韓國人豪擲42億英鎊 買下10棟倫敦地標大樓

傅士鵬 回顧2018年的倫敦房地産市場，韓國人的動作絕對值得重點關注。

過去一年，韓國财團瘋狂涌入倫敦，豪擲42億英鎊，狂買10棟倫敦地標大樓，買下高盛總部的交易更是創造了去年英國房産市場的最高成交紀錄。

2018韓國對英地産投資清單

韓國資本在2018年突然涌入倫敦，這一現象甚至引起了中國駐韓國大使館的高度關注。

中國駐韓國大使館經濟商務參贊處消息，2018年以來，韓國國民年金公團、未來資産投資公司等韓國金融投資機構利用英國脫歐、英鎊下跌之機，在倫敦投資購買了大量辦公樓物業。

在中國政府限制企業投資海外房地産後，韓國成為倫敦商業地産投資的大戶。

2018年，是英國因為脫歐劇烈震蕩的一年。

但另一方面，由于英鎊大跌，倫敦商業地産市場于過去一年在全球範圍吸收了超過200億英鎊的投資，比往年平均水平高出了三分之一。

以韓國、中國香港、新加坡為首的亞洲買家統治了倫敦商業地産市場，占據了39%的投資份額，其中最大的一筆交易由韓國人創造。

2018年8月22日，韓國國家養老基金NPS擊敗李嘉誠創立的香港長江實業，收購了倫敦高盛總部大樓（倫敦金融城40 Shoe Lane），最終成交價為11.6億英鎊。

這筆交易同時也是韓國資本在境外最大的房地産投資。

包括創紀錄的高盛總部大樓，韓國人于2018年一共在倫敦買了10棟地標大樓：7棟位于老金融城，2棟位于西區，1棟位于金絲雀碼頭。

紅圈為韓國人2018年在倫敦金融城買下的7棟寫字樓

韓國資本2018年在倫敦買的10棟地標大樓，每棟金額都在1億英鎊以上，無論是數量還是金額上都遠超中國大陸資本（不包括香港買家）。

為什麼會這樣呢？

在分析韓國人來倫敦買樓的動機前，我們先仔細看看韓國人去年到底在倫敦買了什麼：

2018年2月1日，韓國三星SRA資産管理公司以3.2億英鎊收購了位于倫敦金融城的200 Aldersgate大樓，大樓總面積達43.4萬平方英尺，租客中有不少石油公司，包括菲利浦66公司。

2018年3月26日，韓國未來資産大宇證券（Mirae Asset Daewoo）和韓國農業協會旗下的投資公司（NH Investments & Securities）以2.48億英鎊的價格，共同收購了位于倫敦金融城的Cannon Bridge House大樓，大樓總面積接近28.7萬平方英尺。

2018年4月5日，韓國未來資産（Mirae Asset Management）以3.41億英鎊的價格，買下了位于倫敦金融城的20 Old Bailey大樓，大樓總面積達23.5萬平方英尺。

2018年6月27日，韓國投資證券公司（Korea Investment & Securities）以2.005億英鎊的價格，收購了倫敦金融城70 Mark Lane大樓，大樓總面積達18.1萬平方英尺。

2018年7月9日，韓國韓亞銀行（Hana Financial Group）和KAIM資管公司斥資1.75億英鎊，在伯明翰買下了Gallagher Shopping Park購物中心，總面積達23萬平方英尺。這是英國近五年來交易面積最大的零售購物園區，也是韓國投資者第一次涉足英國零售物業。

2018年7月20日，韓國國民銀行旗下子公司—韓國國民證券（Korea’s KB Securities）斥資4.6億英鎊，買下了位于倫敦金絲雀碼頭金融城的瑞信Credit Suisse總部大樓One Cabot Square，大樓共20層高，總面積達54萬平方英尺。國民證券買下這棟寫字樓後又重新租回給瑞信，並另外簽訂了16年的租約，提前鎖定未來16年的每年至少4.65%的租金收益率。

2018年8月7日，韓國國民銀行旗下子公司—韓國國民證券（Korea’s KB Securities）再次出手，斥資2.9億英鎊，買下了位于倫敦西區中國城附近的寫字樓125 Shaftesbury Avenue, 大樓總面積19萬平方英尺，租約長達20年，租客包括WeWork、家具零售商Made.com和一些酒吧餐廳，年租金收益率為4.25%。

2018年10月1日，韓國AIP資産管理公司聯合英國房地産基金Valesco Group，斥資1億英鎊，收購了位于英國雷丁的微軟總部園區，年租金回報率為6.6%。

2018年11月21日，韓國國家隊也來了，韓國主權基金—韓國投資公司（Korea Investment Corporation），将斥資3.5億英鎊，收購位于英國布里斯托、巴黎、巴塞羅那的亞馬遜倉庫。

2018年11月21日，韓國韓亞銀行（Hana Financial Group）再次出手，斥資2.8億英鎊，買下了位于倫敦威斯敏斯特區的寫字樓Sanctuary Buildings，大樓緊鄰英國國會，租客為英國教育部，大樓年租金收益率為4.2%。

2018年12月13日，韓國Kiwoom證券旗下資管公司首次進軍倫敦，斥資1.2億英鎊，收購了位于倫敦金融城的寫字樓Cannon Green，大樓靠着Cannon Street地鐵站，年租金回報率為5%。

2018年12月18日，韓國韓亞銀行（Hana Financial Group）在2018年内第三次買入倫敦市場，斥資1.85億英鎊，買下了位于倫敦金融城，英格蘭銀行正對面的地標寫字樓One Poultry，大樓被整租給美國共享辦公巨頭WeWork。

2018年韓國對英投資清單

2018年中國内地資本對英投資清單

比中國金主更壕

從上面的表格看出，2018年以來，除去以李嘉誠為首的香港資本，真正來自中國内地資本直接對英國房地産投資額僅為18億英鎊（不包括住宅投資）。

相比之下，韓國人在2018年對倫敦投資了42億英鎊，差不多是中國的3倍！

數據顯示，中國投資者在2017年對歐洲投資額達到了創歷史新高的95億歐元，占亞洲對歐總投資額的37%，大大高于25億歐元的五年平均水平。

但進入2018年，受國内政策收緊影響，來自中國的機構投資急速冷卻，占亞洲對歐總投資額已經從去年37%下降到2018年的7%。

與此同時，韓國新加坡卻在2018年加強投資，完美填補了缺席的中國資本。

數據顯示，韓國在亞洲對歐投資總額占比從2017年的8％上升到2018年的25％，是2018年增長最猛的投資者，新加坡則從17％上升到27％。

亞洲資本對歐洲的投資，幾乎只集中于以下七個國家（比例超過95％）：英國，德國，法國，荷蘭，意大利，比利時和西班牙，其中對英國的投資占比最大，約為76％。

韓國人比中國人還會買，什麼原因？

英倫投資客（ID: BuyLondon）一直在觀察研究韓國投資者在倫敦的投資，在我們看來，韓國人之所以在倫敦瘋狂投資，主要有以下五個原因：

1）匯率因素：加速貶值的韓币

2018年以來，韓元相對美元不斷貶值，韓币的貶值促使韓國投資者通過購買海外資産來對沖韓币資産。

不斷貶值的韓币為韓國經濟提出了新風險

中美貿易戰也加速了韓币貶值。上圖看出，韓元走弱和人民币貶值的時間正好重合。

對此，Pictet經濟學家Patrick Zweifel分析稱：韓币等亞洲貨币近期走弱，主要是因為“貿易緊張，對中國的敞口，以及人民币貶值”。

韓币此前有過多輪貶值，韓國人因此很早就有了通過購買外币資産對沖本國風險的意識。過去五年，韓國機構的海外投資增長了200%，尤其是在2015年，資金流出增長了70%，創下歷史紀錄。

2）國内因素：局勢不穩

雖然近期半島局勢相較年初有所緩和，但朝鮮的核武器對韓國人來說一直是一顆定時炸彈，也是促使其往外投資的最大内因。

聯合國發布報告稱，朝鮮並沒有真正停止其核計劃。

另一方面，韓國國内政局也不太穩定，三星和樸槿惠事件的前車之鑒，對韓國财團造成很大沖擊，也促使其通過海外投資提前規避風險。

不過值得一提的是，雖然資金加速外流，但韓國仍然沒有實行資本管制，這主要是因為其市場比較健康，韓國本地亦有不少值得投資的機會。

韓國在造船、電子、汽車、芯片等行業已經能靠技術領先實現向全球出口，因此如果韓國國内有更好的投資機會，韓國資本會迅速回流到韓國國内，在熟悉的市場獲取超額利潤，自由化的市場大大提高了資金利用效率。

除此之外，我們看到上面列的投資大部分是韓國大型資産管理公司和養老基金作出的，其投資操作公開透明，回報率也比較理想（韓國養老基金NPS去年投資回報率為7.26%）。

3）國際因素：韓國人看好英國？

韓國不像新加坡、馬來西亞和英國有前殖民地的關繫，親美的韓國和英國沒什麼歷史淵源，因此其投資主要是從理性的角度出發，更值得我們參考。

畢竟韓國對外可以選擇的國家很多，比如宗主國美國、地理位置更近的澳洲、加拿大等，但2018年以來大部分韓國資本都流向了英國（主要是倫敦），這到底是什麼原因？

雖然韓國人也很喜歡在美國投資，但由于美聯儲自金融危機以來已加息7次，而英國央行只加息了2次，英國的地産相較而言更便宜，這是其一。

其二，英國商業地産租期普遍比其它國家長。以韓國投資者2018年在倫敦買的最多的寫字樓為例，倫敦寫字樓平均租期為10年，巴黎、法蘭克福和東京平均為5年，北京只有2年。

在10年的租期内，倫敦地主還可以根據經濟情況提升租金，因此倫敦寫字樓能為韓國投資者提供穩定的租客和長期有保障的現金流，而這也是韓國養老基金等大資本最看重的。

其三，韓國人在金融危機後就把投資觸角伸向了歐洲，比如柏林、法蘭克福、巴黎等城市。但這兩年來，這些歐洲城市因為房價上漲，其租金回報率持續走低。

倫敦這兩年因為脫歐拖慢了其房價漲幅，因此還能夠提供相當不錯的租金回報率，于是韓國人漸漸把注意力轉向了倫敦。

據英國媒體Property Week報道，在收購了一部分倫敦資産之後，韓國人開始在看英國其它城市的機會，比如伯明翰，愛丁堡，曼城等。地産之外，韓國投資者也在關注英國教育、醫療、零售倉儲等行業的投資機會。

總的來說，2018年之前，韓國在倫敦的投資並不多，2016年受到脫歐影響，甚至沒有任何在英國的投資，畢竟韓國人不像香港、新加坡人那麼了解英國，能夠迅速出手。

韓國人自己分析評估之後，發現确實可以，才在2018年集中出手。

4）規範的海外投資制度

說完内因外因，再說說韓國在海外投資上的制度優勢。

韓國政府要求韓國機構必須通過中介或投資顧問來促成海外投資收購，另外韓國政府還要求機構投資者必須通過持牌資産管理公司，才能進行房産交易。

韓國的資管公司需要先獲得韓國政府授權的牌照，才能去韓國各個财團募集資金，大型資管公司包括三星資管、未來資産等，都是通過這種規範的方式從投資者那邊籌集資金，然後投到海外。

制度上的規範，減少了能進行海外投資的機構數量，約束了海外投資亂象，也促進了韓國資管行業和海外投資的蓬勃發展。

除此之外，韓國資管公司在海外投資初期，還會選擇和像Hines，Gaw Capital這樣在當地有經驗的投資公司進行合作。

比如早在2013年，韓國合作社（Korean Federation of Community Credit Cooperatives，KFCC）就和香港Gaw Capital合作，以1.24億英鎊的價格收購了英國零售巨頭馬莎（M＆S）倫敦總部大樓。

5）韓國海外投資模式不斷創新

制度之外，韓國投資者的商業模式也在不斷創新。

韓國人之所以能在倫敦搶到這麼多優質資産，甚至擊敗李嘉誠和Zara老闆，多次成功赢下競標，其開創的盲池模式（Blind Pool）起了很大作用。

在盲池模式推出以前，韓國投資者通常集合3-4個資管公司來組成一個運行5年的投資俱樂部，以這樣的形式來收購海外地産。

但這樣的模式下，股東們常常因為意見不合拖慢了投資決策的速度，最終導致韓國人錯失優質資産。

三星SRA資管率先在韓國開創了執行力更強的盲池模式，盲池基金的封閉期也是五年，其資金只針對投資某類特定的資産，但基金投資者事先不知道三星之後具體會投資哪個資産。

這個操作模式意味着投資者對資管公司需要有很強的信任，因為他們一開始不知道這個盲池基金最終會買什麼。

憑借三星強大的品牌号召力，三星SRA率先用這一模式籌集到5000億韓元（3.85億歐元），用于收購海外一線城市的核心寫字樓資産。

伴随着盲池模式的推出，三星SRA的海外投資業務開始蓬勃發展，目前已經擁有15支子基金，共同管理着超過20億美元的投資本金，並在加上杠杆後，收購到了約35億美元的資産。

模式創新的同時，韓國的基金管理在這幾年迅速發展，尤其是針對海外資産的基金，一時間約有50多家專門投資海外房地産的基金在韓國成立。

英倫投資客寫在最後

2018年，韓國人躍居全亞洲增長最猛的投資者，並在倫敦成功搶下多棟地標寫字樓，並非沒有原因。

簡單總結一下上邊分析的五點因素：

匯率：韓元貶值刺激韓國人出海對沖風險。

政治：朝核問題、韓國政局加速了韓國财團提前出海布局。

英國：英國商業地産租約長，回報率高的優勢使得韓國人做出理性的投資決策。

制度：韓國要求資管公司持牌交易，規範制度使得市場能夠良性發展。

創新：三星SRA資管開創的“盲池模式”，加快了決策速度，提高了資金流動性和利用率，幫助韓國投資者在海外成功搶下多個重量級資産。

如此看來，健康的市場，嚴謹的态度，專業化的操作，規範的制度，加上匯率、國内外形勢的推動，天時地利人和，共同助推韓國投資者在海外迅速做大，其模式也很值得中國投資者參考。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者