的龍頭,長期坐享低廉勞動力紅利,而今外需不足,人口老齡化,人工成本大增,珠三角面臨衆多挑戰。

    經濟下行與轉型是最大的挑戰。珠三角有的城市部分制造業現倒閉潮,外來人口回流,低端過剩産能艱難去化,這個過程是必須經曆的。不過,在制造業蕭條的同時,我們也看到新經濟和服務業在發展,500強企業通過招商引資進入,基礎設施在完善。挑戰中孕育機遇。

    房地産的最大挑戰是去庫存。國家為保持房地産市場平穩健康發展,防範大的系統風險,在政策上進行大力調整。去庫存是挑戰,但是,房地産政策轉向包括人口政策調整等都是房地産發展的機遇。

    就珠三角城市而言,從2009年以來一直在做的珠三角基礎設施、産業、公共服務、城鄉規劃和環境保護一體化已經見到階段性效果,盡管進程較為緩慢。廣深周邊城市如佛山、、中山、東莞等房地産實際上已經受益于一體化建設。

    總之對于珠三角經濟和城市發展,以及房地産的發展,我們應該保持充分的信心。

    思考二:順勢而為,不斷創新。把握趨勢對于房地産的發展較為重要。要關注城市發展的趨勢、經濟發展的趨勢以及行業發展趨勢。

    珠三角城市發展現狀是不均衡,在房地産發展的表現上,各個城市供求關系有緊有松,市場容量大小不一,需求特點不同,房地産價格水平差異大,等等。從長遠來看,均衡是發展的目标,一體化是實現均衡的手段。珠三角城市群未來的相互聯系一定會更加緊密,生活、就業、消費、居住都會朝同城化方向改變,這是房地産發展應該重點研究的問題。

    以互聯網技術廣泛應用為特征的新經濟正快速進入各行各業,影響我們的生活,并改變着世界。房地産應該積極擁抱新經濟,探索互聯網+帶來的影響和變化。敢于創新就是最好的應對。在新經濟時代,房地産更加應該積極探索産品創新、運營模式創新、營銷創新、管理創新、服務創新、融資創新、戰略創新等各種可能性。

    房地産行業發展趨勢實質上反映着城市、經濟發展趨勢與房地産需求。新經濟與城市發展的新格局改變了行業的發展路徑。這就是為什麼萬科會從專業住宅制造商轉變為城市運營商,産品開始涉獵各個不同領域。轉型是未來行業始終都會關注的主題,但是轉型不是改變企業自己的經營主攻方向,另辟蹊徑,而是優化自身的業務,與潮流合拍。例如,面對電商沖擊,有的商業地産研發“體驗式商業”,增強傳統商業物業的競争力;部分企業開始着手開發投資符合“大衆創新、萬衆創業”的新型辦公物業;很多企業用現代科技提高管理水平,進入資源節約、環境友好的産業化發展;有的商業地産開發嘗試養老、健康、物流地産、工業園區等新型業态與産品,等等,這些都是探索轉型和優化自身競争力的可行的路子。

    作者:龍斌合富房地産經濟研究院院長

    撰文:龍斌    

    審校:楊曉敏



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    樓市通訊