中國房企未來發展之路--新加坡REITs模式經驗

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2019-06-11 09:42

  • 輕資産擴張是新加坡房企的主要特點。

    輕資産擴張是新加坡房企的主要特點。“私募基金+REITs”的雙基金模式是凱德輕資産擴張的關鍵,通過私募基金孵化早期項目,成熟後向REITs注入,實現低杠杆的穩健增長。本文從發展歷程、業務模式、經營特點全方面解析輕裝上陣的新加坡龍頭房企。

    新加坡最具代表性的房企是凱德集團(Capitaland Limited),目前擁有5只上市REITs。凱德集團是亞洲最大的房地産公司之一,2000年在新加坡上市,截至2019年一季度,擁有及管理的資産總值超過4700億人民币。集團經營的房地産業态多元,包括商業綜合體、購物中心、服務公寓、酒店、長租公寓、辦公樓、住宅等,公司同時是一家成熟資産管理公司,管理5只REITs和17只房地産私募基金。2019年集團項目分布于全球30多個國家的180多個城市,以新加坡和中國為核心市場,並不斷開拓印尼、越南、歐洲、美國等市場。公司目前擁有在新加坡和馬來西亞上市的5只REITs,包括凱德商用信托(CMT)、凱德商務産業信托(CCT)、雅詩閣公寓信托(ART)、凱德商用中國信托(CRCT)、凱德商用馬來西亞信托(CMMT)。

    從發展歷程上看,凱德經歷了從重資産向輕資産、從開發商到基金管理人的轉變。

    2002年以前,凱德采取重資産經營模式,角色為開發商。2010年10月,凱德由百騰置地和發展置地合並組建而成,總資産達到180億新元(約900億人民币),成為東南亞最大的房企。目前凱德集團的第一大股東為淡馬錫,2018年末持股比例40.4%,原第二大股東星展銀行逐步退出,國際投資機構進入,目前第二大股東為花旗銀行,持股比例14.9%。成立初期,公司從事傳統的房地産開發和投資業務,包括商業物業出租、住宅開發、服務式公寓、酒店運營等,其中住宅開發收入占比最高,2001年占61.0%,其次是商業物業出租,占比18.4%。傳統模式下公司背負沉重負債,2001年有息負債達到90.6億新元,淨負債率達87%。2001年公司利息費用達4.3億新元,對利潤産生大幅侵蝕,當年虧損2.8億新元,ROA僅1.6%。2001年公司提出輕資産(Asset-light)轉型戰略。2001年10月成立凱德金融(CapitaLand Financial)推動轉型,當年公司醞釀發行第一只REITs凱德商用信托(CMT),但因制度環境尚不成熟,疊加公衆對REITs認可度不高,發行失敗

    2002年以後,凱德轉型為輕資産模式,角色為開發商+基金經理。1999年以後,新加坡政府通過立法奠定了REITs的法律框架,並在稅收方面給予REITs大量優惠,包括避免雙重征稅、允許公積金投資REITs、國内外個人投資者持有REITs獲取的分紅免稅、外國公司在新加坡投資REITs享受優惠稅率等。此外政府逐步放寬對REITs的監管,2003年金管局将S-REITs貸款比率從25%提高到35%,獲得A評級的S-REITs負債比率最高可到60%;2005年修訂《财産信托指南》,允許REITs在持有資産時,可以擁有部分股權,而不必擁有全部股權;允許REITs從事房地産開發以及投資未完工房地産等。

    受益于監管放寬,2002年,凱德成功發行新加坡歷史上第一只公募REIT—凱德商用信托(CMT),2004-2010年又成功發行凱德商務産業信托、雅詩閣公寓信托、凱德置地中國信托、凱德商用馬來西亞信托。5只公募REITs構成公司成功向輕資産轉型的基礎,公司角色也轉變為開發商+基金經理。公司在REITs中的角色一是物業管理人,負責商業地産的租戶管理、市場營銷、物業服務等環節,收取物業管理費;二是基金管理人,負責決定REITs資産收購和處置計劃、融資決策等,收取基金管理費。

    從業務模式上看,凱德主要采取全産業鍊、雙基金運作模式。

    凱德兼有房地産開發商、房地産運營商、資産管理人三大角色,業務貫穿整個房地産産業鍊,主要表現在三個方面:一是開發和自持混合經營,凱德堅持“開發資産:自持資産=20:80”的配置原則,用前者博取高收益、用後者創造穿越周期的穩定現金流。二是自持業務混業态經營,2018年公司自持物業部分資産中,購物中心、寫字樓、公寓及酒店分别占49%、32%、19%。三是房地産和金融雙輪驅動,凱德不僅是一家房地産企業,也是一家資産管理公司,2018年擁有5只REITs和17只房地産私募基金,是亞太地區最大的房地産基金管理公司。

    “REITs+PE Funds”是凱德模式的核心。對于高風險、高收益的項目,如開發物業和培育期的商業物業,凱德主要用房地産私募基金進行投資;對于現金流穩定的成熟商業物業,凱德主要用REITs進行投資。而REITs通常對私募基金培育的項目具有優先購買權,凱德形成了“私募基金培育,再打包出售給REITs”的雙基金配對運作模式。凱德旗下的私募基金主要分為兩類:一是開發型私募基金,主要投資于住宅開發項目,二是自持型私募基金,主要投資于商業地産項目。而REITs持有物業一般為核心城市成熟的商業物業,凱德主要擔任REITs的基金管理人和物業管理人的角色。雙基金模式是“輕資産”轉型的關鍵,2001-2017年凱德總資産規模增長近3倍,資産負債率從57%降至48%,淨負債率從112%降至56%。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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