針對倫敦房産市場出現的漲跌臨界點,金融時報在文章最後也委婉地指出,如果你一直在等待房價下跌,那你做好等待一生的準備吧。
傅士鵬 看了好幾個月,英國人洛蒂·波迪莉(Lottie Bodilly)和她的伴侶傑克遜(Jackson)終于在倫敦買下了他們人生中第一套房。
這是上周《金融時報》一篇文章的開頭,該文標題是Is now the right time to buy property in London?(現在是在倫敦買房的好時機嗎?),文章詳細分析了倫敦房地産市場的現狀與發展趨勢,讀來啟迪不少。
洛蒂所買的房子是一套較大面積的兩居室公寓,位于倫敦西南的斯特里塔姆(Streatham),價格不到50萬英鎊(約合437萬元人民币)。
房子有了,這對新人也幸福地結婚了。
談起買房經歷,做網紅生意的的洛蒂說:“太多人對那套房子感興趣,于是我們不得不私下喊價,價高者得。”
她還說:“多虧我們下手快,因為很多房東捂盤,市場上好房少,想買的人又多,但我們喜歡這套,所以就馬上成交了。”
如果洛蒂再等待觀望一下,她就能以更便宜的價格拿到這套房子嗎?
答案不得而知。
根據Nationwide的最新數據,2019年前3個月,倫敦房價同比2018年前3月下跌了4%。
當下,英國脫歐懸而未決,10月31日還可能發生硬脫歐。
根據英格蘭銀行的壓力測試(stress test)得出的最壞設想,如果硬脫歐真的發生了,未來3年,倫敦房價還可能下跌30%。
如果照此測算,洛蒂的房子就是買虧了。
但洛蒂並不這樣認為。她說:“我們不是特别擔心英國脫歐,這是我們的第一套房子,我們可能至少會在這里住三五年,短期下跌不會影響我們,我們更關心的是,房子所在的區域适不适合居住、有沒有發展潛力。”
洛蒂的觀點得到許多房地産經紀人和專家的認同。
專家們說,近期數據顯示,倫敦房地産市場的低迷可能即将結束。
當然,這正是房地産經紀人喜歡聽到的預測。但畢竟沒有人可以預測未來,誰都無法确定未來倫敦房價是漲是跌,只有事實和證據,才能幫助人們決定是該現在買房、還是再等等。
由于房地産市場會受到季節性因素的影響,類似中國人所說的金九銀十,這讓人很難捕捉它的短期趨勢,加上最近倫敦房産交易量下降,想看出短期趨勢似乎更加困難。
但金融時報分析說,有迹象表明,倫敦房産市場可能即将出現轉機。
英國在線房地産門戶網站Zoopla的數據顯示,去年秋季,倫敦有80%的房子經歷了房價下跌,但到了2019年初,這一比例下降為68%。
上個月(2019年5月),這一比例又收窄到30%,達到兩年來的最低點。
在下跌的房子少了,倫敦房價的下降趨勢也有所放緩。
英國最大的房産平台Rightmove上周公布的數據也顯示:
倫敦32個行政區中,有23個行政區的平均賣房要價(asking price)都有一定程度地增長。
根據要價對比,6月初,倫敦核心區威斯敏斯特(Westminster)房産要價較5月初上漲了2.3%,哈林蓋(Haringey)上漲了1.5%,還有很多行政區的賣房要價上漲了1.2%,包括肯辛頓(Kensington)和切爾西(Chelsea)。
值得注意的是,以上這些數據體現的僅僅是二手市場的情形,對于新開發項目,發展商可能還會進一步擡高要價。
要價上漲,是因為需求上升。
數據顯示,倫敦購房登記人數上升了18%,投資者信心正逐漸恢復。
需求增幅最大的地區還是倫敦市中心區,如切爾西(Chelsea)、威斯敏斯特(Westminster)、梅菲爾(Mayfair)和騎士橋(Knightsbridge)。
在這些地區登記購房意向的買家數量增加了32%。
另外,Rightmove的數據還顯示,倫敦房東的平均賣房時間也在下降。
2019年5月份,一套倫敦房産從挂牌出售到最終賣出平均需要72天,對比1月份的平均交易時間89天下降了17天。
在倫敦房市最低迷的時期,豪宅所受到的沖擊最為嚴重。
數據顯示,自2014年以來,倫敦市中心高端房産的價格已經下跌超19%。
不過,今年豪宅房價的下降速度已經明顯放緩。2019年前三個月,倫敦超級豪宅區梅菲爾和肯辛頓的房價已經止跌。
自2014年以來,諾丁山(Notting Hill)和荷蘭公園(Holland Park)的豪宅分别下跌了24%和21%,跌幅都超過了15%,但由于市場逐漸見底,最近交易數量開始反彈,房價也開始有所上漲,雖然漲幅不到1%,但只要開始上漲,就是好信号。
沖在市場第一線的房産經紀人怎麼說:
房産五大行研究部主管盧西恩·庫克表示:
“經過這麼大規模的下調——在加上英鎊對美元的貶值,購買倫敦房産看起來已經非常劃算。”
KF倫敦住宅研究主管湯姆·比爾說:
“在這輪房産調整期内,買家等待的時間太久了,以致于現在很多人都迫不及待地想沖進房市。”
湯姆從銷售負責人處拿到的數據顯示,近期倫敦黃金地段房屋出售量創下了15年來的最高記錄。
在2019年4月的房産報告里,湯姆寫道:
在倫敦市中心,每當有新房挂牌,就有8.2位買家登記購房,這是15年來的最高值。
湯姆表示:“其實買家一直在關注市場,一直在觀望,但脫歐時間實在太長,他們只能堅持到一定階段。而現在,已經到了他們不得不做決定的時候。”
切斯特頓董事總經理蓋伊·吉特金斯(Guy Gittins)說:
“最近買家需求上升,釋放的僅僅是大量被壓抑的需求的一小部分,一旦英國脫歐問題變得明朗,更多的買家将會放棄觀望,涌入市場,而到那個時候,買家和房東、和開發商就很難談折扣了。”
“人們厭倦談論英國脫歐。”地産經紀公司Druce and Co的西蒙·黑德利表示:
“2014年和2016年的印花稅改革對市場的影響要大得多。政府提高了所有售價在93.75萬英鎊以上的房屋稅率,並對第二套住房征收3%附加稅。”
那時候,通過西蒙買房的人,十有八九,都需要支付這個印花稅。
西蒙舉例說,購買房價為200萬英鎊的房産,目前的印花稅比2014年前高出了3.7個百分點,額外增加的成本約為7.4萬英鎊。
但這對買家來說,並不都是壞事。
2014年以來,位于威斯敏斯特區的馬里波恩(Marylebone)豪宅房價下跌了7.8%。
這意味着,如果現在購買同一套豪宅,即便考慮到印花稅上漲,和2014年相比還是平均能便宜10.5萬英鎊。
金融時報也由此分析,倫敦房價似乎已經快走出低谷。
受市場沖擊最大的開發商怎麼說:
金融時報特别采訪了倫敦豪宅開發商Lodha首席執行官加布里埃爾·約克,他表示:
“對比二手房,倫敦新開發項目的投機屬性更強,因此倫敦的新房項目很容易受到房地産市場波動的影響。”
加布里埃爾說:“有意思的是,自今年春季以來,我們倒是收到許多自住業主的購房需求。”
這家總部位于印度孟買的開發商在倫敦有兩個豪宅項目:
一個位于倫敦政經附近,Lodha開發了221套豪華公寓,項目起價高達100萬英鎊(約880萬人民币)。
另一個項目在寸土寸金的Mayfair,格羅夫納廣場旁邊,總共就48套公寓,兩居室起價800萬英鎊(約7000萬人民币)。
英國房地産投資公司LCP最近的分析也指出,該公司上一季度的銷售量增長了37.9%,為脫歐公投後兩年多來的最大增幅,這表明投資者正在擺脫“脫歐疲勞”,“倫敦房市情緒發生了顯著變化”。
LCP首席執行官納奧米·希頓表示:
“自2016年英國脫歐公投以來,這種‘觀望’的狀況一直很普遍,現在看來,這種狀況正在改變,因為投資者希望利用英鎊疲軟和價格下跌的機會殺入市場。”
事實上,在個人買家殺回市場之前,機構買家早就悄悄開始布局了。
英國房産數據公司Molior表示:
由于個人買家持續觀望,許多倫敦開發商正在把賣不出去的公寓打包出售給投資基金。這些基金公司把尾盤拿下後會選擇持有,並出租給私人,賺取每年4-5%的租金收益,然後靜待未來市場回暖後再賣出。
Molior通過監測倫敦在售的新房項目(20套或以上)發現,去年倫敦7%的新建公寓被機構房東買下,是近幾年來的最高值。
金融時報分析說,這表明機構投資者還是挺看好倫敦房市的未來,所以才批量買進。
現在是在倫敦買房的好時機嗎?
金融時報的分析指出,如果倫敦市中心黃金地段的房價開始回升,那麼很快就會出現“财富走廊”現象(Wealth corridors),即發生房價傳導效應。
這個現象具體指的是:一旦倫敦市中心房價開始回暖,那房價升溫效應就會逐漸從倫敦市中心向富勒姆(Fulham)、旺茲沃思(Wandsworth)、奇斯威克(Chiswick)和伊斯靈頓(Islington)等倫敦二區、三區輻射,帶動外圍房價走高,並造成整個大倫敦地區逐漸回暖。
回到開頭的那個例子,雖然硬脫歐風險仍然存在,但並不是每個人都願意等待。
洛蒂·波迪莉和她的伴侶如果不下決心買一套他們喜歡的公寓,他們還将繼續租房,幫房東還貸款(英國租金往往高于每月貸款月供)。
他們想的是,如果有能力還貸,為什麼不自己買,反正自己要在倫敦住上很長一段時間,漲漲跌跌對他們而言,暫時顯得不重要。
更何況,對于硬脫歐,首相大熱門鮑里斯·約翰遜最近也開始有所縮頭,鮑里斯說:英國硬脫歐的可能性大約是百萬分之一。
針對倫敦房産市場出現的漲跌臨界點,金融時報在文章最後也委婉地指出,如果你一直在等待房價下跌,那你做好等待一生的準備吧。
如果你想賭上一生的時間,去尋找更充足的證據,去證明倫敦房地産市場一定還會重新調整,那你肯定要等上更長的時間了。
傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資,觀點地産網專欄作者
撰文:傅士鵬
審校:勞蓉蓉