楊光華:武漢解封後,抄底武漢?

观点地产网

2020-04-07 17:17

  • 很關鍵的兩個問題:一是抄底的目标,二是抄底的時機。

    △圖片來源:攝圖網

    楊光華 明天,終于等到武漢解封。

    76天的煎熬,武漢大病初愈,江城無恙。

    武漢,是北上廣深後人口目标超2000萬的第五大城。這場疫情,令武漢傷筋動骨。不過,利空出盡之後,就是利多。

    短期内,武漢面臨考驗,越挫越勇。但武漢有領先的高新技術産業,強大的教育資源,很快能恢複戰鬥力。從長遠看,武漢依然是希望之城。

    武漢是全國重要的工業基地、科教基地和綜合交通樞紐,是長江經濟帶、中部崛起等多個國家戰略的重要支點。

    這就像金庸小說裡的大俠受傷後,用内力療傷,很快複原“回血”。

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    解封後,武漢全面複工,打開城門。

    疫情有陣痛,但武漢的三個大趨勢将保持不變:

    多年以來持續向好的發展勢頭不變;在全國格局中的戰略地位不變;向人口2000萬、經濟總量向2萬億跨越、向一線城市跨越的步伐不變。

    2019年中國GDP十強城市,武漢位列第8名。GDP增速7.4%,在十強中僅次于成都,排名第二。

    △中國城市GDP10強

    今年1-2月份,武漢主要經濟指标負增長。工業投資,下降83.2%。3月25日,武漢出台21條扶持政策。4月1日下午,武漢電網最大日負荷增長至561.9萬千瓦。汽車制造、電子通信、醫藥制造等支柱産業用電大戶。

    目前,武漢開發區、武漢東湖高新區規上工業企業全複工。兩大國家級開發區,是武漢的兩大引擎。

    截至4月4日,武漢市億元以上重大項目累計已複工1006個,總投資23955.2億元。其中工業項目190個,房地産項目394個,基礎設施項目287個。預計武漢近期新開工億元以上重大項目79個,總投資達到1578億。

    同時,72項武漢市級城建交通重點工程已全面複工。其中包括12項軌道交通、江漢七橋、新武金堤-青菱湖西路3條快速路等。地鐵、快速路、橋、管廊、四水共治、園林等,皆在其中。

    引擎重啟,武漢按下快進鍵。

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    3月的最後一天,武漢賣出10宗地,成交金額108.5億元。

    金茂、龍湖、中糧等在武漢加碼拿地。這更是品牌開發商對武漢的信心。截至目前,今年武漢土地累計成交25宗,成交金額152.9億元。

    一季度武漢樓市的成交,減去無成交記錄的65天,一季度裡的25天,武漢住宅累計成交1.16萬套,與疫情前單月成交量相當。

    △2019年武漢新建商品住宅成交走勢

    從3月31日截至4月4日,武漢發出7張預售證,全部是江夏、漢南、黃陂、新洲的5個遠郊項目與白沙洲1個項目。

    4月2日,機構發文認為,武漢樓市的基本面沒有變,短期内将自救降價,未來則輕裝上陣。武漢的小換大、老換新、一變多等買房需求将蜂擁而出。同時,部分炒房客吐貨,低價抛售。部分企業主用房産換現金流。

    4月3日,其他機構也認為“短期内,武漢将迎來銷售窗口期”,“被壓抑的購房需求逐漸釋放,但全年成交量回落仍不可避免”。

    △2019-2020年武漢新建商品住宅4月第一周成交

    截至4月3日,武漢1150家房企,複工率超過九成。3月30日-4月6日,武漢住宅累計成交518套。從單日數據上看,多數區域的成交還未啟動。解封後,售樓部開放,而購房者還有一個觀望期。

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    解封之後,武漢将有更多的扶持政策。

    各行各業,包括房地産行業。3月23日,武漢出台“漢六條”,幫助房企開工複工,調整預售條件等。非武漢戶籍買房人,可補繳半年社保。

    解封之後,除本地的剛需與首次改善外,一些外來者将赴漢“抄底”。他們知道,武漢房價短期内打折促銷,價格下調,就是抄底機會。武漢是剛需之城,房價在2萬以内,低總價門檻,也是他們抄底的原因。

    抄底前,弄懂兩個問題:

    1.武漢的“底”在哪裡?

    2.何時抄底?

    這是很關鍵的兩個問題。一是抄底的目标,二是抄底的時機。

    在新房産品大緻相同時,新推的産品比前期價格,低20%以上的項目,就是标的物。不排除市場上,各種促銷炒作,制造假跌。甚至有人以二手房,單套房源的降價,鼓吹房價大跌。

    抄底的時機,在武漢住宅日成交量恢複500+以上後的一個月内。結合傳統的黃金五月、與最近三年的住宅月度成交數據推算,這個窗口期在5月中旬後到6月份。

    △2006-2019年武漢新建商品住宅成交走勢

    這張圖我看了很久,這根房價曲線一路向上。最低的成交量在2008年,最高在2016年。房價在2009年有過回落。

    若2020年按照20萬套,減去2萬套損失量,18萬套計算,此後9個月,每個月2萬套,幾乎不可能。若每個月1.5萬套,9個月累計13.5萬套,加上一季度約1.2萬套,全年約15萬套,是比較靠譜的年度目标。市場下滑25%,從高速增長,回到正常狀态。

    回到12年前,2008年的危機後,2009年武漢的住宅成交量是2008年的1/2。如果更悲觀推測,2020年武漢住宅總成交量,可能是2019年的1/2,也就是10萬套。從悲觀到樂觀,武漢2020年的業績10-15萬之間。

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    這裡,描摹出一張“抄底武漢”的路線圖:

    4月8日複工後,部分樓盤推出真實的75折左右的房源,僅針對所有疫情一線醫護、志願者。随後,更多樓盤跟進75折房源或更低折扣,并對所有人開放。以低于市場25折的價格買入,再等房價慢漲,以30%以上漲幅的賣出。

    以2018年4月,武漢住宅成交均價9331,2019年4月,11870,漲幅21%。這個漲幅取的是平均房價作為參考。部分高端項目的漲幅遠超這個數字。

    解封之後,一次低買高賣,收益至少55%。這個短周期在兩三年時間。而發現機會并抄底的窗口期,可能一個月左右的時間。這也是外地投資客與機構等待的機會。同時,他們等待人才落戶等買房資格政策放松。

    一旦全國都在炒武漢時,武漢房價水漲船高。最終,武漢走出與深圳、重慶、長沙等地一樣外圍投資客入場軌迹,市場會很快收緊,新的限制政策出台。

    熱錢是最聰明的,嗅覺最靈敏。哪裡有機會,它們就流向哪裡。目前,外來投資客的操作方法,無非四種類型:在武漢有親戚,親戚代持;用公司名義買,轉讓費用高;用在漢的大公司引進人才政策;全款購買,暫不備案,有風險。

    這裡講一個深圳的故事:4月5日,周日上午,深圳54套海景公寓豪宅,單套總價2900萬-5500萬,每套面積320-410平米。半天時間全部售罄。所以,貧窮限制了我們的想象。

    [後記]

    在别人猶豫時,提前準備。當别人覺醒時,已經入手。這就要考慮智慧與執行力。選好項目,找好時機,不能猶豫,不放過任何一次危機。

    武漢的基本面不變,人流、産業流、信息流與物流等方面具備區域優勢。未來的武漢,抛售二手房的,與買入低價房抄底的,兩類人将同時存在于市場。買與賣都被激活,如果二季度成交量4.5萬套左右,武漢樓市就健康回歸。

    武漢是一片大海,而不是一個小池塘。武漢在大疫之後,還會有大發展。我們堅信,武漢将成為中國一流的城市。

    文|楊光華(地産寫字人)

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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