夏磊:房地産稅征收的國際經驗

观点地产网

2019-09-05 10:49

  • 作為國際通行的稅種,發達經濟體是如何征收房地産稅的?

    夏磊 從“穩妥推進”到“穩步推進”,房地産稅改革正在提速。作為國際通行的稅種,發達經濟體是如何征收房地産稅的?房地産稅改革涉及面廣、影響深遠,待論證的問題較多。為此,我們深入研究比較典型經濟體房地産稅的征收方式、減免政策、稅收功能等,以期對我國房地産稅制度改革有所借鑒。

    一、征收房地産稅的目的和用途

    房地産稅的征稅目的主要是籌措地方财政收入和市場調控。按征稅目的,房地産稅可以分為歐美模式和東亞模式。歐美模式是主流,房地産稅用于籌措地方政府财政收入。稅制設定上“寬稅基、低稅率、以支定收”,稅率設定一般采用比例稅率、不具有懲罰性,如美國、加拿大、英國等。在少數經濟體,除了将房地産稅用于籌措地方财政收入,也用于打擊房地産投機、調控房價。典型案例是日本、韓國、新加坡等東亞經濟體。政府希望利用房地産稅引導市場資源分配,調控房地産市場,對于土地囤積、房産炒作等行為征收較高的懲罰性稅率。

    美國房地産稅可追溯自殖民地時期,目前是地方政府主力稅種,學區政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來自于房地産稅;英國市政稅最早可追溯至1601年,經過長期發展,其征收目的由原先用于救濟貧民轉變為社會公共服務,英格蘭2016年市政稅占地方政府本級财政收入的43%,占地方政府全部财政收入的16%;日本固定資産稅起源于明治時期的地租,1950年為充實地方财政設立固定資産稅,目前固定資産稅(土地與房屋部分)和都市計劃稅占市町村稅收收入比重穩定在40%左右。

    房地産稅收入主要用于地方政府公共服務和基礎建設。不同經濟體的房地産稅用途不盡相同,大多包括民生、教育、公共安全、城市規劃等。美國、英國超過50%的房地産稅支出用于教育;日本固定資産稅納入财政用于市町村财政支出,65%左右的市町村财政支出用于民生費、教育費、公債費以及土木費,都市計劃稅是目的稅,用途明确,主要用于都市規劃項目和土地整備開發項目。

    二、房地産稅征稅基礎的确定

    以評估價值為征稅基礎的經濟體有美國、日本、德國和英國。美國房地産評估價值參考市場價值,有些州并不對評估價值進行全額征收,而是設置評估率,各州評估率有差異,如加利福利亞州評估率為40%,新澤西州為100%;日本固定資産稅和都市計劃稅稅基為固定資産評價額,土地部分約為上一年土地公示價格的70%,設置“負擔率”調節機制,避免地價大幅波動帶來額外的稅收負擔,房屋部分參照重建成本,同時考慮房屋折舊等情況;德國土地稅稅基參照曆史估值标準,西德估值标準1964年出台,東德是1935年,由于估值标準出台較早,計稅價值一般遠低于市場價值;英國市政稅按照房屋價值作為計稅依據,房産評估基于1991年市場價值(威爾士采取2003年),根據房屋價值分為八個等級(威爾士分為九個等級)。

    以虛拟租金為征稅基礎的經濟體有新加坡和中國香港。新加坡征收财産稅,房屋稅基為虛拟租金,按可比物業出租一年的市場租金(去除家居、裝修折舊及維護費用)。中國香港征收差饷和土地租金,差饷稅基為截止到指定估價日期時按可比物業出租的租金,土地租金分地租與地稅兩種,其中,地租稅基為應課差饷租值,地稅稅基是續期當日物業差饷租值。

    三、房地産稅稅率的确定

    從稅率形式看,房地産稅稅率主要分為比例稅率和累進稅率。實行比例稅率的經濟體有日本、德國、美國和中國香港。日本固定資産稅統一基準稅率1.4%,都市計劃稅稅率上限0.3%,市町村政府可自行調節;德國聯邦政府統一規定土地稅基準稅率,西德0.31%-0.6%,東德0.5%-1%,各市政府自行确定稽征率調節實際稅率;美國地方政府“以支定收”自主确定房地産稅稅率,2018年各州實際稅率介于0.27%-2.4%;中國香港差饷稅率1999年以後保持為5%,土地租金固定稅率3%。實行累進稅率的經濟體有新加坡。新加坡實行超額累進制稅率,自住型住宅适用4%-16%七級累進稅率,非自住型住宅适用10%-20%五級累進稅率。

    從稅率決定權看,根據地方自主權可分為三種類型。一是中央政府統一決定,一般是用于面積較小或中央政府和地方政府的權限分配有所限制的經濟體,如新加坡、韓國;二是中央政府設置基準稅率,地方政府在基準稅率上進行調節,如日本、德國;三是中央政府不設基準稅率,地方政府自主決定稅率,如美國、加拿大。

    從稅率水平看,大多數經濟體實行“寬稅基、低稅率”稅制,實際稅率不高,2015年19個樣本OECD國家平均房地産稅實際稅率僅0.54%。

    四、房地産稅的優惠政策

    稅收優惠主要采取減免稅額、設置起征點、稅額抵扣、延遲納稅等方式。居民自住房普遍享受稅收優惠。新加坡采取超額累進制稅率,與非自住房稅率不同,自住房稅率更低,且設置8000新元起征點;美國居民為自住房繳納的州和地方房地産稅可在計征聯邦個人所得稅時從應稅收入中扣除,租賃房、商業營用房、境外房産等不扣除;德國首套自住房不收房地産稅,隻有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。多數經濟體對低收入群體、殘疾人、退休人群等特殊群體,以及政府、軍隊、醫院、學校等公共用途房地産實施稅收減免政策。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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