對明年樓市6個觀點:房企一定要熬過2018年年底!

观点地产网

2017-12-12 15:27

  • 從周期特征來看,房企要活得好,一定得熬過2018年年底才可以,否則,企業極有可能資金鍊斷裂甚至在市場調整期被其他企業收購。

    張宏偉 針對2018年商品住宅市場,筆者有以下6點看法:

    1、政策預期:2018年三季度前調控政策不會出現風向标意義松動,明年四季度至2019年調控政策才具備實質性松動的條件。理由有三:一是,政府換屆沒有完成,政府換屆完成3-6個月後才有可能松動,也就是2018年三季度以後的事情了;樓市在2018年上半年進入實質性調整期,調整期過後勢必會有“救市”政策出台;新一屆政府19屆三中全會預計明年10-11月召開,之前不可能松動,之後有可能會出台刺激政策,為新一輪經濟增長鋪路。

    2、市場趨勢:從趨勢來看,去年10月到明年曆時2年左右下行調整期,2019-2020曆時兩年樓市上行期,2019年成交量上漲為主,2020年房價會有新一輪上漲;這輪樓市調控周期和之前幾輪不一樣的特點就是,周期明顯拉長,此前幾輪樓市周期基本一年漲一年跌,或者一年半上漲一年半下跌,這一輪周期是兩年的下行周期和兩年的上行周期。從周期特征來看,房企要活得好,一定得熬過2018年年底才可以,否則,企業極有可能資金鍊斷裂甚至在市場調整期被其他企業收購。

    3、營銷機會:一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加,地價攀升等因素,進入“慢周轉”時代,預計2018年放量機會比今年多一些,但由于樓市調控繼續從嚴執行難以有大機會;二線城市尤其是弱二線城市(比如中西部、東北的省會城市)2018年仍然有放量的機會;三四線城市:一線城市、強二線周邊的三四線城市有階段性放量機會,但由于樓市調控從嚴及核心城市沒有回暖,這些三四線城市也難以有大機會,其他三四線城市上半年還有放量機會,下半年由于交易量被透支,很難說會繼續延續。

    4、拿地機會:一二線城市是比較好拿地機會,也是比較好并購機會;一線城市、強二線周邊的三四線城市拿地機會看好,其他三四線城市不看好;一線城市、強二線城市不是企業規模大就可以拿到地,因為直接招拍挂成本已經太高,從趨勢來看,有沒有“引進産業”的優勢以及“産城融合”的能力将成為這些城市品牌房企在“取地”戰略上角逐的重點。

    5、租賃市場:據悉,十三五期間全國計劃供應租賃住房870萬套,這意味着未來3-5年一線城市、強二線租賃市場開始大力推進,從目前情況來看,國企利用存量工業用地、商辦物業轉化為租賃住宅增加租賃住房供應,預計國企将繼續發揮租賃市場供應的主導作用,對新房市場預期也會産生影響。

    6、不确定因素:經濟危機周期與中國房地産調整周期疊加,“美國減稅+美元加息”将使中國樓市2018年的調整深度加大,部分城市房價或将暴跌。

    按照經濟周期來看,我們往前推演幾十年可以發現基本上是10年一個經濟周期,前幾輪的經濟周期的低谷點分别為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州解體東歐劇變導緻的經濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業待興的經濟低迷局面,再往前不必多言,也大體上是10年左右一個經濟周期。按照上述經濟周期規律,也就意味着2018-2019年左右中國經濟将面臨新的底部。

    從本輪商品住宅市場趨勢來看,自2016年10月核心一二線城市調控以來已經一年有余,随着市場大檢查拉開帷幕,從典型一二線城市來看,今年下半年尤其是10月份以後的商品住宅成交量也确實出現同比30-50%不同程度的下滑,一二手房成交價格也開始出現松動,市場進入“調整期”的迹象越來越明顯。伴随着“美國減稅+美元加息”,極有可能會誘發新興經濟體經濟危機的發生,一旦發生這樣的危機,預計将使中國樓市2018年的調整深度加大,部分城市房價或将暴跌。

    張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者,同策咨詢研究部總監

    撰文:張宏偉    

    審校:劉滿桃



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