萬科收購普洛斯 搶馬雲生意轉型做物流市場“老大”

观点地产网

2017-07-14 17:14

  • 預計在宏觀經濟轉型期,房地産市場低迷期,萬科仍然會利用好這個并購的“窗口期”通過外延式擴張實現轉型。

    張宏偉 7月14日中午,新加坡上市公司普洛斯公布中國财團116億美元,合約790億人民币,成功收購亞洲最大的現代物流設施提供商普洛斯。

    收購普洛斯,符合萬科對物流地産的一貫發展眼光。根據比例計算,萬科集團出資将達到170億元人民币。2015年末,萬科撤銷物流地産事業部,成立萬科物流地産發展有限公司。彼時,萬科便表示,未來将在住宅和傳統商辦地産之外,積極拓展消費地産、産業地産,以及地産延伸業務。其中,物流地産是産業地産業務重點方向之一。

    樓市調整期與未來3-5年洗牌大趨勢,倒逼房企加速轉型

    筆者認為,每一次樓市深度調整期,比如2011年、2014年都成為房企“閉門思過”謀求轉型的轉折點,2017-2018年的樓市調整期也不例外,房企也在思考樓市下半場該怎麼走。對于2017-2018年來講,由于“五限”政策、土地競拍環節現房銷售、自持面積增加、部分熱點城市類住宅(商改住)整改等因素,導緻“高周轉”成為僞命題,促使行業發展模式不得不加速向“自持+運營”進一步轉變。比如融創,通過并購萬達的項目群實現“自持+運營”進一步轉變。對于萬科來講也一樣,也正在尋求轉型之路,比如此前萬科收購印力集團布局商業的地産。

    同時,從未來大趨勢來看,雖然今年萬科有可能通過加速銷售或并購達到6000億左右的銷售規模,但是,房地産行業的市場容量一年也就10萬億左右,如果未來2年出現2-3家萬億的房企,再有20家左右的千億房企,那麼,市場格局也就會在未來3-5年洗牌定局。這對于規模化的龍頭房企來講,洗牌定局之後房企規模已經沒有優勢,更重要的是轉型之路怎麼樣走?

    對于大型房企來講,從開發商到運營商的轉變已經開始布局,筆者認為,外延式擴張顯然要比内生式擴張來得快,并且也避免走很多彎路,也節省了自身探索帶來的成本,或許,在養老地産、産業地産、物流地産等“地産+X産業”領域的轉型,并購或合作在未來對于大型品牌房企來講更為重要。而對于萬科并購印力集團、普洛斯集團來看,顯然也是通過并購這樣的道路加速布局運營類業務。預計在宏觀經濟轉型期,房地産市場低迷期,萬科仍然會利用好這個并購的“窗口期”通過外延式擴張實現轉型。

    萬科收購普洛斯,搶馬雲生意,大步轉型做細分市場“老大”

    根據普洛斯2016年年報,公司實現7.77億美元的收入,同比增長10%;實現7.19億美元的歸母淨利潤,同比增長48%。普洛斯在中國區總資産122億美元總開發面積達2670萬平方米,其中建成面積為1490萬平方米,在建面積1170萬平方米,并另外包括1210 萬平方米的土地儲備。

    就物流領域來講,除了傳統物流企業比如順豐、韻達等之外,電商們也開始自建物流體系,競争也是異常激烈,目的很明确,搶占快速發展的中國物流市場。比如,2013年,阿裡巴巴拿出了“殺手锏”——菜鳥網絡。卓越亞馬遜在國内同時布局北京、蘇州、廣州、成都四大運營中心,京東商城也同樣在全國買地籌建物流倉儲基地,以解決日益加大對物流壓力。

    萬科收購普洛斯之後,“地産+物流”模式導緻萬科在物流市場選址、開發建設、運營等諸多方面具備先發優勢,可以預見的是物流市場競争将更加激烈,萬科不僅僅會搶傳統物流比如順豐這樣企業的生意,還會搶電商企業馬雲阿裡巴巴的生意。而對于萬科轉型來講,肯定是一件值得肯定的事情。

    筆者認為,由于未來房地産市場“老大”的定位标準可能更加多元化,在房地産行業多元化領域多個“老大”同時出現。比如傳統住宅領域“老大”、商業地産領域“老大”、産業地産領域 “老大”、養老地産領域“老大”,或者其他細分地産領域“老大”,萬科收購普洛斯之後,萬科可以收獲物流領域“老大”的市場地位。

    萬科收購普洛斯,聯合拿地能力增加,普洛斯成為萬科繼續規模化的助推器

    根據普洛斯2016年年報,普洛斯在中國區總資産122億美元總開發面積達2670萬平方米,其中建成面積為1490萬平方米,在建面積1170萬平方米,并另外包括1210 萬平方米的土地儲備。此外,作為現代化物流地産界毫無争議的霸主,普洛斯在其2003年入主中國後,僅10年時間内由14萬平方米地産起家,增長百倍至1500萬平的物業資産,即使将前十名其他企業擁有的土地份額全部加起來,也不及其三分之二,而各大物流、電商、高端制造業也争先欲成為其客戶。

    筆者認為,萬科收購普洛斯,毫無疑問将萬科的綜合競争力大幅提升:

    1、拿地能力明顯提升。萬科收購普洛斯,具備了物流的産業能力,在拿地階段可以以“物流+地産”的方式積極布局樓市,從拿地能力來看,明顯得到提升,地方政府也願意這樣的企業來發展。很明顯,通過“物流+地産”聯合拿地方式,萬科獲得了房地産開發的土地儲備,普洛斯也獲得了物流領域市場布局機會,兩類業務協同發展,兩全其美。

    2、融資成本也會大幅降低。道理很簡單,房地産開發融資和物流領域的産業融資成本肯定不一樣,通過“物流+地産”聯合拿地方式獲得的物流項目,其綜合融資成本肯定比房地産開發要低得多,這樣,對于降低萬科地産開發這塊的融資成本,提升整齊盈利能力也是有幫助的。

    3、普洛斯、印力等成為萬科繼續規模化的助推器。普洛斯、印力等不僅僅為萬科在拿地階段、融資階段獲得便利,在協同發展上也是有相互助推的作用。可以預見,有了普洛斯和印力等産業能力的萬科,勢必會用足這些産業能力助推房地産開發的快速規模化,在未來3-5年當中繼續充當房地産開發市場領頭羊。

    張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者,同策咨詢研究部總監

    撰文:張宏偉    

    審校:勞蓉蓉



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