疫情之下,房地産融資怎麼走?

观点地产网

2020-03-12 10:49

  • 當前,房地産融資政策有哪些變化?未來房地産融資形勢如何?我們應該有什麼樣的政策期待?

    夏磊 突發疫情之下,房地産行業資金鍊面臨考驗。2月以來,中央加大宏觀金融政策逆周期調節力度,地方政府房地産支持政策也密集出台。當前,房地産融資政策有哪些變化?未來房地産融資形勢如何?我們應該有什麼樣的政策期待?

    1、地方密集出台房地産支持政策,集中在确保房企資金鍊健康、穩定土地和房地産市場、促進開複工三大方面

    第一,緩解房企資金壓力。包括要求銀行不得盲目抽貸斷貸和壓貸、放寬預售資金監管條件、降低預售門檻、延期或減免城鎮土地使用稅和市政建設配套費等稅費、加快按揭樓盤公積金貸款發放進度、允許企業緩繳公積金等。

    第二,穩定土地和房地産市場。穩土地方面,上海等31省市出台了延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交确認書》、延期開複竣工等措施。穩地産方面,衡陽加大契稅補貼和人才購房補貼、撫州提供150元/平購房補貼、多地延期交樓等。

    第三,促進房企開複工。包括有序開放售樓處、開通項目審批綠色通道、容缺辦理審批手續、簡化審批流程、在線辦理網簽備案等,推動房地産企業、中介及建設單位複工複産。

    2、中央加大金融逆周期調節,堅持“房住不炒”、“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”

    中央金融逆周期政策的發力點主要有三個。第一,貨币政策引導市場利率下行,在增加基礎貨币投放的同時,7天期、14天期逆回購利率、MLF中标利率、1年期、5年期LPR均下調。第二,加大銀行信貸支持力度,設立8000億低成本再貸款,要求金融機構對受疫情影響較大的地區、行業和企業不得盲目抽貸、斷貸和壓貸,予以展期或續貸。第三,鼓勵債權和股權融資,支持金融機構在疫情防控期間發行各類金融債券以及資産支持證券、短期融資券;再融資新規出台,放松主闆、創業闆再融資條件;積極采取措施化解股票質押風險。

    中央主要是通過結構性寬松精準扶持重災地區和企業,但堅持底線思維

    第一,多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下,2月16至19日僅僅4天,财政部、統計局、央行等多部門重申“房住不炒”、“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”。

    第二,強調要保持房地産金融政策的連續性、一緻性和穩定性。2月21日,央行在2020年金融市場工作會上提出,要保持房地産金融政策的連續性、一緻性和穩定性;2月25日,銀保監會首席風險官肖遠企表示,房地産金融政策目前沒有調整和改變,銀保監會會對房地産進行監測,包括對房地産融資進行監測和動态掌握;3月3日,央行會同财政部、銀保監會召開的金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會再次強調,要保持房地産金融政策的連續性、一緻性和穩定性。

    3、應重視疫情全球蔓延對經濟的拖累,發揮房地産金融政策逆周期調整功能

    “房地産長效管理機制”應發揮房地産金融政策的逆周期調節作用,因城施策、因時制宜,在“房住不炒”基礎上實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目标。當前國民經濟和房地産消費投資形勢嚴峻,應分階段、分層次、因城施策,适度調整房地産金融政策。

    第一層次,調整住房信貸政策,支持剛需和改善型需求。前期收緊政策的初衷是抑制投機,但若長期執行,不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。

    在銀行整體信貸規模擴張的大背景下,應允許個人住房貸款規模平穩增長。目前核心一二線城市二套房首付比普遍偏高,北京、上海等高達70%-80%;二套房認定标準嚴格,“認房又認貸”。

    商貸方面,應适當下調二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認定标準、提高放款速度等;公積金方面,應适當提高貸款額度、放寬二套房認定标準、縮短放款時間等。

    第二層次,調整房企各融資渠道的規模管控政策。自2019年5月23号文出台以來,房企各主要融資渠道規模均被嚴格限制。

    在流動性整體寬松環境下,應避免“一刀切”式的限制,允許房企融資回歸正常水平。具體包括,調整海外債、信用債的備案審批政策,減少房地産貸款規模約束,支持并購貸等房企合理融資需求。

    第三層次,調整房企股權融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來,房企股權融資基本停滞。相較英美等發達國家,我國房企直接融資占比低,過度依賴銀行信貸等間接融資。不利于房企降杠杆和防範化解金融風險、不利于發展多層次資本市場、解決當前我國間接融資和直接融資占比不平衡的問題。應适度調整房企股權融資政策,支持合理的股權融資需求。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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