楊光華：武漢解封後，抄底武漢？

△圖片來源：攝圖網

楊光華 明天，終于等到武漢解封。

76天的煎熬，武漢大病初愈，江城無恙。

武漢，是北上廣深後人口目標超2000萬的第五大城。這場疫情，令武漢傷筋動骨。不過，利空出盡之後，就是利多。

短期内，武漢面臨考驗，越挫越勇。但武漢有領先的高新技術産業，強大的教育資源，很快能恢復戰鬥力。從長遠看，武漢依然是希望之城。

武漢是全國重要的工業基地、科教基地和綜合交通樞紐，是長江經濟帶、中部崛起等多個國家戰略的重要支點。

這就像金庸小說里的大俠受傷後，用内力療傷，很快復原“回血”。

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解封後，武漢全面復工，打開城門。

疫情有陣痛，但武漢的三個大趨勢将保持不變：

多年以來持續向好的發展勢頭不變；在全國格局中的戰略地位不變；向人口2000萬、經濟總量向2萬億跨越、向一線城市跨越的步伐不變。

2019年中國GDP十強城市，武漢位列第8名。GDP增速7.4%，在十強中僅次于成都，排名第二。

△中國城市GDP10強

今年1-2月份，武漢主要經濟指標負增長。工業投資，下降83.2％。3月25日，武漢出台21條扶持政策。4月1日下午，武漢電網最大日負荷增長至561.9萬千瓦。汽車制造、電子通信、醫藥制造等支柱産業用電大戶。

目前，武漢開發區、武漢東湖高新區規上工業企業全復工。兩大國家級開發區，是武漢的兩大引擎。

截至4月4日，武漢市億元以上重大項目累計已復工1006個，總投資23955.2億元。其中工業項目190個，房地産項目394個，基礎設施項目287個。預計武漢近期新開工億元以上重大項目79個，總投資達到1578億。

同時，72項武漢市級城建交通重點工程已全面復工。其中包括12項軌道交通、江漢七橋、新武金堤－青菱湖西路3條快速路等。地鐵、快速路、橋、管廊、四水共治、園林等，皆在其中。

引擎重啟，武漢按下快進鍵。

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3月的最後一天，武漢賣出10宗地，成交金額108.5億元。

金茂、龍湖、中糧等在武漢加碼拿地。這更是品牌開發商對武漢的信心。截至目前，今年武漢土地累計成交25宗，成交金額152.9億元。

一季度武漢樓市的成交，減去無成交記錄的65天，一季度里的25天，武漢住宅累計成交1.16萬套，與疫情前單月成交量相當。

△2019年武漢新建商品住宅成交走勢

從3月31日截至4月4日，武漢發出7張預售證，全部是江夏、漢南、黃陂、新洲的5個遠郊項目與白沙洲1個項目。

4月2日，機構發文認為，武漢樓市的基本面沒有變，短期内将自救降價，未來則輕裝上陣。武漢的小換大、老換新、一變多等買房需求将蜂擁而出。同時，部分炒房客吐貨，低價抛售。部分企業主用房産換現金流。

4月3日，其他機構也認為“短期内，武漢将迎來銷售窗口期”，“被壓抑的購房需求逐漸釋放，但全年成交量回落仍不可避免”。

△2019－2020年武漢新建商品住宅4月第一周成交

截至4月3日，武漢1150家房企，復工率超過九成。3月30日－4月6日，武漢住宅累計成交518套。從單日數據上看，多數區域的成交還未啟動。解封後，售樓部開放，而購房者還有一個觀望期。

03

解封之後，武漢将有更多的扶持政策。

各行各業，包括房地産行業。3月23日，武漢出台“漢六條”，幫助房企開工復工，調整預售條件等。非武漢戶籍買房人，可補繳半年社保。

解封之後，除本地的剛需與首次改善外，一些外來者将赴漢“抄底”。他們知道，武漢房價短期内打折促銷，價格下調，就是抄底機會。武漢是剛需之城，房價在2萬以内，低總價門檻，也是他們抄底的原因。

抄底前，弄懂兩個問題：

1.武漢的“底”在哪里？

2.何時抄底？

這是很關鍵的兩個問題。一是抄底的目標，二是抄底的時機。

在新房産品大致相同時，新推的産品比前期價格，低20%以上的項目，就是標的物。不排除市場上，各種促銷炒作，制造假跌。甚至有人以二手房，單套房源的降價，鼓吹房價大跌。

抄底的時機，在武漢住宅日成交量恢復500+以上後的一個月内。結合傳統的黃金五月、與最近三年的住宅月度成交數據推算，這個窗口期在5月中旬後到6月份。

△2006-2019年武漢新建商品住宅成交走勢

這張圖我看了很久，這根房價曲線一路向上。最低的成交量在2008年，最高在2016年。房價在2009年有過回落。

若2020年按照20萬套，減去2萬套損失量，18萬套計算，此後9個月，每個月2萬套，幾乎不可能。若每個月1.5萬套，9個月累計13.5萬套，加上一季度約1.2萬套，全年約15萬套，是比較靠譜的年度目標。市場下滑25%，從高速增長，回到正常狀态。

回到12年前，2008年的危機後，2009年武漢的住宅成交量是2008年的1/2。如果更悲觀推測，2020年武漢住宅總成交量，可能是2019年的1/2，也就是10萬套。從悲觀到樂觀，武漢2020年的業績10-15萬之間。

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這里，描摹出一張“抄底武漢”的路線圖：

4月8日復工後，部分樓盤推出真實的75折左右的房源，僅針對所有疫情一線醫護、志願者。随後，更多樓盤跟進75折房源或更低折扣，並對所有人開放。以低于市場25折的價格買入，再等房價慢漲，以30%以上漲幅的賣出。

以2018年4月，武漢住宅成交均價9331，2019年4月，11870，漲幅21%。這個漲幅取的是平均房價作為參考。部分高端項目的漲幅遠超這個數字。

解封之後，一次低買高賣，收益至少55%。這個短周期在兩三年時間。而發現機會並抄底的窗口期，可能一個月左右的時間。這也是外地投資客與機構等待的機會。同時，他們等待人才落戶等買房資格政策放松。

一旦全國都在炒武漢時，武漢房價水漲船高。最終，武漢走出與深圳、重慶、長沙等地一樣外圍投資客入場軌迹，市場會很快收緊，新的限制政策出台。

熱錢是最聰明的，嗅覺最靈敏。哪里有機會，它們就流向哪里。目前，外來投資客的操作方法，無非四種類型：在武漢有親戚，親戚代持；用公司名義買，轉讓費用高；用在漢的大公司引進人才政策；全款購買，暫不備案，有風險。

這里講一個深圳的故事：4月5日，周日上午，深圳54套海景公寓豪宅，單套總價2900萬－5500萬，每套面積320-410平米。半天時間全部售罄。所以，貧窮限制了我們的想象。

［後記］

在别人猶豫時，提前準備。當别人覺醒時，已經入手。這就要考慮智慧與執行力。選好項目，找好時機，不能猶豫，不放過任何一次危機。

武漢的基本面不變，人流、産業流、信息流與物流等方面具備區域優勢。未來的武漢，抛售二手房的，與買入低價房抄底的，兩類人将同時存在于市場。買與賣都被激活，如果二季度成交量4.5萬套左右，武漢樓市就健康回歸。

武漢是一片大海，而不是一個小池塘。武漢在大疫之後，還會有大發展。我們堅信，武漢将成為中國一流的城市。

文｜楊光華（地産寫字人）