這是一條長期影響房價的新政

观点地产网

2020-03-13 13:12

  • 我們在關心房價與樓市時,更要在意土地改革。宅地的多寡,關系到房價的漲跌。

    3月12日,美股曆史上第三次熔斷。

    三大股指跌幅,均超過9%。同時,觸發多國市場熔斷。

    “這就像海嘯來前的氣氛。”“我們将陷入全球經濟衰退。”

    跌入熊市,是否引發一場金融危機?

    兩天前,巴菲特接受采訪時說,“活了89歲,也沒見過這種場面!”

    3月12日下午,一份“土地審批權下放到省級”新政出台。它将影響中國未來城鎮化進程。

    而我覺得,它更将影響中心城市的房價。并且是長期影響。

    方便理解,将其概括為312新政。

    01

    312新政的核心是,賦予地方政府更大用地自主權。

    在我國,土地根據所有權,分為國家所有和集體所有兩類。城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。而根據土地用途分為:農用地、建設用地和未利用地。

    新政前,我國土地實行土地用途管制制度。農用地轉化為建設用地需經過審批。在批前階段,以省為單位上報國務院,取得農用地轉用指标,然後省内各地市州再分;在批後階段,拿到農用地轉用指标後,辦理征用土地公告和征地補償安置方案公告到建設用地批準書,再辦理儲備證就可以供地上市交易。

    即永久性基本農田由國務院來審批,永久性基本農田以外的一般農用地超過70公頃的土地征收審批事項也由國務院批準。總量控制,超量審批。特别是經濟發達省份,占用農用地多,需求量相對較大。很多超大城市的規模受限,隻能提高容積率,向空中發展。

    新政後,除永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項,國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。權利下放後,地方政府縮短審批周期,還可根據項目需要審批。

    這是一次曆史性變革。同時,這次審批權的下放,是一次有底線的授權。

    三條紅線(耕地紅線、生态紅線、城鎮建設開發建設邊界紅線)已通過空間規劃劃定,說明是在法定規劃範圍内的授權;在财權事權統一方面,放權意味着權責匹配,需要試點區域充分考慮本省、本市持續性發展的空間需求和經濟發展需要。

    北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶成為首批試點。試點期1年。

    主要分布在京津、長三角與珠三角的省市,中西部的直轄市。

    02

    上述試點城市的房價,不能再漲了?

    做“面包”,先要有“面粉”。面粉的多少與價格,直接影響面包的售價。

    有評價說,312新政對樓市影響不大。之前開發商拿地都是政府儲備完成後,再招拍挂。這次新政主要針對一級市場。

    不過,我認為,土地市場上的變化,最終都要體現到房價上。

    之前我們買房時,置業顧問通常這樣介紹,我們項目周邊再無土地蓋房。我們的房子是絕版的。

    這其中有一些誇張的成分。

    但在中心城市,城市中心的土地,的确越來越少。

    很多開發商的拓展總監長期搶不到地。即使公司賬上有錢,也是一地難求。

    很多土地是工業用地或商服性質,很多永久基本農田外的農用地,地方政府很難調整為建設用地。

    所以,我們看到一些中心城區裡有廢舊的廠房,一直荒廢着,或改作臨時停車場,也沒有開發商能拿到地。主要在于這些土地産權不清,土地性質難以變更。

    于是,開發商花費精力在舊改與城中村改造上。結局是,在中心城區,一邊開發商急需住宅用地,另一邊土地荒廢,閑置的農用地,不能變性報批。

    未來開發商要在一線城市,尤其是市中心地段獲得可開發土地,招拍挂顯然不再是最主要的渠道。而對于政府來說,無論是樓市調控的壓力,還是财政需要,均要求更多土地入市。

    312新政對拓展總監來說,有助于閑置的農用地入市,縮短了報批時間。

    03

    為什麼長期影響中心城市房價?

    這條新政,隻是一個開始。一旦試點結束,或将全國推開。

    那時,中心城市的用地權都在地方。

    之前說的中心城區,再無土地蓋房,都是過去式。

    同時,城中村的減少,也将增加一部分暴發戶。地票換房票。

    總量不變,供地加速,一場新的城市土地變革就要到來。

    這将是盤活存量土地、平抑房價、緩解财政壓力的多赢之舉。

    目前看,它僅僅是一條土地新政。

    事實上,它關系到我們每個人手上的房産價值,關系到房價漲跌。

    這個的重要性,遠遠超過美股熔斷的影響力。

    04

    312新政,是新一輪土改中的一環。

    1月1日,新修訂等《土地管理法》開始全面施行。對集體經營性建設用地入市采取了更靈活的辦法。

    3月11日,出台的全面推開農村集體産權制度改革試點。第二輪土地承包到期後再延長30年試點,加快家庭農場高質量發展,有助于農地流轉、鄉村振興,也有利于新基建的展開。

    回顧曆史,1950年、1978年,我國兩次土地改革。農民成為土地主人,實行家庭聯産承包。

    “312”新政中,将影響新基建用地的合法性、閑置農用地入市。

    城中村像一個矛盾體,部分集體農用地之上。它對低收入勞動者、剛踏足社會的畢業生而言,是融入城市的落腳點,為城市提供穩定的勞動力,但在城市高速擴張的過程中,它們也難逃被城市包圍甚至吞并的命運。

    以前,城中村涉及到集體農用地的,一般操作是在取得農用地轉用指标後,由地方政府統一收儲,繳納稅費,并報批國家審批,變更為建設用地。

    以深圳為例,此前有1300多個城中村。最近,深圳舊村改造政策推出“2個100%”——必須要獲得權利主體100%的同意,并且要100%簽訂搬遷補償安置協議後,方可執行。如今,深圳城中村改造仍然進展緩慢。3月份起,城中村等房源可籌集為人才房公租房。

    312新政試點省市中,重慶的農用地相對較多。在重慶發布的2020年一号文件裡,表述為“完善農村基本經營制度,推進合川區全國第二輪土地承包到期後再延長30年試點,推進農村集體經營性建設用地入市改革,紮實推進宅基地使用權确權登記頒證,穩妥推進梁平區農村閑置宅基地和閑置農房盤活利用試點。”

    在312新政試點城市中,不包括武漢。以武漢為例,2004年9月,武漢借鑒北京、廣州、珠海的經驗,開始開展城中村綜合改造工程。不包括城郊,中心城區有147個行政村和15個農林單位參與改造,涉及總人口36萬人。

    今年,武漢中心城區的所有城中村将被拆除完畢。目前,武漢拿地的主力區域在三環外,四環内。未來武漢的發展,也繞不過312新政。

    我們看到大門慢慢打開。

    05

    312新政,對拿地拓展總監與買房人有哪些提醒?

    2019年全國土地市場量價齊升。全國300個城市全年土地出讓金50294億元,同比增長19%。

    其中,16個城市土地出讓金額超過1000億元。杭州市土地成交總金額為2836億元,位列第一;上海、廣州、蘇州緊随其後,分别為1992億元、1864億元和1850億元。三亞、蘭州、大連土地出讓金額同比增長幅度均超過100%。

    2月18日北京拍賣的9宗地塊,均被國企及有國資股東背景的企業獲得,包括華潤、中交綠城、京能集團、首創置業等;3月3日,深圳2020年第一場宅地拍賣,最終以本地國企深圳安居集團包攬三宗地塊收場。

    低調蟄伏多年的綠城一周時間内,已在北京、溫州等多個城市拿下四塊土地,合計總價約170億。

    未來,開發商拿地将更加謹慎,在保證地塊盈利空間的基礎上,選擇基本面良好、有産業和人口支撐城市更能支撐長遠發展。主要在一線城市與中西部、珠三角和環渤海等二線城市。開發商的拿地方向,也是我們買房的方向。

    312新政後,新土地上市後,新住宅将供應。中心城市的中心區域,人口更加密集。一些原本進入二手房市場的一線城市,未來還有新房供應。

    原來的邏輯是,住宅土地增加,房價平穩。但不排除出現,即使宅地增加,中心城區的房價還是上漲。拆遷成本、中心區域的房價預期等,可能出現開發商買低價面粉,還是賣高價面包。不過,地方政府可用限價等調控。

    我們在關心房價與樓市時,更要在意土地改革。宅地的多寡,關系到房價的漲跌。

    文|楊光華(地産寫字人)

    撰文:楊光華    

    審校:徐耀輝



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    樓市