2017年旅遊地産發展十大趨勢研判

观点地产网

2017-02-16 15:13

  • 在行業發展進程中,标杆企業往往會憑借敏銳的嗅覺和豐富的發展經驗而成為趨勢引領者。

    陳志翔 趨勢是指事物發展的動向,是正在到來但尚未成為主流的東西。在行業發展進程中,标杆企業往往會憑借敏銳的嗅覺和豐富的發展經驗而成為趨勢引領者。2017年,我國旅遊地産将呈現出十大趨勢,它們分别是:準入門檻越來越高;項目定位主題化、差異化;功能趨向複合化,業态走向多樣化;和文化深度融合是新方向;借助高科技增強體驗感;去地産化,強化産業鍊運作;旅遊地産養生、養老化;由重資産向輕資産轉型;旅遊地産項目運作金融化;與互聯網融合日趨緊密。

    1.準入門檻越來越高

    我國具有現代意義的旅遊地産開發起始于上世紀80年代末、90年代初,經過多年發展,旅遊地産市場已經形成由傳統旅遊企業、房地産開發商、國外投資者以及其他與旅遊無關聯企業主導的競争格局,且已出現一批大者大、強者強、專者專的旅遊地産龍頭企業,這些龍頭企業或已形成規模優勢、專業優勢,抑或在優質特色生态旅遊資源占有方面已經捷足先登,促使旅遊地産行業集中度提升、品牌化發展時代正加快到來。

    在品牌化競争時代,旅遊地産将告别過去粗放型、同質化開發模式,逐步走向精細化、專業化。在這一趨勢下,作為土地供給方的地方政府對旅遊地産開發商的要求會越來越高,旅遊地産開發必需更加注重“養地”,而“養地”則需要有長期性的發展計劃、專業化的管理模式和龐大的資金支撐,這在某種程度上将意味着旅遊地産準入門檻擡高,缺少資金和核心競争力的中小開發商将面臨越來越多的挑戰,而對于有資金又有核心競争力的大開發商而言則是機遇。

    2.項目定位主題化、差異化

    長期以來,我國旅遊地産多依托自然資源開發景觀住宅地産,缺少對主題旅遊的定位,“以旅遊為名行地産之實”現象屢見不鮮,即使是真正意義上的旅遊地産也有很多項目因為主題不突出而陷入同質化競争困境難以突圍。時至今日,旅遊地産開發難以再過度依賴自然資源而行,“假旅遊地産”開發模式更是走到了盡頭,行業發展日益趨向成熟,項目開發主體越來越注重通過主題化的定位凸顯個性、特色和增強競争力。

    3.功能趨向複合化,業态走向多樣化

    我國早期開發的旅遊地産,功能相對來說比較單一,其類型通常表現為單一的主題公園、單一的景觀地産、單一的度假酒店以及單一的遊樂設施等。後來随着人們收入水平的提高,旅遊消費的多元化需求不斷被激活,旅遊地産開發也随之從功能相對單一模式轉向複合化,并日益成為不可逆轉的時代趨勢。

    在“功能趨向複合化、業态走向多樣化”趨勢下,未來旅遊地産開發很難由一家企業獨立完成,品牌與業态之間的跨界合作或成為必然。在實踐中,華僑城就與萬科簽署戰略協議合作開發甯波歡樂海岸(2015年8月)、碧桂園與大連海昌合作拟全國選址投建主題樂園(2015年底)。此外,龍湖聯手中青旅開發了古北水鎮文旅地産項目。對新介入者而言,或許可以通過合作開發的方式從中分羹。

    4.和文化深度融合是新方向

    旅遊與文化關系密切,文化是旅遊的本質所在,旅遊的最高境界乃是與文化水乳交融。目前越來越多的人們外出旅遊已不再滿足于單純的觀光和遊覽,而是轉變為探尋之旅、發現之旅以及感受當地獨特曆史文化、風土人情的體驗之旅。因此,旅遊地産開發需要依賴文化來支撐,需要借助文化來突出個性、特色以及提升内涵、品味、層次和知名度,和文化深度融合是當前和未來旅遊地産發展的新方向。

    5.借助高科技增強體驗感

    旅遊地産發展離不開兩個翅膀助力,一個是文化,一個是科技。如果說文化解決的是旅遊地産的内容問題的話,那麼科技解決的則是旅遊地産的表現問題。旅遊地産成功的核心秘密在于抓人眼球、創造人氣,這就決定了其不能走内秀型路線,而必需個性張揚、積極主動,善于表現和營銷自己,日新月異的高科技則為此提供了豐富的表現手段,并迎合了時下遊客日益高漲的旅遊體驗需求。

    6.去地産化,強化産業鍊運作

    真正的旅遊地産不以銷售物業來賺錢,而以項目運營來創收,但由于開發周期長、資金耗費量大,非一般企業所能承受,所以長期以來多數旅遊地産開發企業都會以大量開發地産的形式追求實現資金的快速回報,其中不乏萬達這樣的巨無霸。随着旅遊地産發展走向正軌,傳統的“旅遊搭台,地産唱戲”開發模式已經難以為繼,去地産化成為行業發展必然,倚重項目運營、強化産業鍊運作是今後旅遊地産發展一個很重要的趨勢和方向。未來旅遊地産的競争将最終表現為整條産業價值鍊上的競争,全力構建一條獨特的産業鍊,圍繞主題項目運營衍生出前端研發、推廣等以及後端餐飲、商業、酒店及其他消費領域的鍊條是旅遊地産核心價值所在。

    7.旅遊地産養生、養老化

    在經濟持續發展、居民收入水平不斷提高的帶動下,養生、養老疊加形成的消費需求日益成為一個潛力巨大的廣闊市場,吸引大批投資者紛紛搶灘養生、養老地産,但大多都沒能走出做房地産的思維局限,養老、養生地産至今仍缺乏成熟的商業模式。由此,市場上開始出現把養生、養老地産和發展相對成熟的旅遊地産嫁接在一起的探索,其相互融合促使旅遊地産養生、養老化成為新的發展趨勢。

    8.由重資産向輕資産轉型

    旅遊地産具有資金耗費量大、開發周期長的特點,通常需要通過房地産銷售來獲取現金流,屬于典型的重資産模式,存在激烈的同質化競争,對開發企業而言是巨大的考驗。然而,對于旅遊地産的先行者和行業标杆來說則是機會,因為他們擁有品牌優勢,且懂策劃、懂管理、懂運營、懂客戶需求等,這就為其由重資産向輕資産轉型提供了條件和可能。

    9.旅遊地産項目運作金融化

    作為重資産行業,旅遊地産對金融有着很強的依賴性,其貫穿于旅遊地産開發、建設、運營、銷售的全過程。旅遊地産項目運作金融化趨勢主要體現在中後端環節,以打通消費和投資為突出特征,具體表現為旅遊地産理财化、衆籌化兩個方向。

    10.與互聯網融合日趨緊密

    互聯網的廣泛應用是新一輪科技革命的核心所在,深刻改變着世界經濟發展進程和人們生産、生活方式。作為一種經濟綜合體,旅遊地産與人們生活息息相關,與互聯網融合也日趨緊密。綜合來看,這種融合趨勢主要集中在旅遊地産運營平台化和體驗極緻化兩個方面。

    本文摘自《旅遊地産發展模式和趨勢研究報告》

    陳志翔 觀點地産新媒體專欄作者,地産獨立研究人

    撰文:陳志翔    

    審校:勞蓉蓉



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