從 “兩會”政府工作報告看2017樓市何去何從

陳志翔 一年一度的“兩會”雖然都是在聚焦關繫國計民生的大問題，但每次關注的事和側重的點並不完全一樣。“兩會”是判斷中國未來發展大勢的“風向標”，部署中國發展“一年之計”的總動員，同時也是展現一年樓市行情的“晴雨表”，參會人員的一舉一動，一言一行，均吸引着地産人、購房者以及專家、學者等各界人士的目光。

3月初，2017年“兩會”在北京如期召開。李克強在政府工作報告中用276字描述房地産，他指出：

“因城施策去庫存。目前三四線城市房地産庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地産市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、中介等行為。目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房，因地制宜提高貨币化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告别棚戶區，讓廣大人民群衆在住有所居中創造新生活。”

從以上表述來看，2017年，房地産調控因城施策去庫存的總基調沒有改變，這是“三去一降一補”（去産能、去庫存、去杠杆、降成本、補短闆）重點工作的重要内容，同時也是今年政府工作對房地産領域的總安排。

1.“目前三四線城市房地産庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。”

這一表述表明2017年去庫存仍是三四線城市樓市的主旋律，國家政策層面依然會針對該類别城市延續寬松調控基調，堅定支持剛需購房；地方政府也會繼續實施刺激住房消費的相關政策。

2. “堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。”

此條延續了去年底中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”這一中央對房地産市場的總體指導思想。“堅持住房的居住屬性”是中央高層對房地産市場的态度，無論是一線城市，還是二線城市，抑或三四線城市，都不支持投資、投機需求充斥市場、擾亂市場。如果住房市場偏離了居住這一本質屬性，那麼地方政府就需要落實調控的主體責任，力促住房回歸居住屬性。當然，調控措施只是暫時的手段，最終還是要依賴市場來滿足住房的多層次需求，政府只提供基本保障，構建“房地産市場平穩健康發展的長效機制”的目的就在于此。

3. “加強房地産市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、中介等行為。”

此表述主要針對一線城市和熱點二線城市，這兩類城市在2016年房價漲幅大、上漲壓力大，雖然後來在高壓調控下有所降溫，但未來走勢仍然不明朗。報告提出“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”就是從供給端緩和供求矛盾，減小房價上漲壓力，同時也有利于穩定市場預期；而“規範開發、銷售、中介等行為”則是要破除擾亂市場運行的不規範行為，尤其是要合理引導輿情，防止不法行為、傳言和不實消息擾亂市場秩序，加劇市場波動，促進市場規範、穩定運行。

4.“目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房，因地制宜提高貨币化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告别棚戶區，讓廣大人民群衆在住有所居中創造新生活。”

報告的這一表述充分體現了政府對社會弱勢群體的人性關懷，彰顯了政府的責任擔當。住房市場化不能沒有以政府為主提供基本住房保障，無論棚戶區改造，還是公租房建設，以及貨币化安置等，都是政府的保障在托底，以彌補市場的不足，促進社會實現更加公平正義。

總結：自從2001年房地産首次出現在政府工作報告中以來，房地産政策措辭一直處在或多或少的變化之中，從最初的“着力改善城鄉居民的住行條件”，到“重點抑制房地産價格過快上漲”、“堅持加強對房地産市場的調控和監管”，再到“堅決抑制投機、投資性需求”以及“針對不同城市情況分類調控”、因城施策去庫存等，從微妙的語意中不難看出樓市調控的松緊取向。

2017年“兩會”政府工作報告對房地産政策的表述總體延續了2016年房地産調控的總基調，但增加了新内容，不僅提出“加快建立和完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制”，還明确要求“規範開發、銷售、中介等行為”。

這表明，國家調控旨在促進樓市穩定運行，防止樓市大起大落。2017年國家貨币政策将保持穩健中性，樓市總體運行環境既不會太緊也不會太松，但調控政策會根據具體情況有所調整，樓市可能發生局部波動，個别城市出現房價下跌也屬正常，樓市總體将保持平穩運行态勢，短期内難以再沖高。

陳志翔 觀點地産新媒體專欄作者、地産獨立研究人