疫情之後,房地産投資如何走?

观点地产网

2020-03-02 09:52

  • 政策應充分發揮逆周期調節,穩定房地産投資,從而穩投資、穩增長,發揮好房地産的壓艙石作用。

    夏磊 2019年,全國房地産開發投資132194億元,比上年增長9.9%,對穩增長發揮了重要的壓艙石作用。受疫情影響,預計2020年房地産投資難以高位運行,若無政策應對,全年房地産投資增速将降至5.7%,較2019年回落4.2個百分點。政策應充分發揮逆周期調節,穩定房地産投資,從而穩投資、穩增長,發揮好房地産的壓艙石作用。

    盡管目前已有多個地區出台針對房地産行業的支持政策,但從全局來看,當前房地産政策還需要兩方面升級,一是盡快将地區性政策向全國性政策升級、向更多省市區域推開,二是升級政策組合,針對房企拿地、融資、開複工、竣工等分别出台有效的政策組合拳。

    一、疫情影響投資,預計2020年房地産投資難以高位運行,若無政策應對,全年房地産投資增速将降至5.7%

    但我們相信一定會有充分及時的政策以對沖疫情影響,預計全年增速可達8%。

    從先行指標看,2019年拿地增速放緩決定2020年投資增速回落,疫情沖擊今年一季度土地成交,也将影響下半年開工。全國來看,土地成交領先房地産投資9-12個月。拿地增速的大幅回落,決定了2020年投資進一步下行的總體趨勢。若各城市能盡快加大加快優質土地供應,並簡化流程促開工,對沖一季度土地成交驟降對投資的影響,預計一、二、三四線城市全年投資增速分别為8.0%、8.5%和7.7%。

    從實物和價格因素看,施工與價格因素對投資拉動均将有所回落,疫情重點沖擊實物因素。若不做應對,預計2020年實際投資增速5.0%,主要由于拿地和新開工增速下行的滞後影響,而疫情直接導致開複工推遲,造成施工增長的放緩;預計價格因素同比增長0.7%、回落1.9個百分點。若政策能優先保障房地産項目的安全健康施工條件、促複工促施工,盡快結束施工複工持續推遲的影響,預計實際投資增速和價格因素增速分别為6.5%和1.5%。

    從成本結構看,土地支出增速回落較多、建安支出增速小幅回落。若不做應對,預計2020年土地購置費增速4%,土地成交價款領先土地購置費約9個月,預計2020年土地購置費拉動投資增速1.3個百分點,将是今年投資增速的首要拖累因素。預計建安支出增速6.6%、房屋施工面積增速5.5%,單位建安支出增速1%、由降轉升。若政策予以充分應對,預計土地購置費和建安支出增速分别為9%和7.6%。

    二、疫情對房地産投資的直接沖擊集中在一季度,但影響将持續全年

    疫情直接影響開發商拿地和開竣工進度,預計影響主要集中在一季度。受疫情影響,多地暫停或延期土地出讓,部分城市已經延期至3月。短期内受交通管制、人員流動限制、物料供應短缺等影響,全國大部分地區房地産項目完全複工的時間将比往年至少推遲20至30天。

    疫情導致土地市場大幅收縮、區域分化更顯著。總量上看,土地市場成交規模明顯下降,2020年1月,全國住宅用地招拍挂成交金額同比下降21%,根據監測重點城市在春節後兩周(1月31-2月13日)的土地總成交量同比2019年春節後兩周下降62%。分區域看,熱點一二線城市優質地塊吸引力依舊強勁,且呈現金額大、聯合體拿地特征,如2月20日上海徐彙濱江地塊成交價310.5億成新總價地王、25日北京海澱西北旺地塊歷經72輪競拍。三四線土地市場下行壓力更大,出讓地塊呈現體量減小、總價下降趨勢,2月,全國三四線城市推出地塊平均單宗規劃建面4萬平、起拍總價0.33億元,環比1月均下降20%,其中,住宅用地平均單宗規劃建面4.9萬平、起拍總價0.67億元,環比1月分别下降26%和17%。

    疫情全面沖擊房地産市場運行,對房地産投資影響将持續至年底。一是疫情導致房企銷售回款銳減但剛性支出仍可觀,現金流和财務壓力将約束房企投資;二是疫情沖擊年初土地交易,土地是房地産投資的原材料,将影響下半年開工;三是購房需求的不确定性将持續影響房企投資節奏。

    三、危就是機,期待房地産政策升級

    政策應充分發揮逆周期調節,穩定房地産投資,從而穩投資、穩增長,發揮好房地産的壓艙石作用。

    盡管目前已有多個地區出台針對房地産行業的支持政策,但從全局來看,當前房地産政策還需要兩方面升級,一是盡快将地區性政策向全國性政策升級、向更多省市區域推開,二是升級政策組合,針對房企拿地、融資、開複工、竣工等分别出台有效的政策組合拳。

    一是穩定土地市場。加大加快優質土地供應,适度放寬土地出讓條件;降低土地出讓競買保證金比例;調整土地價款繳付方式或期限,允許延期或分期支付。

    二是穩定房企現金流。保持房地産信貸适度增長,對于房企上半年到期的債務予以展期或續貸;房産稅、城鎮土地使用稅、部分市政建設配套費等稅費應延期或減免征收;調低預售條件要求;放寬預售資金監管。

    三是穩定房企開複工。優化房地産開發項目審批流程,建立項目審批綠色通道、在線審批通道,推行承諾審批、容缺後補、以函代證等靈活審批方式;減免各類工程建設保證金、農民工工資保證金等報建費用。

    四是穩定竣工交樓。一方面,适度放寬竣工驗收條件,如允許交樓後繳齊首期住宅專項維修資金;另一方面,免除房企因疫情造成的延期交樓責任,确保工程質量。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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