滬六條出台 上海樓市變局将在2017年

观点地产网

2016-10-09 15:47

  • 預計未來一兩周内上海銀監局還會有配套的措施出台,從金融的角度為上海樓市降溫。由此可見,上海樓市要降溫了!而這個變局或将在2017年年中發生。

    張宏偉 按照930有關樓市的中央精神,一線城市防泡沫,二線城市要穩,三四線城市要活,10月8日晚間,上海市住建委和規土委聯合發布《關于進一步加強本市房地産市場監管促進房地産市場平穩健康發展的意見》(簡稱“滬六條”),在“滬九條”原調控政策基礎上進一步加強房地産市場行為的監管和土地供應調控。

    文件顯示,該次頒布《意見》主要是在繼續嚴格執行《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地産市場平穩健康發展的若幹意見》的基礎上,進一步強化市場監管,加大執法力度,規範市場秩序,堅決遏制房價過快上漲态勢,确保本市房地産市場平穩健康發展。

    “滬六條”發布之後業内衆多人士都認為這些政策隻是表示表示,重申一下,但是筆者不這麼認為,一是因為,不要忘記中央精神對一線“防泡沫”的要求,并且要求10月份就要見到成效,這不僅僅是房地産的問題,也是政治問題;二是這次發布的政策裡面藏着大招,從執行的角度從嚴,短期内的強化執行可能導緻上海樓市交易降溫;三是,這些政策僅僅是住建委和規土局發布的政策,上海銀監局還未出手,預計未來一兩周内上海銀監局還會有配套的措施出台,從金融的角度為上海樓市降溫。由此可見,上海樓市要降溫了!而這個變局或将在2017年年中發生。

    以下是逐條解讀。

    一、進一步加大商品住房用地供應力度。2016年商品住房用地供應同比有較大幅度的增加。根據地塊不同情況,進一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地産開發企業自持住房的比例。

    “滬六條”進一步加大商品住房用地供應力度,并且增加配建和自持比例的措施,其核心目的還是為了“控地王”,通過增加供應防止地價過快上漲推動房價進一步上漲,為樓市降溫。

    從土地市場現狀來看,同策咨詢研究部數據顯示,截止9月30日,2016年1-9月上海住宅類用地成交規劃建築面積459.40萬平方米,同比下降40%,成交樓闆價23966元/平方米,同比上漲128%,這說明,在“地王”頻出的上海土地市場,地價已經呈現出快速上漲态勢。

    因此,“滬六條”出台後,增加土地供應,同時增加配建、自持比例有針對性的調控措施“控地王”,一方面有助于為土地市場降溫,另外也防止“地王”對房價的影響和傳導。具體來講:

    1、上海前三季度土地出讓的量确實不多,加上1-4月和9月的基本斷供,上海需要通過加大土地供應調節樓市供求關系,預計四季度以後上海會加快宅地供應,從供應的角度解決供需矛盾及市場過熱的問題。

    2、出台“配建”措施和增加地塊自持比例要求,其實是降低開發企業周轉率,也對企業成本控制、運營能力提出更高的要求,後續房企拿地可能會更加謹慎,土地市場可能因此降溫。其實,最近上海一部分地塊的“配建”政策就透露出未來上海土地新政的方向:

    1)按地上總建築面積的10%配置社會公共服務設施(居委會、業委會、治安聯防站、服務站、文化活動室、老年康體活動室、生活垃圾收集房、環衛作業道班房等,其余建面統籌用于社區公共配套服務設施,原則上優先用于文化、養老等服務設施)。但地上計容建築面積将不包括建成後無償移交政府的上述10%社會公共服務設施了。

    2) 公共環境空間:應設置不低于用地面積10%的公共環境空間(包含公共空間、公共通道等),公共空間包括:兒童遊戲場、健身點、球場及其它公共空間。公共空間中應設置公共藝術作品(設施),包括城市雕塑、裝置藝術,經藝術化處理的城市家具和公共設施等,相關建設内容應在建築規劃設計方案中明确。公共空間建成後24小時向公衆開放,如結合商業部分設置的,由受讓人負責運營管理;如結合住宅部分設置的,建成産權應無償移交政府,由政府負責運營管理。

    據筆者了解,近期挂牌的奉賢南橋、莊行鎮地塊已經執行上述土地新政了。前期中止的浦東醫學園區、唐鎮、長風3個住宅地塊近期公告将恢複出讓,并明确提出:将增設有關公用開放空間與公共服務設施等出讓條件。此外,月浦鎮即将推出一塊商辦用地,可能也要求配公共設施跟公共空間。

    二、進一步加強商品住房用地交易資金來源監管。建立由市規劃國土資源局、市金融辦和金融監管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組,開展土地交易資金監管工作。根據國家有關規定,銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍挂活動時,應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的,取消競買或競得資格,已繳納的競買保證金不予退還,并三年内不得參加上海市國有建設用地使用權招标拍賣出讓活動。

    從當前上海土地市場特征來看,今年以來上海“地王”現象已與往年不同,往年一般是一個城市出一個“地王”或少數幾個“地王”,一旦市場遇到調整,那麼這幾個“地王”或許會存在操盤的風險,最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓,整個市場風險被控制在局部範圍内,還不至于是整個市場的。而現在上海土地市場,一旦有住宅類用地出讓便是“地王”,即使像青浦、奉賢、崇明等郊區的住宅類用地也是被高溢價拍出,那麼,這也就意味着市場風險不是單個項目的,而是整個市場的,一旦有風險就是系統性的風險。

    再加上房企越來越多通過金融機構場外配資 “加杠杆”方式進行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,從預期影響來看,随着政策面的收緊與市場調整期的到來,房企在上海制造“地王”投資拿地的風險會增加,一旦這樣的風險到來,風險就不僅僅會波及房企自身,還會波及金融機構,甚至金融機構背後的個人投資者。因此,對于上海土地市場來講,一旦樓市進入調整的階段時,整個市場有可能會出現跌聲一片,批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局,系統性的金融風險極有可能會爆發。

    “滬六條”提出,銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍挂活動時,應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的,取消競買或競得資格,已繳納的競買保證金不予退還,并三年内不得參加上海市國有建設用地使用權招标拍賣出讓活動。這其實是在為房企拿地“降杠杆”,也是為了防止企業激進拿地導緻地價普遍性上升而引發的系統性的風險。從未來企業拿地的角度來看,由于杜絕拿地配資等“加杠杆”措施,這對于企業自有資金拿地的能力提出考驗,未來真正有自有資金實力的開發商才有可能在上海房地産市場生存和發展。

    三、進一步加強新建商品住房預銷售管理。自2016年10月8日起,全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核(包括預售許可和現房銷售備案),對上市房源定價不合理的,堅決予以調整。加強在售新建商品住房項目銷售價格監測監管,不得擅自提價。房地産開發企業應當嚴格按照國家和本市商品住房銷售管理規定,在銷售現場醒目位置公示經備案的銷售方案等内容,實行一房一價、明碼标價制度,在規定時間内一次性公開上網銷售。嚴格執行限購、限貸等房地産市場調控政策,對有意規避限購、限貸等相關規定的行為,強化監管措施,加大管控力度。

    四、嚴厲查處房地産市場違法違規行為。持續開展房地産開發企業和中介機構違法違規行為專項整治行動,進一步加大整治力度,重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。物價管理管理部門會同住建等部門加強對商品住房預銷售價格的監督檢查,依法嚴格查處各類價格違規行為。

    從市場現狀來看,同策咨詢研究部數據顯示,截止9月30日,2016年1-9月上海商品住宅成交面積1177.64萬平方米,同比上漲16%,成交均價37395元/平方米,同比上漲19%,當前上海樓市已經呈現量價齊升的态勢。從市場去化壓力來看,截止2016年9月30日,上海市商品住宅庫存量已經降至707.39萬平方米,按照3個月移動存銷比來計算,市場去化周期已經縮短至5.03個月,從指标意義上來看,上海商品住宅市場仍然有價格上行的沖動。因此,在中央精神的指導下,上海有必要強化執行現有“滬九條”的相關措施,發布“滬六條”相關内容。

    從“滬六條”本項措施影響來看,政策提出,全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核(包括預售許可和現房銷售備案),對上市房源定價不合理的,堅決予以調整等等上述措施,同時,重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為,其實對于四季度樓市影響還是較大的。一些高端樓盤有可能因此會被限價或限售。據此,企業項目項目進度受阻,回款計劃受阻,企業的運營成本會增加。同時,市場的庫存量會增加,市場去化周期會回升。

    這也就意味着,雖然短期内上海商品住宅基本面仍然沒有去庫存壓力,但是,随着10月份“防泡沫”“滬六條”調控政策面執行的從嚴執行,市場去化周期會因為供應量的增加、銷售量的減少而持續回升。

    10月份“滬六條”樓市調控政策從嚴執行後,新一輪的“控地王”降杠杆等措施也來了,房地産市場調整極有可能會因此而來臨。從市場的趨勢來看,10月份“滬六條”新政從嚴執行,市場成交量勢必會出現下滑,伴随着供應量的增加,為“銀十”的市場帶來一些不确定性。預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上,個案價格有可能會在2017年年中左右的時間點出現下調,尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環沿線“地王”頻出的闆塊極有可能率先降價。屆時,如果企業沒有做到“未雨綢缪”,那麼,房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面,企業的資金面也會因此遇到問題。

    從四季度房企策略來看,随着樓市新政不斷從嚴執行,市場交易量和價格的指标勢必會有其中一個率先調整。筆者認為,未來一段時期内市場成交量勢必會出現下滑,價格也很難再上漲了,這為今年第四季度的市場帶來一些不确定性。從市場因素、房企沖刺銷售業績指标 “量”的角度考慮,今年第四季度适合“跑量”為主的策略。

    從2017年房企策略來看,上半年基本上為上海樓市供求雙方博弈階段,量和價格仍然勢必會損失一個指标,筆者認為,上半年交易量勢必會首先出現下滑,從三季度開始,個案開始出現下跌,整體市場會出現降價的趨勢,價格的指标發生變化。因此,對于房企來講,總體上,2017年上半年應未雨綢缪提前跑量,争取更多的策略調整“窗口期”,防止下半年市場突變導緻企業資金面遇到問題。到了下半年,房企可以因地适宜采取“以價換量”的策略保證銷售業績的完成,同時,因為市場低迷期地價相對合理,房企可以進行拿地布局“換倉”,調整市場布局和城市布局,争取城市優質土地資源,争取2018年之後下一輪市場上行周期的發展機會。

    五、全面實行存量住房交易資金監管制度。在已試點基礎上,制定存量住房交易資金監管辦法,全面實行二手存量住房交易資金監管。規範房地産企業經營行為,嚴禁從事首付貸、過橋貸、違規房抵貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。

    目前房地産經紀行業亂象主要表現在三個方面,一是房地産中介服務存在各式各樣的違規行為;二是房地産中介市場缺乏行業監管;三是法律制度不夠完善,并且執行不到位;四是房地産交易雙方自我保護意識不到位。因此,需要建議一個第三方的監管平台,在第三方監管平台上,二手中介公司機構在這個平台上登記并統一驗證,抓住源頭,實時監管公司的日常交易行為,保證經紀行業交易的合法性、規範性。同時,平台也對經紀人員實名驗證,動态監控,以此來監管經紀人交易活動,對其交易行為進行合法性、合規性審查,對違規運作者予以曝光和執照暫停,使房地産交易全程公開化、透明化。

    從本次 “滬六條”關注的重點内容來看,“滬六條”提出:嚴禁房地産開發企業、房産中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構為房産交易提供各種形式金融業務行為開展專項整治。本項措施是對“滬九條”措施的進一步強化和回應。筆者認為,未來可能會從幾個方面嚴禁“首付貸”的現象發生:一是加強對放貸機構的資金來源審查,如果是P2P資金(吸取個人投資資金而不是機構資金)來源的,這些肯定會嚴查,甚至馬上終止;二是,對放貸主體進行資格限制,如果沒有消費貸款的牌照不允許放貸;三是,對于購房者這塊,也會進行貸前承諾,承諾不使用首付貸,否則今後貸款信用可能會受到影響,可能因此而影響到自己的衣食住行;4、對現行中介行業、房地産公司進行抽查,發現一個停止一個、處罰一個,不管規範金融市場,防止首付貸等行為影響金融系統正常運營。

    六、加強政策解讀和宣傳

    加強對房地産市場的監測、分析和研判,定期發布統一、規範的房地産市場信息。正确解讀房地産市場監管措施和調控政策,及時澄清不實消息,穩定市場預期,引導理性消費。對編造謠言、散布不實信息、擾亂市場秩序等行為,加大查處力度,依法依規予以嚴肅處理。

    筆者認為,本項措施主要是引導輿論,引導市場預期,規範市場輿論環境。

    張宏偉 同策咨詢研究部總監

    撰文:張宏偉    

    審校:劉滿桃



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