最難開發的英國倫敦 綠地為中資交出了第一份答卷

傅士鵬 歷來吸引全球開發商的倫敦房地産市場，一直是中國公司難以啃下的硬骨頭。

這幾年來，眼看十幾家中國開發商前仆後繼、信心勃勃地進軍英國倫敦，但真正落地交房的卻寥寥無幾。

作為世界上最成熟完備的市場之一，倫敦的開發難點主要在于：規劃審批慢、施工周期長、歷史建築多等等。

對于中國公司來說，在英國開發，還要考慮到國内的政策風險。

例如萬達曾于2013年斥資8800萬英鎊收購了一塊位于倫敦九榆樹的土地，開發倫敦One項目，計劃新建兩座45層和60層的高樓，包括439套住宅公寓和一家五星級酒店。

彼時萬達承諾整個項目将于2018年竣工。

後來的事情大家都知道了，萬達因為資金問題黯然退出，倫敦One項目由另一家中資吃下，至今仍未完工。

最近幾年，又有一批實力雄厚的中國開發商來到倫敦，比如宇宙第一大房企碧桂園、住宅王者萬科、央企巨頭保利、河南的鑫苑、福建的泰禾。

他們在倫敦建立了團隊，準備大幹一場，甚至大部分已經啟動在國内的銷售工作。

說實話，我很敬佩這些中資開發商的決心和魄力，也非常希望他們能在倫敦做出讓英國人刮目相看的作品。

可惜的是，由于來英時間短、建築難度高等問題，上述房企至今仍在為第一個項目的完工而努力。

如此尴尬的難産局面，一直到今年年初，才被綠地正式打破。

2019年1月，綠地在西倫敦開發的蘭姆公館（Ram Quarter）第一期正式交房，成了中國開發商在英國第一個建成交房的項目。

2014年1月，綠地從英國開發商Minerva手中，買下了位于倫敦西南傳統自住區旺茲沃思（Wandsworth）的蘭姆啤酒廠地塊，並将其改名為蘭姆公館。

按照綠地當年的計劃，整個項目分三期開發，将新建超過700套住宅、9000平米啤酒文化商業街，及歷史保護建築改造的loft式住宅，打造歷史文化住宅社區。

今年，随着古建築Loft式住宅的交房，蘭姆公館一期全部竣工，且順利交房，綠地終于在英國圓夢，為中資交出了第一份答卷。

今天的文章，我們就來重點看看，綠地英國一号作品到底完成得怎麼樣？

為了更深入地了解這個項目，我們也采訪了綠地英國項目的負責人，問了問他們自己的選址和開發邏輯：比如為什麼選在西倫敦、中間遇到過什麼問題、後來的中國公司可以怎樣借鑒？

1、選址邏輯

“選對地段，就意味着成功了一大半。”這句話不僅适合炒房客，同樣也适用于開發商。

綠地在倫敦的第一個項目，最先考慮的就是地理位置。

之所以選在西倫敦，據綠地說，是因為從供需和周邊環境來看，西倫敦更符合重視學區、綠化、自住的中國投資者的需求。

作為傳統富人區，西倫敦聚集了大量社會精英和上層階級，生活氣息重、養娃屬性強。

倫敦素有“西貴東賤”的說法。

和樓盤密集、少數族裔衆多的東倫敦相比，西倫敦多以英國本土白人為主，綠地公園衆多，學區優良，治安更好，适合對生活品質要求高的家庭居住。

即便從純投資的角度看，由于審批嚴、土地少，西倫敦的住宅相對短缺，因此亦具備較強的保值、抗跌屬性。

不過，正因為可自住可投資，西倫敦的房價也着實不低。

從倫敦房價熱力圖來看，幾乎所有房價高的區域都集中在西邊。

對綠地這樣的開發商來說，高房價意味着更高的開發成本，更多的潛在風險。

比如像西倫敦切爾西、肯辛頓這樣的地方，基本已經沒有空地，實在要開發，也只能做舊樓改造，不僅開發難度大，而且後續成本難以估量，很容易超支。

在排除掉房價較高、過于成熟的一些區域後，綠地選中了位于倫敦西南二區的旺茲沃思（Wandsworth, SW18），作為其進軍英國的第一站。

旺茲沃思位于泰晤士河畔，和寸土寸金的切爾西和富勒姆僅一河之隔，差不多10分鐘的開車距離，房價卻便宜了一倍多。

交通方面，從旺茲沃思的Wandsworth Town Station站出發，15分鐘就能到達倫敦眼、大本鐘，29分鐘就能到達金融城，還算是非常便利。

由于位置核心、房價适中，旺茲沃思聚集了大量中産階級白人家庭和年輕白領，全區平均年齡僅有33歲，平均年收入男性為5.2萬英鎊（45萬人民币），女性為3.6萬英鎊（32萬人民币），排在西南倫敦各區第一位。

用綠地自己的話總結，之所以選擇旺茲沃思，是因為這里地處西倫敦二區，白人、年輕人、中産階級多，且房價還算便宜，仍有上漲空間。

2、具體位置

接下來，我們再看看綠地蘭姆啤酒廠地塊的具體位置。

蘭姆地塊位于旺茲沃思市政府大樓旁，周邊有Southside購物中心、旺茲沃思商業村、Wandsworth Town Station軌交站，生活便利、交通快捷。

由于地處旺茲沃思核心位置，又在寸土寸金的西倫敦，且帶有完整的概念性規劃許可，蘭姆地塊一上市就非常搶手，綠地經過多輪競標才最終拿下。

蘭姆地塊占地7.75英畝（約46.5畝，3.2萬平方米），邊上是泰晤士河的支流旺德爾河，可以開發成大型親水住宅社區。

根據綠地當時的預估，整個項目總投資将超過6億英鎊。

由于鄰近旺茲沃思政府大樓，這個地塊在初期就受到政府高度重視，規劃許可里特别提到了對建築設計以及選材方面的嚴格要求。

地塊正對面的Southside始建于20世紀60年代末，在當時是歐洲最大的室内購物中心，英國地産巨頭Landsec接手後，對其進行了翻新和擴張，新增了10萬平方英尺的零售和休閑空間，可以滿足周邊住戶的各種購物需求。 

根據規劃，蘭姆地塊上的商業街建成後将和Southside連通，打造旺茲沃思第一條步行街。 

地塊斜對角，還有倫敦開發商Mount Anvil和Workspace Group聯合開發的價值8000萬英鎊的旺茲沃思企業園區（Wandsworth Business Village）。

園區總共80,000平方英尺的辦公空間，主要吸引中小型科技企業入駐，未來可以給當地帶來大量的租賃和購房需求。

資料顯示，蘭姆啤酒廠地塊是倫敦城市更新的重點項目之一，當地政府将投入至少10億英鎊翻新這一區域。

3、古建改造

按照當地政府在規劃許可里的要求，綠地需要原址保留地塊上的一處歷史建築——存在了481年的蘭姆啤酒廠。 

蘭姆啤酒廠建于1533年，是倫敦歷史最悠久的釀酒廠之一。

1831年，蘭姆啤酒廠還成立了自己的連鎖酒吧品牌Young's，目前擁有220家分店，總店就在綠地買的這塊地上。

這片獨一無二的英國啤酒文化聖地，被當地人看作最重要的地標性建築，傳承着十幾代人的歷史與記憶。

對綠地來說，如此厚重的歷史，是加分項，但同時也帶來了難題。

即便蘭姆啤酒廠已經确定要搬走，旺茲沃思政府依然對綠地做出了嚴格要求，不但要完整保留歷史建築，還要以全新的方式保留這個地塊作為釀酒廠的歷史。

這樣的要求，給第一次來倫敦的綠地提出了極大的挑戰。

根據英國過往經驗，改造舊工業建築成本高昂，且大概率會超支，非常考驗開發商的能力。

除此之外，對于追求高周轉的中國開發商來說，這樣的要求還意味着項目可銷售面積大幅降低，且綠地需要主動為歷史建築找到可以創收的用途，否則整個項目将面臨虧損。

經過多番讨論，綠地決定将歷史建築改成以啤酒為主題的歷史文化中心和精釀啤酒屋。

為了保留蘭姆啤酒廠的“靈魂”，綠地計劃完整保存整個建築的結構，並對酒廠的釀酒屋、發動機及標志性的煙囪等進行保護性翻新。

與此同時，為了完成復雜的規劃要求，綠地還在施工方面聘請了英國頂尖的設計團隊EPR和總包團隊——Ardmore，以确保整個工程順利展開。

采訪綠地工程師的時候，他這樣形容這部分工作：

“就像在不損壞蛋殼的前提下，将雞蛋里的東西全部清空，再往里建造更豐富的内容。”

“事實上，整個項目最終設計也是圍繞着歷史元素打造的，如選用的則是質感好、富于變化的紅磚、黃磚、灰磚，以與地塊内的歷史保護建築相呼應，部分樓棟外立面還采用了銅闆、鋅版，並且經過特殊工藝處理，保證幾十年、幾百年後不會老化、變色。同時與歷史釀酒蒸汽機的材料相呼應。”

經過近4年的改造，随着歷史保護建築樓群的竣工，整個改建項目已初具雛形。

2019年7月13日，綠地還嘗試性地在蘭姆啤酒廠原址舉行了第一次“夏日啤酒節”，邀請了蘭姆公館住戶和當地居民，現場最後吸引到1200多人。

不過需要特别指出的是，對綠地來說，不管是啤酒節還是博物館，都算是公益性質，無法為高成本改造買單。

所以綠地還得為這塊歷史建築找到一個靠譜租客。

值得欣喜的是，就在我寫這篇文章的時候，綠地剛剛在其官微宣布，已經和英國新興釀酒廠Sambrook’s Brewery簽署了長達20年的租賃協議。

Sambrook's将承租約1.1萬平方英尺的空間，並把釀酒廠放在蘭姆公館的歷史建築内，預計每年釀造超100萬品脫啤酒。

按照綠地的設想，當Sambrook's正式入駐後，業主可以随時走進Sambrook's的Tap Room，坐在泰晤士河畔的露天座，喝一杯倫敦風味的精釀啤酒。

除了吸引酒廠入駐，綠地還想到把歷史建築改成公寓創收，開發了14套獨一無二的古建築loft式住宅－Coopers loft。 

據綠地方面的反饋，古建築loft在英國非常稀缺，加之其獨特的歷史元素、以及超高的層高，非常受英國本地買家歡迎。

4、打造社區

說了這麼多關于啤酒廠地塊的歷史，大家可能覺得綠地怎麼跑英國釀酒去了。

實際上，改造歷史建築只占到蘭姆地塊的一小部分，項目絕大部分還是住宅和商業。

在蘭姆地塊上，綠地打造了一個大型住宅文化社區，目前第一期住戶已經入住。

如果說中國開發商有一點比英國開發商好，那就是會搞社區。

在英國，大部分樓盤沒有圍牆，沒有小區概念，甚至很多項目只有一兩棟樓，打造社區一般是當地政府的工作，英國開發商並沒有這樣的習慣和需求。

但中國開發商不一樣，他們在國内操作了無數超級大盤，更習慣從無到有、建個新社區。

在蘭姆公館這個項目上，綠地也當了一把社區操盤手，主要圍繞休閑、教育、綠化做文章：

2019年5月29日，綠地和沉浸式電影院Backyard Cinema簽了5年租約，把創新觀影、派對電影搬進了蘭姆公館。

2019年6月24日，來自美國矽谷的幼教品牌Safari Kid和綠地簽下15年租約，将開設3600英尺的幼教園，為住戶提供針對0-4歲的托兒早教服務。

事實上，蘭姆公館所在的旺茲沃思原本就擁有相當優秀的教育資源，當地共有103所小學和18所中學，92%的學校評級為良好/優秀。

喬治小王子就讀的Thomas's Battersea School就在旺茲沃思的巴特西。

根據綠地提供的資料，綠地蘭姆公館項目1.5英里内共有15所被Ofsted評級為“傑出”和“優良”的中小學，屬于英國傳統意義上的學區房。

綠地商業負責人介紹說，除了已經确定入駐的電影院和托兒所，目前在談的商戶還有保齡球館、高端咖啡店、餐廳以及瑜伽館等，可以滿足業主各種休閑娛樂需求。  

打造社區，光有教育和休閑資源還不夠，還得有良好的綠化和自然環境。

這方面，西倫敦本來就具有得天獨厚的優勢。

2013年，大倫敦政府提出了建造Wandle河谷公園的新規劃，綠地蘭姆公館正好在公園的北部規劃内。

Wandle河谷公園出色地結合了自然環境和單車騎行，很受英國本地人喜愛。

另外，當地政府還規劃出了一條，從綠地蘭姆公館出發，沿着自然公園南下的步行與單車道。

人們在步行或騎行過程中，可以欣賞沿途的野生動物區和自然公園，很方便就能到達溫布爾頓、里士滿等地。

從業主反饋來看，他們之所以買綠地這樣的大型住宅社區，而不是獨棟公寓或郊區别墅，是因為他們覺得這邊既保留了獨棟公寓才有的商業配套和24小時安保，又帶着郊區别墅才有的教育、綠化資源。

這也難怪綠地介紹業主畫像時，說蘭姆公館住着很多中産階級家庭和高收入年輕人。

有點讓人意外的是，根據綠地方面提供的數據，雖然是中國開發商的項目，中國業主卻沒有成為小區主力（只占到20%多），反而是英國本地人買得更多，甚至有許多定居在英國的美國人也把家安在了這里。

綠地銷售負責人說，很多美國人都是主動找過來的，因為他們發現這里和位于九榆樹的美國大使館很近，但價格卻比那邊的新盤便宜不少。

按照綠地發布在官網的銷售信息，蘭姆公館總價52.6萬英鎊起（約人民币468萬），買家享有999年的永久國際産權，項目精裝修交付，綠地提供兩年5%的包租服務。

5、英倫投資客寫在最後

總結來說，從拿地、到開發、到第一期順利交房，綠地交出了中國開發商在英國的第一份答卷，雖然中間有曲折，但從結果上看還是挺不錯。

另外，項目主打的社區概念受到了英國、美國買家的普遍認可，非中國業主占到七成，這在中國開發商的海外項目里實屬難得。

目前已經有超過250位業主入住了蘭姆公館，他們在新房評分網站Homeview上給這個項目打了4.3分，特别對施工質量、小區配套兩項給出了高評價。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者