觀點意見:未來幾年房地産需求将趨于平穩

观点地产网

2016-01-11 01:05

  • 在宏觀經濟、貨币信貸、城市發展和房地産政策等新的條件下,房地産的發展和需求相應也會出現變化,房地産進入新的穩定增長周期,需求釋放的特點與過去幾年将有所不同。

    房地産需求與經濟增長、政策走向、流動性松緊、人口流動、城市建設以及居民收入水平等緊密相關。當前房地産發展的大環境正悄悄發生變化,影響着房地産的需求:

    變化一:經濟增長進入新常态。在新常态下,最大的變化是經濟從高速增長轉變為中高速增長,國家不像過去一味追求總量擴張。經濟增長方式正在轉變,結構要調整,新的增長動力要培育。2014年中國經濟增長為7.4%,2015年經濟增長可能不到7%,過往30年中國GDP平均增速為10%,今天保八、保七相繼放棄,經濟大幅回落帶來陣痛。廣東和珠三角經濟增長的變化同樣也是同樣的趨勢,從平均12%、13%的增長速度回落至8%左右。經濟減速對房地産的發展形成巨大壓力。

    變化二:寬貨币、強刺激的做法改變。過去十多年特别是2008年以來,為維持高增長,政府用巨量投資拉動經濟,貨币信貸寬松,流動性充裕。膨脹的經濟與資産泡沫造就了房地産量價齊升的“黃金時代”。新常态經濟減速,貨币信貸去杠杆,強刺激轉為微刺激,貨币寬松轉變為适度寬松,決策層在處理流動性與刺激經濟的關系上日趨審慎。

    不過,面對社會資金緊缺、融資難與融資貴的問題,決策層還是果斷選擇适度放松流動性,以便對沖經濟下行。經濟不穩,信貸不能收得太緊。2015年五次降息、四次降準,為曆年罕見,房地産市場直接受惠,一改頹勢,需求被激發出來。

    總體來看,過往的高增長、高通脹、高利率的發展模式已經改變,取而代之的是中速增長,低通脹、低利率。這樣的發展環境對房地産而言未必不利。低利率環境有利于房地産需求穩定釋放,或許會減少大幅波動。

    變化三:城市發展拉開距離。城鎮化是經濟和房地産發展的動力。近十多年中國城鎮化率以平均每年增長1個點的速度發展,至2014年全國城鎮化率為54.8%。廣東省的城鎮化率在全國居于前列,2014年城鎮化率為68%,比全國高13個百分點;常住人口數量超過1億人,比五年前增加594萬人,年均增長近190萬人。但是,廣東省21個地市城鎮化發展水平不一,珠三角和粵東、西、北的人口城鎮化率分别為84.1%、59.6%、41%和46.37%,差異顯著;珠三角和粵東、西、北的常住人口占比分别為53.7%、16.1%、15.4%和14.7%,人口一直向珠三角發達城市積聚。

    城鎮化水平、人口流動的特點與區域經濟總量、産業結構、基礎設施建設、财政稅收、人均收入等指标有一緻性,影響房地産的需求。即便是珠三角9個城市,發展也存在差異,廣州、深圳作為珠三角城市群中的中心城市,核心作用進一步強化,對外來人口和人才的吸引力更強,引領産業轉型升級。房地産的需求與城市地位直接相關。

    變化四:房地産政策由抑制轉向支持。房地産政策對于房地産發展的影響顯著。房地産業在國民經濟中的支柱地位是毋庸置疑的,不僅是投資的重要組成部分,同時帶動衆多上下遊産業,也是地方财政、稅收的重要來源,因為過去強刺激、寬松貨币政策帶來經濟過熱,房地産市場暴漲,迫使政府不斷收緊房地産政策,甚至不惜用行政限制措施抑制需求,控制房價。不過,經濟進入新常态之後,限制性的政策帶來極大的負面影響,開發投資和建設開工快速下行,市場需求不斷萎縮,庫存高企,土地市場清淡,反而拖了經濟增長的後腿。

    從2014年年中開始,國家的房地産政策開始松綁,到2015年政策基本上反轉過來,支持合理的房地産需求,積極鼓勵去庫存,保房地産開發投資。除了一線城市北上廣深及三亞,限購政策徹底退出,限貸政策也在330新政後徹底調整。公積金貸款放寬,首付比例下調,地方出台稅費減免措施,房地産政策完成了由限制到支持的華麗轉身。

    政策是服務于經濟的。中國經濟要完成轉型升級,順利渡過消化過剩産能的陣痛期,仍需要時日,預計房地産政策未來幾年還是會堅持鼓勵、支持的取向。

    綜合來看,在宏觀經濟、貨币信貸、城市發展和房地産政策等新的條件下,房地産的發展和需求相應也會出現變化,房地産進入新的穩定增長周期,需求釋放的特點與過去幾年将有所不同。2015年由于政策大幅度轉向,被抑制多年的房地産需求急劇釋放,以後需求應該更加趨于平穩。

    龍斌 合富輝煌房地産經濟研究院院長

    撰文:龍斌    

    審校:徐耀輝



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