信達是隻兇猛的秃鹫

观点地产网

2016-06-08 15:33

  • 社會上錢多,不知道該投向何處,投向核心城市土地是一場赢面略大些的賭博,前有廉價社會資金注入,後有地方政府信用撐腰。

    信達地産走上了風口浪尖。當人們在抱怨高房價的時候,信達還在制造地王,由于其母公司中國信達由财政部控股,因此,有人認為是财政部間接推高了房價。

    據不完全統計,從2015年下半年至今,信達地産已在全國各地創造了6宗地王。2015年7月,合肥濱湖地王;11月,上海新江灣城地王;12月,深圳坪山地王;2016年1月,杭州南星地王;5月,杭州濱江地王;6月,上海寶山地王。

    雖然信達拿地的價格已經超過其總資産,有人認為怎麼也翻不回本。信達地産一季報,除了每股淨資産外,其他ROE、負債率、淨利潤等,都可以用慘不忍睹來形容。就是這樣一份爛報表,信達地産哪兒有實力頻頻拿地王,哪兒有能力加入中國城鎮化的土地軍備競賽?

    信達準備參加一場馬拉松比賽。從目前信達瘋狂拿地來看,這家機構相信中國在城市化過程中,城市群中核心城市與衛星城的地價,将成為最重要的保值标的。誰拿到這些城市的大批土地,誰就赢了。

    根據媒體報道,按照規劃,在區域布局中,信達拟重點關注經濟強市與人口導入城市,逐步形成“3+2+X”布局,“3”指長三角、珠三角和京津冀城市群,“2”指長江中遊和成渝城市群,“X”指不在五大城市群内的二線和區域中心城市。這一來,信達幾乎把目标指向了所有的區域核心城市。

    看來即使财政部控股的公司也相信,中國融資基本抵押品是未來城鎮化過程中升值的土地,而不是其他。

    這場賽跑,也是信達利用大型金融央企的身份,以低成本資金與資産荒進行的賽跑。

    社會上錢多,不知道該投向何處,投向核心城市土地是一場赢面略大些的賭博,前有廉價社會資金注入,後有地方政府信用撐腰。

    信達地産低成本大規模融資。一是趁低息發債。4月1日深交所發布公告,信達投資有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)定于2016年4月6日起在本所集中競價系統和綜合協議交易平台同時交易。公司債券(第一期)發行總額20億元,票面利率3.70%,債券期限8年,附第5年末發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權。

    看看,8年僅利率僅3.7%,還有利率調整的選擇權。到第二期發行5億元的時候,票面利率僅3.5%,這樣的世道不趕緊發債都覺得對不起自己。

    連蘋果都這麼幹。手上握着2000億美元以上現金,還大發特發低息債,現在都發到中國台灣地區去了。發了債,把可能有成長前景的中小公司都買下來,為未來建設安全屏障,然後進行股票回購推高當期股價,獲得當下的收益。

    信達地産另一個融資方式是安排夾層基金。

    這方面,母公司一馬當先。2015年以來,信達地産頻繁地與母公司中國信達及“信達系”公司發生關聯交易,通過公告披露參與的“信達系”夾層基金就有7個,其中4個的資金投向信達地産自身開發的項目。

    據報道,上海新江灣地王項目80%的權益掌握在上海坤瓴投資手中,坤瓴投資的幕後股東是信達地産、泰禾集團、甯波匯融沁齊股權投資合夥企業(有限合夥)三家,分别持股8.75%、11.25%、80%。泰禾是信達地産合作方,甯波匯融沁齊由信達地産和泰禾共同出資設立,扮演的是夾層基金的角色。利用泰禾在高端住宅的品牌口碑,打造高端鍊條。

    另一手建立夾層基金,直接獲得資金溢價和通道費。例如世紀金源、上海大名城唐鎮、深圳中林科技産業園南區等項目,在這類夾層基金裡,信達地産除了作為财務投資者,還派出深圳信達置業、新疆信達銀通等區域公司參與項目監管,每年收取2、3百萬元的監管費的同時,為“信達系”的投資項目進行專業把關。

    信達是主流玩法,利用自己龐大的金融體量獲得大量便宜錢,而後注入到旗下公司與夥伴公司,一部分直接獲取轉手的通道收益與租金收益。快速地用錢生錢,根本不容許你講房地産泡沫之類的話。

    信達代表了中國金融巨無霸的新玩法,拿到便宜錢,在國内外大肆收購項目,一部分獲得通道費,一部分建立未來資産核心儲備庫,把地主家的余糧全收到自己碗裡,說到底,這又不是他們自己的錢。

    這是一波兇猛而肥胖的秃鹫。

    撰文:葉檀    

    審校:劉滿桃



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