2016年房地産政策更為寬松:去庫存和保投資是關鍵

观点地产网

2016-01-11 11:11

  • 不僅2016年中國房地産政策會堅持鼓勵、支持的取向,未來幾年政策反複的可能性非常小。

    龍斌 2015年房地産有兩大看點,一是房地産市場回暖。1-11月,全國商品房銷售面積和銷售金額分别為10.93億平方米、7.45萬億元,同比分别增長7.4%、15.6%,而直到5月份之前還是負增長,其後一路上升,樓市回暖,城市之間的分化也較大。二是房地産政策完全實現從抑制到支持的“華麗”轉向。過去幾年不斷用行政手段限制需求,2014年開始限購限貸松綁,到2015年完全确立支持、鼓勵購房需求的新的政策取向。

    具體來看,2015年房地産政策在六個方面放松:

    1、限購退出:2014年46個限購城市絕大部分放松或取消限購。2015年除北上廣深(三亞實際已經退出限購)四個城市,限購徹底解除,買房不再需要房票。

    2、330新政:3月30日,央行、銀監會、住建部聯合下發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》;财政部、稅務總局發布對個人轉讓住宅營業稅進行調整的通知;兩個文件合為330新政。主要内容包括:降低二套房首付。對已經擁有一套住房且相應貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付比例調整為不低于40%。實際是限貸松綁。放寬公積金貸款。使用住房公積貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請公積金購房,最低首付30%。存量住房轉讓營業稅5變2。個人轉讓購買2年以上普通住宅免征營業稅。

    3、公積金及商業貸款首付調整:9月1日,住建部、财政部、央行再度下調二套房公積金貸款首付比例,由原先的最低30%降低至20%;9月30日,央行、銀監會發通知,不限購的城市,居民首次購買普通住房,貸款最低首付款比例不低于25%。10月,住建部等三部委再推公積金異地貸款、擴大提取範圍等政策。通過降低公積金、商業貸門檻,支持自住購房。

    4、放寬限外:8月3日,住建部等六部委下發《關于調整房地産市場外資準入和管理有關政策的通知》,對有關外商投資房地産企業和境外機構、個人購房的部分政策進行調整。外資機構和在中國工作、學習的外國人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,對于實施住房限購政策的城市,境外個人購房應當符合當地政策規定。

    5、調整優化供應結構:3月,國土部、住建部發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》,促進去庫存,調整結構。主要内容包括,控制供應規模。住房供應明顯偏多的市、縣,減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,有效增加住宅用地供應規模。優化供應結構。允許房地産開發企業不改變用地性質和容積率等前提下,适當調整套型結構,調整戶型。房地産供應明顯偏多的,主管部門可以通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發用地轉型于新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等。商品房轉保障房。允許将符合條件的商品住房轉為棚改安置房和公共租賃住房房源。

    6、地方積極動用戶籍、稅費減免、補貼購房等措施去庫存,欲激活市場。全國絕大多數省市出台了各種鼓勵購房措施。

    為什麼房地産政策反轉?分析原因對于判斷今後幾年的房地産政策走向非常重要。

    原因一:新常态經濟不斷減速下行,新的經濟增長動力并沒有找到,房地産作為的支柱性産業在衆多行政限制性政策打壓下,萎靡不振。衆多上下遊産業,地方财政、稅收都受到影響。而對房地産的行政限制性政策恰恰是強刺激、寬松貨币政策的經濟高增長時代的産物。整個經濟發展的大環境發生巨變,限制性政策已經不合時宜。

    原因二:限制性政策帶來極大負面效應,開發投資和建設開工快速下行,庫存高企,土地市場清淡,嚴重拖了經濟增長的後腿。

    國家統計局的數據顯示,2015年前11個月,全國房地産開發投資8.77萬億元,同比增長僅僅1.3%,其中,住宅投資5.91萬億元,增長僅0.7%,增速不斷回落,為近年罕見。新開工面積下降15%左右,土地購置面積和金額都大幅度走低。投資建設疲軟已危及經濟,促使決策層調整過去的不當政策,轉為支持房地産,保開發投資。這是政策轉向的根本原因所在。

    數據來源:國家統計局

    庫存量高企也是政策回到積極支持購房的重要原因之一。最新的數據顯示,全國商品房待售面積不斷走高。11月末,全國商品房待售面積6.96億平方米,比10月末增加1004萬平方米,是2011年底待售面積的2.3倍。不少城市特别是三四線城市的商品房庫存量大,去化周期高達4、5年甚至更長時間。高庫存如果不化解,可能會帶來一系列的問題,特别是開發投資和開工建設無法正常增長,地方土地收入将枯竭,金融風險加大。去庫存成為房地産政策需要盡快解決的焦點問題。

    數據來源:國家統計局

    政策是服務于經濟的,房地産政策亦不例外。新常态下,中國經濟要順利完成轉型升級,渡過消化過剩産能的陣痛期,仍需要時日,不可能一蹴而就。基于這個判斷,我們認為,不僅2016年中國房地産政策會堅持鼓勵、支持的取向,未來幾年政策反複的可能性非常小。今後幾年中國房地産政策進入穩定期,與新的經濟周期吻合。

    2016年房地産政策的主旋律是去庫存,拉動房地産開發投資是主要的任務。中央經濟工作會議把化解房地産庫存列為2016年的重要任務,預計2016年房地産政策更為寬松。

    新的一年可能出台的政策包括:購房按揭貸款利息抵扣個稅;首套或二套普通住房首付比例繼續下調鼓勵農民進城買房落戶(中央經濟工作會議把這個舉措與推進新型城鎮化結合起來);放寬戶籍限制,鼓勵購房入戶(中央經濟工作會議将鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴大公租房覆蓋範圍統籌起來,深化住房制度改革);回購商品房作為棚戶改造保障安置房或保障房;打通房企上市融資發行債券渠道;推進公積金或房貸證券化;購房稅費減免等。

    把握2016年房地産去庫存、保投資的關鍵詞,預計二三四線城市直接受惠,一線城市政策全面放開的機會不大,但存在微調機會,畢竟一線城市還保留了相當多的過時的限制性措施。2016年貨币信貸環境依然趨于寬松,在房地産政策保駕護航下,全國房地産市場表現應該好于2015年,但部分庫存高企的三四線城市樓市表現不容樂觀。

    龍斌 合富輝煌房地産經濟研究院院長

    撰文:龍斌    

    審校:勞蓉蓉



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