“灰犀牛”離我們有多遠？三四線是最大的變數

楊光華 最近的熱詞“灰犀牛”，也出現在博鰲房地産論壇上。

灰犀牛，是概率大，影響巨大的風險。

“灰犀牛一直都在那里。它站在離我們比較遠的地方，還沒有威脅我們”，中原集團主席施永青說。

他認為，房地産泡沫，是建設過度、借貸過度與價格過高。國内三四線城市存在着“建設過度”的問題。

“這段時間，誰敢冒險，誰敢拿錢，誰（房地産商）就發展的快。靠自己的錢，是做不大的。”

孟曉蘇判斷，“我們的經濟從L型走勢，到U型回升”。

交通銀行首席經濟學家連平認為，泡沫的破滅，一定是金融在房地産行業中運行出現問題。

他列舉數據指出，當前開發貸，在銀行信貸中占比不到6%。2016年，銀行給房地産商的開發貸、預售款以及債券等，貸款不良率不到1%。

個人按揭貸款方面，2016年下半年到今年上半年，一個月投放的信貸資金，50%給了個人按揭貸款。

5年前，家庭購房的杠杆率是15%。現在是30％。與國際水平相比並不高。美國是60%，日本與新加坡都在50%。

目前，個人按揭貸款余額約20個億，而居民存款是60個億。相當于借出20億元，存入60億元。

我國個人按揭貸款與GDP的占比是25%－30%。日本是40%，美國是50%。

“房地産是三年一個周期。但目前我們很難得出房地産行業有大風險的結論。”

與連平不同，經濟學家沈建光給當前樓市“潑冷水”。

“當論壇上的房地産商對于預期都是樂觀的時候，我反而有些擔憂。2014年，參加論壇的房地産商，是一片悲觀。斷臂求生。2015年，他們在論壇上都在談轉型。今年，三四線城市異軍突起。”

明年，政府對房地産将“繼續去杠杆”。當三四線城市出問題時，明年的房地産市場就沒有那麼樂觀。

東方證券首席經濟學家邵宇也表達了“不安”。

他開玩笑說，在經濟上，逢8有大事發生。1998、2008，再就是2018。2018年，世界上主要的印鈔機都要停下來，危機就出現了。這與全球金融周期有關。

“目前，跑赢購買力增速的，一個是騰訊的股價，另一個是核心區域的核心房地産。”

與學者的旁觀不同，龍湖集團副總裁袁春幽默地說，“現在的房地産預測，像航班一樣不靠譜。”

“謹慎樂觀，用在任何地方都不會錯。我對市場是相對保守。三四線城市，是下半年樓市最大的變數。但像龍湖一樣的公司能夠穿越周期。”

灰犀牛在身邊，三四線有變數。這是我聽到的博鰲觀點。

當所有人都樂觀時，是要多一份謹慎。

文｜楊光華（地産寫字人）