從流通率看大陸房地産走勢

观点地产网

2016-07-12 21:03

  • 流通率的高低不僅決定着存量房市場的房屋供給,也直接影響着住房需求的升級,最終影響到房屋資源的有效配置。

    巴曙松 2016年初大陸二手房市場升溫,房地産市場逐步進入存量房(已被購買或自建并取得所有權證書的房屋)時代,存量房流通率也正在成為新階段影響房地産市場走勢的關鍵點之一。流通率的高低不僅決定着存量房市場的房屋供給,也直接影響着住房需求的升級,最終影響到房屋資源的有效配置。

    統計顯示,2015年全年,大陸存量房資産管理價值達到150兆人民币,但二手房交易額僅為3.5兆人民币。最近的資料也顯示,大陸存量房流通率隻有1.5%。

    流通率是指每年交易的二手房數量與存量房總量的比率。大陸存量房流通率近年來一直維持在1.6%至2.1%之間,僅為美國水平的1/3,英國和澳大利亞的2/5、法國的1/2,明顯偏低,尚存較大的提升空間。

    大陸不同城市之間的流通率差異明顯。2015年,上海、北京、深圳的流通率分别為4.4%、3.5%和2.9%。曆史上,北京和深圳的流通率分别到過4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳3個一線城市的流通率已經非常接近英、美等發達經濟體的水平。廣州和南京、天津等城市的流通率也較高,大概在2~4%之間。杭州、鄭州、長沙、成都等發展較快的二線城市,2015年流通率都接近2%,而且近年來提升比較快速。部分二線城市和絕大部分三、四線城市,流通率仍然較低。典型如南甯,2015年的流通率僅0.8%,存量房市場仍處于起步階段。

    在大陸房地産市場去庫存的背景下,提升流通率的重要性不言而喻。經驗表明:經濟越發達、住房自有率越高、人口淨流入越高、房地産市場越成熟、金融支援越充分,流通率越高。

    其一,穩定的經濟發展是存量房交易活躍、流通率提升的基礎。其内在邏輯是:穩定的經濟發展帶給樓市較強的市場信心,給予居民「敢于住房消費」的預期,刺激人們剛需、改善等需求的有序釋放;更為重要的是,穩定的經濟增長增強了消費者對未來收入的預期,使其敢于動用杠杆将未來的消費提前,将潛在的「需要」變成有效的「需求」。

    參照美國1968年以後的GDP增速和流通率資料,人們對經濟發展的預期較實際經濟增速對流通率的影響更大。2007年金融危機發生時,美國GDP增速由2007年的4.32%急降至2009年的-2.04%,下降了6.36個百分點,但期間流通率由3.43%降至3.38%,僅下降0.05個百分點,變動率僅為GDP增速的1/127。

    其二,不斷提升的住房自有率是流通率上升的重要前提。住房自有率越高,存量房水庫的水位線越高,推動成交的勢能越大。

    以美國為例,1940年以前美國大多數家庭以租房為主,嚴重制約流通率的提升。1940年~1960年期間,美國聯邦政府通過一系列激勵措施革新了全國住房信貸系統,加之美國郊區化趨勢的推動,美國住房自有率從44%提高到62%,成為1960年之後美國流通率波動上升的最大驅動力。2004年,美國住房自有率上升至曆史峰值69%,流通率也同時達到曆史峰值6.38%。

    其三,人口流通是流通率上升的核心動力。「人口」即「需求」,是一切需求的基礎和前提。人口對房地産需求的驅動作用主要有兩個方面:一是有購買力的人口增長會直接促進樓市成交;二是沒有購買力的人口增長會活躍住宅租賃市場,促進租賃型住宅投資,進而間接促進樓市成交。需要注意的是,有購買力的淨增人口,購房需求具有一定的剛性和即時性,對樓市成交而言比較「有質量」。

    但值得注意的是,同一類型的淨增人口在不同經濟體的「質量」可能迥異。在美國,自然人口的增長比移民人口的增長對流通率的影響更大。這主要是因為,自然增長的人口大多是美國原居民或時間較長移民的後代,家庭收入較高,其住房改善需求比較剛性和即時性,可以有效地推動存量房交易;而在英國,移民人口的增長對存量房的流通率影響更大。

    此外,經紀人規模的有效增長,以及伴随而來的服務水平不斷提高、成交效率不斷提升,也可以推動流通率提升。

    巴曙松 香港交易所首席中國經濟學家、中國銀行業協會首席經濟學家

    撰文:巴曙松    

    審校:楊曉敏



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