丁建剛：房貸利率下降，一次沒有政策的集體行動

最近幾天，全國各地傳出的房貸利率下調的消息，牽動着購房者的心，也牽動着整個市場。

今年下半年以來，中國經濟受到國内外多重因素的影響，面臨着極大的不确定性和下行壓力，全國各地樓市降溫趨勢明顯。

官方在宏觀政策上並沒有明确表述。

1031政治局會議，對房地産市場只字未提。而三個月之前的731政治局會議，卻提出了史無前例的嚴厲調控目標：“堅決遏制房價上漲。”

三個月後只字不提，未來的市場政策走勢迷霧重重。

最近幾天，銀行貸款利率下調的做法似乎正由點及面，由個别城市向包括一線城市在内的全國蔓延，由首套房向二套房蔓延，是信貸政策發生了變化，還是各家銀行的各自行動？

大多數都否認政策發生變化，閃爍其詞。

但幾天之内，這樣一次大規模的集體行動，很難讓人信服是各家商業銀行的自作主張。 

政策中，有一種形式是“口頭打招呼”，或者叫只做不說，這是中國特色。

• 01

10月份以來，全國多個一二線城市的部分銀行，利率有下調趨勢。 

北深廣房貸利率均有不同程度松動，除此之外杭州、南京、廈門、佛山、甯波等地也出現了部分銀行房貸利率回調的邊際變化。

• 02

甚至有部分城市房貸利率下降從首套房擴展到二套房。

例如北京：

再如杭州：

• 03

房貸利率普遍下調，也不能排除，是商業銀行的市場行為。

11月6日，央行行長易綱接受媒體采訪時表示：在總閘門上，央行已四次降準，共釋放約4萬億元流動性，對沖了中期借貸便利（MLF）等之後，淨放出了2.3億元流動性。

10月，在降準並一再強調“加大對民營企業的貸款力度，不抽貸，不斷貸”等背景下，新增貸款仍然腰斬。

可見，銀行資金較為寬裕，但仍然貸不出去。社會融資沒有積極性，經濟有血液凝固的不祥之兆。 

因此，這次房貸利率的下調，也不排除是商業銀行結束了一年多來，特别是今年上半年樓市火爆，銀行貸款利率提高“趁火打劫”的行為。 

畢竟，相對于其他貸款，個人房貸還是相對安全的。

• 04

房貸利率下降，給購房者帶來巨大實惠，以激發剛需購房者的進場動力。 

過去兩年中，購房者腹背受敵，既面臨着房價的上漲，又面臨着按揭成本的大幅增加。   

若正如媒體報道，首套房貸利率從基準利率上浮20%回落至基準利率，30年的按揭期數，按照等額本息的還款方式：100萬的貸款總額将減少22萬的利息成本，每月少還612元；200萬的貸款總額将減少44萬利息成本，每月少還1222元。 

總貸款利息減少44萬元，如果攤在一套100平方米的房子上，理論上，未來支付的房價下降了4400元/平方米。

• 05

房貸利率下降，很難改變市場趨勢。 

這一次市場趨勢的逆轉，實際上是人們對市場預期的逆轉。 

預期逆轉是由多維度因素造成的。特别是房地産市場以外的因素：宏觀經濟走勢，中美貿易摩擦，特别是金融、股市、消費、投資、就業等重要經濟指標。 

這些大的影響因素沒有發生變化，房貸利率下降這一單一維度，是很難改變市場下行趨勢的。 

截至本文發稿日（11月23日），中國A股再次暴跌，跌幅高達2.49%。

丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長，觀點地産網專欄作者