實施五個多年頭 廣州要不要解除限購?

观点地产网

2016-02-04 21:17

  • 無論從政策、市場環境變化,從限購的依據,還是從行業發展狀況看,現在都真正到了需要認真檢讨限購有無必要的時候。

    龍斌 去年底,中央經濟工作會議提出“化解房地産庫存”,并把它列為2016年國家五大工作任務之一,同時明确提出,“要取消過時的限制性措施”。

    很顯然,限購政策就屬于過時的限制性政策。中央的這一提法等于是解除限購的尚方寶劍。

    從2014年年中開始,全國46個限購城市陸續解限,為房地産市場松綁,至今除北上廣深四個一線城市之外,限購基本退出曆史舞台。

    現在問題來了:廣州從2010年10月起實施限購,至今已五個多年頭,廣州要不要解除限購?正在召開的廣州地方兩會,房地産去庫存和解除限購成熱議的話題。

    有觀點認為,廣州目前還不具備解除限購的條件,主要理據包括,1.解除限購房價會漲;2.投資投機行為會大幅增多;3.廣州房子供給不夠還要限制買房。等等。

    上面這些觀點能否站住腳?我們逐條進行分析。

    首先,房價漲跌是否由限購說了算?答案是否定的。房價最終還是由經濟增長、人口流動方向、居民收入與購買力、城市交通基礎設施改善、貨币流動性環境以及市場供求關系決定,這個道理被中國近三十多年的發展明證。

    從廣州近十五六年的房價走勢看,2005-2007年以及2009-2013年整體房價上漲比較快,而2004年以前、2008年、2014年-2015年房價較為平穩。很顯然,在經濟增長快、貨币流動性寬松、市場供應緊張的時候,房價上升快;相反在經濟減速、流動性收緊、市場供應充足的時候,房價平穩甚至有所下調。

    我們看不到2010年限購之後,它給廣州房價走勢留下的烙印。特别是廣州中心六區的房價走勢,2010年之後反而加速上行,從2010年平均房價1.6萬元/平方米左右,漲到2015年平均房價3萬元/平方米左右,5年間上升約80%。按照限購的道理,中心區購房更受限制。但是實際上,土地供給減少,城市核心積聚功能大幅度上升,使得2010年限購之後廣州中心區的房價地價齊升。

    說限購可以穩定房價,完全是主觀判斷,依據不足。

    其次,樓市投資投機是否一限了之?發展趨勢決定投資,而非行政限制決定投資。不可否認,限購用行政限制手段,限制多次購房需求,減少了樓市投資投機行為,不過,我們看到直接用行政手段限制市場,負面作用很大,扭曲真實的市場,不利于健全市場機制。這是限購在全國範圍退出的原因。

    從房地産市場本身的發展演變看,當市場、房價快速向上的時候,社會投資渠道匮乏的時候,投資、投機資金進入房地産市場就多;相反當房地産市場平穩、經濟發展預期不明朗的時候,房地産投資、投機就少。

    目前中國經濟進入減速下行、“三期疊加”的新常态,決策層不再用強刺激、流動性放水的手段刺激經濟,房地産市場平穩也是常态。房地産告别過去快速上漲期,進入新的發展周期,這已經是共識。

    新的環境和條件對投資、投機購房産生深遠影響。從全國範圍看,投資購房大幅度減少;從廣州近年的購房市場結構看,不論一手房還是二手房,投資型購房者所占的比重隻有10%左右,占比與十年前相比明顯減少。這一變化并不是限購帶來的,限購這一強刺激時代的産物已經過時是确定無疑的。

    基于對宏觀經濟環境變化、房地産發展環境變化的認識,我們認為,廣州假如取消限購,不會造成投資、投機盛行,也會不會像有些人說的,外來購房需求會大量湧到廣州購房。

    再次,廣州房子供給夠不夠?是否供不應求必須限購?不同的供求關系對樓市後市發展影響不同,對購房者的市場預期影響也不同。

    來自陽光家緣的權威數據顯示,至2月初,廣州市十一個區新建住宅可售貨量為895萬平方米,共71100套;未售貨量為1866萬平方米,供計151195套。若以2015年廣州十一個區網簽量1054萬平方米計算(月均網簽量為87.8萬平方米),可售的消化周期為10.2個月,庫存量是充足的;以未售的消化周期計算,大約為21.3個月,說明廣州未來一兩年的後續供應量充足。

    從近年廣州房地産市場庫存變化情況看,當前庫存總量處于曆史次高水平,僅僅比2014年最高峰1000萬可售庫存減少110萬平方米。2014年之後,廣州庫存量明顯提高。從近年廣州土地出讓的情況看,房地産後續供應可以保證。高庫存是市場穩定的重要影響因素。廣州當前以及今後一兩年都不存在房子不夠的問題。可以說,廣州當前樓市供應充足是行政限購措施退出的絕好時機。

    有人舉例說,同是一線城市的深圳,2015年樓市量價齊升,依然限購,投資購房也重出江湖,出現炒房現象,廣州不能松綁限購。其實,深圳與廣州的可比性不高。深圳由于是由一個小漁村發展起來的特大型開放城市,土地資源常年匮乏,外來常住人口是戶籍人口兩倍以上,人口流入速度遠超廣州,房子嚴重供不應求。加上深圳毗鄰香港,人口非常年輕,金融、互聯網、科技創新等高端産業發達,高收入群體龐大,所以,2015年市場轉暖後,投資被激活。廣州實際上并不存在這些條件。無論人口特征、産業結構、土地資源,還是供求關系、需求構成與購買習慣,廣州與深圳可比性不高。深圳的房地産市場比較特殊,就像首都北京和國際化大都市上海的房地産市場特殊一樣。

    在當前政策與市場形勢下,還有兩點需要重點強調:

    其一,限購城市與不限購城市政策差異越來越大,不利于廣州這樣的限購城市房地産市場的發展。

    城市間限購與不限購已經是差異化了,而不同城市金融房貸政策的差異正在拉大。2月2日央行、銀監會繼續下調首次購房、第二次購房的首付款比例,這意味着,不限購的城市首次購房最低首付比例為二成,第二次購房首付比例為三成,但限購城市的首次、二次購房收入比例分别為三成、六成(或七成)。加上很多不限購城市還有稅費優惠,這些政策差異很容易造成限購城市的剛性自住與改善購房流向相鄰的不限購城市。

    廣州相鄰的佛山取消限購後的樓市表現就是一個樣本。2015年佛山新建住宅成交總成交面積1420萬平方米,已經超過廣州,同比大幅增長41%,這其中來自廣州的購房需求保守估計也會占到30%左右。

    在同城化發展的大背景下,由于限購、城市房價差異、金融房貸等政策差異,可能會促使越來越多的廣州人外流到佛山買樓、到清遠買樓、到中山、東莞等地買樓。

    這種城市與房地産市場的發展變化,不得不讓我們重新審視廣州的供求關系。難道廣州周邊城市如佛山等相鄰地域的供應量不算廣州的供應?難道廣州的購房需求還是完全固定在廣州城市地域範圍,沒有外流減少嗎?

    如果我們的城市決策者漠視這個新的變化,一味地說我們廣州城市供應不多,需求旺盛,可能已經陷入誤區,看不到自己城市房地産市場需求的萎縮和外流,潛在的巨大供應,從而影響房地産市場的可持續發展。

    先不談限購這種行政幹預措施不對的大道理,僅僅是市場供求關系發生嬗變已經是可以進一步深入研究的課題。

    其二,廣州地價近年快速上升,而房價變化不大,開發企業的土地成本居高不下,負面影響不容忽視。

    這一點我們都不需要用過多的數據來分析了,隻要從近年土地市場拍賣情況與有關項目上市價格情況的對比中,就可以清晰發現地價成本已經構成行業可持續發展的掣肘。例如,廣鋼新城區域,地塊樓面價集中在1.9-2.2萬元/平方米,市場售價在2.8-3.2萬元/平方米,地價成本占房價比重為65%左右,已經超過警戒線;東部蘿崗有的地塊樓面地價接近1萬元/平方米,但售價隻有1.3-1.5萬元/平方米,這已經是虧損狀态了。這種情況各個區域都有,中心區也不少(我們曾做過專門的研究報告)。

    廣州作為一線城市,城市和房地産市場發展都被看好,所以土地拍賣很熱鬧,基本沒有賣不出去的地,這是否意味着我們的市場、政策環境都很好,把大家吸引過來了?

    我們先看地價占房價比重指标。近兩年廣州平均房價都是一萬七千元每平方米左右,土地樓面價格平均在一萬元每平方米以上,地價總體占到房價的比重接近60%。這樣的房地産市場對于企業發展而言已經不能說是健康了。

    我們再看限購這一明顯落伍、負面影響巨大的政策,政府還在說它合理,沒有調整的意思,政策環境堪憂,決策人的樂觀有些盲目。

    隻有企業、消費者、政府這三方共赢,行業發展才是可持續的。隻有一方赢或兩方赢,另一方輸,發展的可持續都要打個大大的問号。

    當然,企業舉牌是市場行為,企業要為自己的市場決策承擔相應的風險,但是,如果企業一方面要應對激烈競争的市場,另一方面在十分不利的政策環境中經營,未來預期也不好,那麼,企業判斷其所處的營商環境無疑會大幅減分,直接影響其後續投資。

    總之,無論從政策、市場環境變化,從限購的依據,還是從行業發展狀況看,現在都真正到了需要認真檢讨限購有無必要的時候。我們認為,現在廣州取消過時的限購政策正當其時。很多的時候政府決策并非不能為,而是不想為。

    龍斌 合富輝煌房地産經濟研究院院長

    撰文:龍斌    

    審校:勞蓉蓉



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