房地産稅的最佳出台時機和預期影響--房産稅系列之三

观点地产网

2019-11-20 08:57

  • 什麼房地産稅方案最好?出台後會有什麼影響?我們試圖在本報告中回答這些問題。

    夏磊 2019年政府工作報告提出“健全地方稅體系,穩步推進房地産稅立法”,從“穩妥”到“穩步”,房地産稅改革正在提速。為什麼要征收房地産稅?最佳出台時機是何時?征收之前有哪些基礎設施要建設?什麼房地産稅方案最好?出台後會有什麼影響?我們試圖在本報告中回答這些問題。

    1、為什麼一定要征收房地産稅?

    存量房時代漸行漸近,征收保有環節稅是大勢所趨。2018年我國城鎮住房套戶比1.09,住房供給總體充分;土地購置面積和商品住宅新開工均處于峰值水平,住房大建設時代的基礎不複存在,開發建設環節的稅收和土地出讓金必将不斷減少。而我國地方财政高度依賴土地相關收入,2018年,地方本級财政收入中土地出讓收入占比38.1%,僅依賴于開發環節的土地财政難以為繼,拓寬稅源是必由之路。

    滿足三個前提,房地産稅有望成為地方政府的重要稅源。一是城鎮人口和人均居住面積逐漸提高,促使稅基總和不斷增加;二是人均可支配收入增速高于房價增速,導緻房價收入比降低、居民住房購買能力提升,可承受更高的實際稅率;三是存量房時代逐步到來,土地出讓收入規模降低,提升地方政府征稅動力。

    2、何時是房地産稅出台的最佳時機?

    房地産稅最佳出台時機是經濟穩定發展、房地産市場健康運行時期。

    在經濟穩定發展、房地産市場健康運行時期出台房地産稅,邊際影響最小,更容易被市場所接受。當房地産市場上行時,房地産稅預期成本遠低于房價和房租上漲的預期收益,征稅雖不會對市場産生重大沖擊,但目前市場繼續上行帶來的風險也越來越大。當市場下行,一方面持有房地産的預期損失放大,另一方面也強化了政府調控和房價下跌的預期,使得持有者更急于脫手,加速房價下跌。

    當前經濟下行壓力加大,未能給房地産稅出台提供最佳環境。當前我國經濟金融形勢嚴峻,三季度GDP增速創1992年以來新低,其中,出口連續兩個月負增長,消費低迷,固定資産投資持續放緩;财政稅收收入下滑,稅收連續5個月負增長、11省市财政負增長。

    3、征收房地産稅,需要哪些基礎設施建設?

    開展全國住房普查,掌握全國住房基本情況。1984年以來,我國還未進行一次全國性住房普查,住房基礎信息薄弱。2020年我國将開展第七次全國人口普查,主要調查人口和住戶基本情況,有望摸清楚住房底數。

    統一界定房屋性質。由于曆史遺留原因,現存房改房、福利房、央産房、軍産房、小産權房、經濟适用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋,産權性質差别大,稅基不統一。

    解決征稅“技術前提”,建立全國統一的不動産登記系統,準确及時的采集房屋登記和交易數據,實現全國聯網、實時查詢。《不動産登記暫行條例》自2014年底公布,2015年3月1日起施行;2018年6月,全國統一的不動産登記信息管理基礎平台已實現全國聯網,不動産登記工作也在全面推進,2018年,全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動産登記辦事大廳、3.8萬個窗口、8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群衆提供不動産登記服務。

    完成房地産稅改革。目前在房地産稅收環節,約有10個稅種,應重新設置建設、交易、保有環節稅賦,避免重複征稅。

    設置科學合理的評估機制。主要包括不動産的價值評估和評估基期、稅率調節機制等,确保居民稅負負擔可承受。

    2015年1月5日國務院公布《稅收征管法》(2015年修訂征求意見稿),對比原稅收征管法,此征求意見稿對稅收征納完成修訂《稅收征管法》,為依法治稅提供依據。權利義務做了大幅修訂;國務院辦公廳印發的《關于國務院2016年立法工作計劃的通知》,就做好國務院2016年立法工作提出相關意見,并發布了2016年立法工作計劃的具體安排,其中包括抓緊修訂《稅收征收管理法》等稅收立法項目。

    4、什麼是最優的房地産稅方案?

    稅制設計由地方主導,因地制宜,避免“一刀切”。房地産稅具有高度地方性,與地方居民利益密切相關。中央統一立法雖然必要,但各地方住房需求、住房發展階段等具體情況都不一樣,不宜統一稅制“一刀切”。留給地方政府充足的自主空間,兼顧地方特點,才能保證房地産稅滿足地方多樣化需求,穩妥實施。

    區域上,從經濟發達地區試點,逐步過渡到全國。相較于經濟欠發達地區,發達地區居民收入水平、支付能力和納稅意識都更強,從經濟發達地區開展房地産稅試點,總結經驗,逐步過渡到全國,阻力較小。

    征稅對象上,從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房,有利于改革推進。房地産稅是直接稅,居民對稅負敏感,房地産稅應由小範圍、低稅負向全面征收過渡。從國際看,房地産稅是财産稅的一種,稅制設定上以“寬稅基、低稅率”為主,針對存量住房征收房地産稅可确保稅源規模。開征初期,考慮居民負擔水平和接納程度,可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

    即使是普征,差異化的稅制方案有利于精準調控。對于空置房、高端住房和全部住房,當稅率、稅基和稅收優惠措施都相同時,無法體現稅制公平性;當稅基和減稅措施相同,但對空置、高端房高稅率征稅、一般住房低稅率征稅時,有利于打擊投機性需求、減少空置、抑制高端需求,提高房地産稅的接受度;當稅率和稅基相同,僅對一般住房實施稅收減免政策,既保護居民正當的自住需求,也有利于提高住房利用率,減少不必要的住房資源浪費。

    設定合理的價值評估基期和稅率調節機制,确保居民可負擔。美國房地産評估價值雖與市場價值接近,但可通過評估率來調節實際稅率,2018年,各州的房地産稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。德國土地價值評估基期較早,西德為1965年、東德為1935年,基準稅率由聯邦政府統一制定,同時,設置稽征率來調節實際稅率,由地方政府自行确定,由于評估标準較早,居民實際稅負水平不高,2017年土地稅140億歐元,占财政收入比重0.98%。英國房産評估采用1991年市場價值(威爾士采取2003年),稅率分8個等級,地區政府自行調整基準稅率來調節實際稅率水平,2017年平均稅率僅約1.8%,如考慮房價上漲因素,則實際稅負更輕。借鑒國際經驗,設定合理的不動産價值評估基期和稅率調節機制,讓居民能負擔起,才是房地産稅順利落地的前提。

    居民自住房稅收減免,或設定人均免征面積,滿足居民自住需求。新加坡采取超額累進制稅率,與非自住房稅率不同,自住房稅率更低;德國首套自住房不收房地産稅,隻有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅;上海市新購住宅免征面積為人均60平米;重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、新購獨棟住宅和高檔住房每戶免稅100平方米。

    5、房地産稅出台有什麼影響?

    (1)短期内,房地産稅通過影響供需格局影響市場

    房地産稅通過影響市場預期和持有收益影響供需,抑制房價上漲。國際經驗表明,房地産稅開征前後,征稅力度和市場反應尚未明确,市場預期受影響,需求入市節奏推遲、部分投資者抛售房産,影響短期市場供需、房價回調。

    購房者關注稅收力度和市場反應,觀望情緒濃厚。我國房地産稅征稅時點、力度和市場反應尚未明确,部分購房者會持觀望态度、推遲需求入市,短期内購房需求将減少。

    房屋持有者可能出租或出售部分征稅房産應對持房成本上升。由于征稅力度未明确,持房者或大多持觀望态度,采用出租或出售部分征稅房屋以應對持房成本上升。對于人口淨流出、缺乏需求支撐的部分城市,房産持有者可能會選擇出售房産;對于人口持續流入、住房需求旺盛的城市,持房者短期内會采取出租房産以應對持有成本上升,并将部分房地産稅負擔轉嫁給承租者,導緻房租上漲。

    (2)長期看,房地産稅市場調節作用不明顯

    房價長期走勢由供需決定,房地産稅的市場調節作用有限。從國際經驗看,房價的決定因素是供需,房地産稅僅是一個調節因素,既不是穩定市場運行的關鍵,也無法防範房地産泡沫的産生和破滅。德國僅征收土地稅、且稅負較低,但房價長期穩定,主要依靠供需平衡和穩健的貨币金融制度;日本、美國、英國很早就開征房地産稅,但日本經曆兩次房地産危機、美國出現六十年大牛市又爆發次貸危機、英國房價則長期剛性上漲,主要由于土地供給不足或房地産過度金融化。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    房地産稅