【黑天鵝】美元再加息,中國樓市将暴跌!

观点地产网

2017-03-16 10:15

  • 美元進入加息通道, 國内房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升,伴随着融資渠道的逐步收緊,房企運營風險越來越大。

    張宏偉 美聯儲宣布加息25個基點,聯邦基金利率從0.5%~0.75%調升到0.75%~1%。這是繼去年12月15日美國加息25個基點之後又一次加息,也是2015年年底以來美聯儲第三次加息。加息的結果并不意外,更重要的是,美聯儲曾決議聲明:預計2017年加息三次!從目前市場聲音來看,2018年美聯儲仍将繼續加息。

    從全球經濟形勢來看,美國大選後美元進入加息通道,全球貨币瞬間暴跌!英國“脫歐”後歐盟“黑天鵝”事件頻現,歐日繼續量化寬松,“金磚國家”經濟發展仍然面臨困境,經濟形勢日趨複雜。此時,對于中國經濟及樓市來講,美元加息就是一個“黑天鵝”!尤其是當美國新一屆總統特朗普上台之後,美國未來1-2年還會繼續加息3次左右。那麼,美元進入加息通道對于中國樓市影響如何?

    影響之一:美元進入加息通道,國内資金還會繼續“外逃”,對中國已經處于逐步降溫的樓市來講是“利空”。

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為,美元進入加息通道後,全球資本也會向美國流動,對于中國來講也是如此,資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例,兩年前(截至2014年3月底,我國外匯儲備余額為3.95萬億美元,居世界第一),中國外匯儲備達到曆史高峰的4萬億美元左右,然而,自2014年6月份美國開始提出貨币正常化議題之後,中國的外匯儲備大幅減少,截止2017年2月,已經降低至3萬億美元左右。當未來1-2年美元進入加息通道之後,預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明,未來國内資金還會繼續“外逃”,那麼,這些資金逃到哪裡?顯然,轉向美元資産或房産。這對中國已經開始調控并且逐步降溫的樓市來講是“利空”。

    影響之二:美元進入加息通道,全球資産配置方向轉向美元資産或房産,中國高淨值人群配置美元資産的趨勢會更加明顯。

    美元進入加息通道,從全球投資客或财富階層的資産配置方向來看,購置美元資産或增加美元資産成為他們的最優選擇,美國房地産市場更加具有投資價值。在此市場背景下,美元定價資産處于升值過程中,而中國樓市在調控政策壓力下已經進入調整的周期,中國的投資客或高淨值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值,最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房産或美元定價資産。

    影響之三:國内融資渠道收緊的背景下,美元債發行規模開始增加,此時,美元進入加息通道,國内房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升,運營風險增加。

    随着人民币匯率不斷下跌,以美元債為首的公司海外債券,因人民币貶值而成本不斷提高。而且美元進入加息通道後,人民币預期貶值還将持續,這意味着這些債券的成本還将持續上升。

    從未來發展趨勢來看,由于預期人民币匯率将繼續走低,美元債的成本還将持續走高,預計2017年匯兌損失還将繼續大幅度增加,這使得一些房企為了降低成本不得不選擇提前贖回,從2015年下半年起,房企開始密集贖回美元債,一些房企選擇發行國内公司債,也有一些房企以新債替代利率較高的舊債。

    然而,國内房企選擇發行國内公司債的通道也慢慢被卡死,“兩會”報告顯示,2017年M2同比增速為12%,比去年13%的目标略有降低,此外,央行報告數據顯示,截止2017年1月末,廣義貨币(M2)余額157.59萬億元,同比增長11.3%,增速與上月末持平,比去年同期低2.7個百分點,從宏觀貨币政策走向來看,新的一年M2增速低于12%的目标運行,市場流動性在逐步收緊。

    而在此之前,就房地産行業來講,房企的非自有資金已經禁止拿地,房企的杠杆被降低了;房企再融資已經沒有那麼容易;房企國内發債的單筆規模大幅下降,總規模趨勢也出現大幅下降,發債的利率也在小幅回升;私募在16個熱點城市被叫停;迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例,未來即使借殼上市也将難上加難。除此之外,央行、銀監會、證監會等部委對房企融資均釋放了收緊的信号,多渠道正在收緊房企的“杠杆”。在這樣的情況下,部分房企又開始将融資渠道轉向海外,這也是近期為何房企美元債發行規模又開始增加的非常重要的原因。

    此時,美元進入加息通道, 國内房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升,伴随着融資渠道的逐步收緊,房企運營風險越來越大。據筆者觀察,房企“加杠杆”的資金周期一般為2年左右,也就是說2017年下半年将是2015年下半年房企開始“加杠杆”資金開始到期的時間。也就是說,2017年下半年,房企首次“加杠杆”的資金将面臨償還壓力。如果企業無力償還,則面臨資金的壓力。

    影響之四:美元加息加速國内樓市調整,樓市“大魚吃小魚,快魚吃慢魚”,市場集中度加速特征将更加明顯。

    從2016年房企總銷金額來看,萬科、恒大、碧桂園三家房企2016年銷售金額達到1.2萬億左右,占到全國行業市場份額的12-15%,市場集中度越來越高。同時,從目前行業競争格局來看,2016年銷售金額超千億的房企達到11家,千億房企的競争暗潮洶湧,中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體,争奪未來行業(經營業績或市值)老大的地位,競争異常激烈。而對于大牌民企來講也不示弱,比如恒大通過頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、萬科等房企旗下物業或股權,2016年銷售業績實現跨越式增長;融創也積極推進并購,近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權,積極進行規模化擴張。

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為,美元進入加息通道後,國内資本繼續外流,而國内資本市場環境日趨從嚴(2017年M2同比增長目标為12%,比去年13%相比開始收緊,對樓市來講,銀監會、證監會已經收緊房企融資渠道),這樣的疊加因素将加速中國樓市進入調整期。随着2017年年中樓市進入新一輪市場調整期,樓市的深度調整将導緻更多的中小房企退出房地産或被收購,而這對于綜合競争實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會,尤其是對于大型品牌房企來講,會在樓市下半場這個階段繼續“大魚吃小魚”,增強自身在行業内的規模化優勢。

    影響之五:經濟危機周期與中國房地産調整周期疊加,美元加息将使中國樓市2017-2018年的調整深度加大,部分城市房價或将暴跌。

    按照經濟周期來看,我們往前推演幾十年可以發現基本上是10年一個經濟周期,前幾輪的經濟周期的低谷點分别為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州解體東歐劇變導緻的經濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業待興的經濟低迷局面,再往前不必多言,也大體上是10年左右一個經濟周期。按照上述經濟周期規律,也就意味着2017-2018年左右中國經濟将面臨新的底部。

    從本輪商品住宅市場趨勢來看,北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門等23個城市在2016年10月初集中發布調控政策,随着市場大檢查拉開帷幕,從典型一二線城市來看,10月份以後的商品住宅成交量也确實出現30-50%不同程度的下滑,上述城市商品住宅市場率先出現成交量的調整。進入2017年,3月份10余個城市開始發布調控措施,環北京、環上海、青島、南昌等城市進一步強化調控措施,為樓市降溫。

    從2017年來看,上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段,量和價格勢必會損失一個指标,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,由于春節後的集中推盤期在4月下旬以後,即使5-6月出現一波成交量小高峰,但是,從整體上來看,上半年交易量勢必會首先出現下滑,“量跌價穩”成為這個階段的樓市特征。進入三季度,從量和價格兩個指标上來看,由于上半年損失了量,下半年勢必會沖刺銷售業績,再加上下半年房企2015年下半年以來“加杠杆”資金到期面臨的資金兌付的壓力,房企的資金鍊趨緊,預計從三季度個案開始出現下跌,整體市場會出現降價的趨勢,價格的指标發生變化,下半年總體市場會表現為“以價換量”。而這樣的局面有可能至少一直會持續到2018年的上半年。

    由此我們發現,由于經濟周期與房地産周期在2017年下半年後将同時處于低谷期,屆時,市場将進入深入的調整,這對于房地産行業來講是一個艱難的挑戰。尤其是當美元進入加息通道之後,一方面國内資本繼續外流,另外一方面國内經濟狀況并不理想,貨币政策繼續寬松的空間并不大,對樓市來講,銀監會、證監會已經收緊房企融資渠道,房企尤其是加杠杆較大的民營房企未來1-2年将面臨資金兌付的壓力。至此,我們可以預期,當經濟危機周期與中國房地産調整周期疊加來臨之時,美元加息将使中國樓市2017-2018年的調整深度加大,甚至核心一二線城市樓市比如深圳将出現房價大幅下降的暴跌情況,部分民營房企極有可能在這一輪市場調整中面臨資金鍊斷裂的危機。

    因此,對于房企來講,總體上,2017年上半年應未雨綢缪提前跑量,争取更多的策略調整“窗口期”,防止下半年市場突變導緻企業資金面遇到問題。到了下半年,房企可以因地适宜采取“以價換量”的策略保證銷售業績的完成,同時,因為市場低迷期地價相對合理,房企可以選擇核心城市進行拿地布局“換倉”,調整城市布局,争取城市優質土地資源,争取2018年之後下一輪市場上行周期的發展機會。

    張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者,同策咨詢研究部總監

    撰文:張宏偉    

    審校:武瑾瑩



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