英國特朗普讓伯明翰再次偉大

傅士鵬 我們要找的英國特朗普，原來在伯明翰。

Andy Street，這位同樣棄商從政的大佬，悄悄改變了一座城市的發展軌迹。

近兩年的伯明翰因為他而變得不平凡。

在為英國第一大百貨公司John Lewis工作31年，擔任董事總經理9年之後，Andy Street于2016年正式辭職，代表保守黨參選大伯明翰市長（West Midlands）。

2017年5月4日，Andy Street以50.4%的支持率，險勝工黨候選人Si?n Simon，幫保守黨拿下被工黨把持已久的大伯明翰地區。

在Andy Street領導下，John Lewis一直英國國民度最好的百貨公司

John Lewis旗下還有英國中高産階級最愛的Waitrose超市

英國人對于曾管理4萬員工、帶領John Lewis走向成功的掌門人抱有極大期望。

英媒甚至直接幫Andy Street喊出了和特朗普一樣的口号：

讓伯明翰再次偉大（make Birmingham great again）。

英國中央政府采取放權計劃（Devolution Act 2016）以來，共有七個地區選出了自己的市長，伯明翰所在的West Midlands就是其中之一。

英國七大接受放權計劃的地區

大伯明翰（West Midlands）管轄範圍包括伯明翰、Walsall、Dudley、Sandwell、Wolverhampton、Coventry和Solihull。

Andy Street上任後需要制定地區整體發展方向、協調各個城市之間的合作與發展。

紫色地塊都接受Andy Street管理

2017年當選至今，非職業政客出身的Andy Street在伯明翰做了不少實事。

不但成功拉來了很多企業，從倫敦引入大量人才；還改善了地區交通，拿下2022年英聯邦運動會舉辦權，可以說一己之力改變了一座城市發展軌迹：

1. 普華永道、匯豐遷入伯明翰

伯明翰作為工業革命發源地，是英國最主要的制造中心之一，尤其汽車工業規模龐大，有“英國底特律”之稱。

伯明翰大部分汽車制造正在被機器人取代

傳統工業被機器人取代之際，伯明翰也面臨着嚴峻的失業問題。

對此，有着三十多年從商經驗的Andy Street延續並強化了伯明翰的轉型之路，大力發展第三産業，以吸納更多人才。

時勢造英雄，Andy Street主導的轉型遇上英國脫歐，可謂事半功倍。

最近兩年，當脫歐危機持續沖擊倫敦金融業之際，金融巨頭不得不縮減成本，把後台部門搬去更便宜的地方，離倫敦不遠的伯明翰就是抓住了這一機會。

2018年11月2日，匯豐銀行（HSBC）正式入駐伯明翰，匯豐計劃在當地雇傭3000名員工，並從倫敦金絲雀碼頭的全球總部額外調配1000名員工到伯明翰。

未來，伯明翰将成為匯豐銀行的英國總部，負責所有英國本土業務，匯豐全球總部仍在倫敦。

值得注意的是，匯豐銀行的前身——“米蘭德銀行”，就是于1836年在伯明翰成立的。

2017年12月6日，普華永道（PwC）宣布入駐伯明翰，租下One Chamberlain Square寫字樓中15萬平方英尺的辦公空間，計劃提供1000個工作崗位。

One Chamberlain Square

入駐伯明翰前，普華永道還于2017年11月17日宣布，将在2018年4月份之前，關閉英國其它六個地區的分公司，包括謝菲爾德、利物浦、斯旺西、普利茅斯、諾維奇和北愛爾蘭的鄧甘嫩。

普華永道表示，減少分公司數量、集中員工到一個更大的寫字樓，可以提高辦公效率，選擇伯明翰主要是因為其正處于城市發展的黃金期。

除了匯豐和普華永道，另外還有像德意志銀行、巴克萊、BBC Three、英國稅務局HMRC這樣的公司或機構在伯明翰開設了新公司。

倫敦金融科技明星公司，例如Falanx和Oxygen Finance也把分部開到了伯明翰。

德意志銀行伯明翰總部

作為市長，Andy Street不僅力推産業轉型，還未雨綢缪地為大伯明翰地區發展創意産業，並制定相應戰略。

Andy Street非常重視華人社區在大伯明翰的作用，表示會繼續加深與中國的貿易關繫。

目前大伯明翰出口到中國的商品總額在英國排名第一。

2. 從倫敦搶人

大量公司遷入，也為伯明翰帶來了優質人口。

最近兩年，在Andy Street的助推下，伯明翰吸引了大量從倫敦離開的年輕人和白領，是最受倫敦人歡迎的遷移目的地。

萊坊數據顯示，2017年，共有超過7600人從倫敦離開，遷入伯明翰。

國家統計局數據顯示，從2002年到2015年，伯明翰市中心人口增長了162％，增速是倫敦的七倍。

下圖是2017年，從倫敦遷入伯明翰的人口年齡分布圖。

可以看出，20-24歲的年輕人最多，占到24%；其次是15-19歲（17%）、14歲以下（16%）、35-49歲（15%），年齡特别小的移民很可能是因為父母工作調動，然後跟着家長一起搬去了伯明翰。

從整體年齡結構上看，年輕人是伯明翰人口的絕對主體，平均年齡為37.6歲。

伯明翰之所以年輕，除了從倫敦過來的年輕人，本地五所大學也發揮了很大作用。

作為人口超百萬的城市，伯明翰大學生數量達到8萬，占總人口的7.07%

調查顯示，伯明翰畢業生有49%選擇繼續留在伯明翰工作，排名英國第四。

伯明翰五所大學畢業生保留率

3. 英聯邦運動會加速基建、交通升級

2017月6月19日，在大伯明翰地區各地政府、市長Andy Street、英國長跑之王Mo Farah的大力支持下，伯明翰成功拿下2022年英聯邦運動會舉辦權。

如果不出意外，2022年的英國應該已經脫歐，脫歐後的第一屆英聯邦運動會，對于團結前英國殖民地有着非常重要的意義。

利用舉辦運動會這一契機，Andy Street宣布将花費7.5億英鎊改善市區的基礎設施，並翻新相關建築。

除此之外，Andy Street還希望復制2012倫敦奧運會的成功，通過運動會加速區域重建和開發速度，吸引更多開發商在運動場地附近投資。

交通方面，就在幾天前（2019年3月22日），Andy Street宣布出資建設從Wednesbury到Brierley Hill的城際鐵路，改善大伯明翰的公共交通。

連接倫敦-伯明翰-曼城的英國高鐵2号線近期也有新進展，最新消息顯示，伯明翰将會有兩個高鐵站在2026年投入服務，分别位于伯明翰市中心和Solihull。

伯明翰市中心高鐵站

高鐵2号線建成後，從倫敦到伯明翰的通勤時間将從84分鐘縮短為49分鐘。

英國高鐵2号線

宣布高鐵站的具體位置後，伯明翰政府也圈出了車站附近的潛在更新建築（下圖黃色部分），顯示出這一片區域巨大的增長潛力。

根據英國政府的規劃，伯明翰已經被定位為英國第二個國際大都市，並要在2030年之前成為世界排名前20的超級城市。

伯明翰政府公布的二十年城市發展戰略—“大城市計劃” （The Big City Plan）顯示，政府希望通過這一城市重建計劃創造150萬平方米的新空間，提供超過5000個新住宅和5萬個工作崗位，新增21億英鎊GDP。

4. 開發商涌入，房價快速上漲

Andy Street這兩年在伯明翰也不全是功績，由于大餅越畫越大，嗅到商機的開發商開始持續涌入伯明翰，推動房價快速上漲，漲幅排名全英第一。

英國房地産網站Zoopla最新數據顯示，共有十個英國城市的房價在脫歐公投後的漲幅超過10%，其中伯明翰房價在過去兩年上漲了16%，超過了其它所有英國城市。

下圖藍色部分代表Zoopla統計的2016-2018房價漲幅，伯明翰的藍色塊最長，漲幅排名第一。

過去兩年，倫敦房價由于脫歐沖擊，年漲幅基本維持在1-2%，對比之下，伯明翰房價年漲幅卻在6%以上。

萊坊數據顯示，未來三年，伯明翰房價漲幅将保持在每年5%左右，意味此輪上漲的余溫仍将繼續。

租金方面，自2009年以來，伯明翰平均租金上漲了23%，年增長率約為3%。

房價租金齊漲的情況下，開發商認定伯明翰有利可圖，紛紛大舉進入。

2018年10月15日，倫敦本土開發商Galliard Homes聯手英國開發商Apsley House Capital，宣布将在伯明翰投資5億英鎊，開發2800套住宅公寓。

進軍伯明翰之前，Galliard Homes賣掉了兩塊位于東倫敦金絲雀碼頭的土地，分别賣給碧桂園和新鴻基。

Galliard Homes之後，澳洲開發商Lendlease也來了，接連在伯明翰拿下兩個項目。

2019年1月9日，Lendlease中標15億英鎊的Smithfield城市更新項目，未來将在伯明翰市中心新建2000套公寓，並打造超過300萬平方英尺的商業、零售和休閑空間。

除此之外，開發過倫敦奧運村的Lendlease還拿下了價值3.5億英鎊的英聯邦運動員村項目，計劃新建1,400套公寓。

在各大開發商的帶動下，伯明翰當地住宅開工量連續刷新歷史記錄，大量高層公寓拔地而起。

《萊坊·伯明翰報告》總結的伯明翰所有在建住宅項目

信心高漲，伯明翰持續打破開發數量記錄

德勤報告顯示，2018年伯明翰共開建4,078套住房，創下歷史新高。

對比Andy Street剛剛上任的2017年，僅有不到500套住房在建。

2009-2017期間，伯明翰平均每年只開建441套住房，這意味着Andy Street上任後完整第一年（2018年）的新房開工量，就超過了2009-2017年的開工量總和。

住宅開工量爆發，寫字樓更是如此。

公司和人口不斷遷入的同時，開發商也在持續新建辦公空間。

德勤報告顯示，伯明翰連續兩年（2017，2018）新建寫字樓面積超過100萬平方英尺。

2019年，德勤預計這一數據還要再創新高。

萊坊數據顯示，在2017年至2020年之間，伯明翰市中心未來将會有超過162萬平方英尺的寫字樓完工，在英國所有城市里排名第一。

圖為未來3年将在伯明翰完工的部分寫字樓

值得一提的是，伯明翰建設中的寫字樓已經有49%的面積已經被預租，顯示出強勁的辦公需求。

寫在最後

一個人改變一座城，這兩年的伯明翰因為Andy Street變得不平凡。

考慮到政府治理中經常出現的“前人栽樹，後人乘涼”現象，我們當然不能否認伯明翰前任政府的功勞。

但Andy Street憑借其在商界巨大的影響力，利用脫歐和英聯邦運動會兩張牌，确确實實整合並加速了伯明翰的復興。

參考資料：

[1] Birmingham City Council (2015), Snow Hill masterplan

[2] Knight Frank (2018), The Birmingham report

[3] Knight Frank (2018), Birmingham residential market insight

[4] Birmingham City Council, 2022 Birmingham Commonwealth Game

[5] Birmingham City Council (2016), Birmingham Big City Plan

[6] Birmingham Graduates retention rate

[7] Deloitte (2018) Redeveloping the city's skyline, Birmingham Crane Survey

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者