英國北部多個房産項目爛尾，香港買家被坑慘了

傅士鵬 據英國《泰晤士報》最新報道，超過25個由香港買家投資的英國北部房産項目爛尾，2000多名買家損失了總共1.1億英鎊的訂金。

受損失的買家大多來自中國香港，另外也有中國台灣、中國大陸、馬來西亞、新加坡投資者受損。

香港立法會議員To Kim-sun向《泰晤士報》曝光了這一消息。

泰晤士報（2019年3月25日）：香港立法會議員要求英國嚴查北部爛尾項目

這次被曝光的房産項目，不乏前任英國财相喬治·奧斯本2015年訪華時主推的北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）中的項目，重災區是利物浦、曼徹斯特等英國北部城市。

北方經濟引擎計劃允許開發商在推廣項目時，可以說自己的項目是由英國政府背書的重建項目。

在所有爛尾項目中，位于利物浦的“新中國城”（New Chinatown）項目最為知名，在香港鬧得最大。

利物浦“新中國城”開發商North Point Global最初稱将對項目投入2000萬英鎊，復興英國第一個中國城——利物浦中國城，並新建790套公寓和一棟擁有140個房間的酒店。

利物浦新中國城項目效果圖

項目最初于2015年在香港開售，承諾第一期将在2017年末完工，整個計劃将會于2019年結束。

現在已經是2019年，項目仍未建成，且建造速度極為緩慢，只打了個地基。

利物浦新中國城項目現狀

目前該項目已經被轉手賣給另一個開發商，原開發商North Point Global正在接受英國嚴重欺詐辦公室（Serious Fraud Office, 簡稱SFO）的調查。

根據由受損投資者組成的團體”新中國城買家有限公司“（New China Town Buyers Ltd）發布的聲明：

新中國城買家有限公司代表的買家一共投資了将近600萬鎊，原因只為利物浦新中國城的歷史文化意義。現在，不忍看見本來前景無限的計劃不幸擱置，還收不回錢。

BBC（2019年1月17日）：曼城利物浦多個開發商接受欺詐調查

另外一家位于曼徹斯特的開發商Pinnacle Alliance同樣並未能兌現對投資者的承諾，它在曼城市中心的開發項目Angelgate在嚴重拖延交房的情況下，還花費了總資金的40%用于支付售房提成。

曼城Anglegate地塊

在被超過70個買家舉報後，位于曼城的Angelgate項目與另外一處位于利物浦的學生公寓項目Quadrant進入了破産程序。

Angelgate地塊最後在網絡拍賣中被香港開發商遠東發展以520萬英鎊買下，樓花買家算是能暫時松一口氣。

關于曼城爛尾地塊Angelgate前後詳情，我之前寫過文章，戳這里回顧。

除此之外，同樣在英國北部開發三處期房項目的Absolute Living Developments也在2016年申請了破産清算。

針對這一事件，香港立法會還發布了政府公告，並列出了所有爛尾項目清單。

▼香港立法會政府公告

▼有香港買家參與的英國北部爛尾項目清單

▼港媒對其中一個項目繪制的關繫圖

精明的香港買家為何中招？

以鬧得最大的利物浦新中國城項目為例，由于英國貿易部（原來叫UKTI，先改名為DIT）和利物浦市政府都曾大力推介過爛尾的利物浦新中國城重建項目，許多買家認為該項目有政府背書。

對此，英國貿易部發言人對《泰晤士報》解釋道：

英國貿易部僅僅是對利物浦中國城項目進行推介，負責吸引開發商投資，並沒有參與到開發商的選擇中。

參與選擇開發商的利物浦市政府表示無法評論，因為SFO的調查還在進行中。

香港立法會議員要求英國當局調查其中的違法行為，呼籲英國警方和香港警方共同合作。

同時，香港立法會議員也建議英國當局未來和香港證券及期貨事務監察委員會合作，去核實英國樓花項目的可靠性。

除此之外，香港買家之所以中招，也是因為這類開發商開創了一種新模式：

1. 開發商首先向買家承諾了高昂的租金回報率（往往在7%以上），且承諾包租。

2. 開發商要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來，開發商不再需要向銀行貸款，可以直接從買家處獲得開發資金，相當于投資客集資建房。

這種模式需要買家對開發商有很強的信任。

而這種模式也正是在英國政府發布北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）計劃後開始變得流行。

但從今天來看，集資建房的模式卻並沒有那麼可靠，許多項目至今仍未動工，或修建到一半就進入停滞狀态。

2014年，奧斯本提出北方經濟引擎計劃，但這個政策随着奧斯本下台已經很少被英國政府公開提及

從法律的角度講，這種買家集資建房的模式本身不違法，也並不是所有使用這種模式的項目都爛尾了。

但是，這個模式的的确确已經導致數以千計的投資者蒙受損失。不只亞洲投資者，《泰晤士報》剛剛完成的調查顯示，在由買家出資集資建設的項目中，至少已經有5億英鎊的訂金受損。

寫在最後

這個事件很有代表意義，也算是給投資者敲響了警鐘。

首先英國的城市本身就分兩種：倫敦和其它。

英國除了倫敦之外都算是小城市，從投資的角度來說，小城市比如像曼城、利物浦，承諾的租金回報比較高，但同時伴随着一定風險。倫敦租金回報率不高，但相應的風險小，極少出現爛尾現象。

對于這個事件，也有《泰晤士報》的網友給出了犀利的評論。

當然，我們也不能把英國其它城市的項目一竿子打死。

我們其實可以從這個事件中總結出一些規律，比如如何鑒别開發商。

可以看到，上文提到的開發商有幾處明顯特征：成立時間短、沒有太多經驗和名氣、要求高額的首期付款（50-80%）、承諾較高的租金回報並包租。

文中提到的利物浦新中國城項目開發商North Point Global成立于2015，Pinnacle Alliance成立于2015年，Absolute Living Developments成立于2013年。

所以，對于投資者來說，如果對英國不太熟悉，建議認準大開發商（最好是上市開發商），同時也要查一查開發商的過往項目、成立歷史。如果真的自己拿不準，也可以加我們的客服問一問，看看項目到底靠不靠譜。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者