楊光華:21天,武漢樓市的複盤與猜想

观点地产网

2020-04-21 18:12

  • 用4月的21天,複盤還原,也許能管中窺豹。

    △武漢,還是房産流量第一城?圖片來源:攝圖網

    楊光華 最近,有外地朋友咨詢武漢買房的三個問題:

    武漢的房子,值不值得買;買哪裡好;打折大嗎?

    4月1日-21日,武漢新建商品住宅成交3127套,日均149套。

    由此推測,武漢4月新建住宅成交量約4470套。

    2020年4月的日均149套,與2019年的日均573套相比,相當于恢複26%。可以看出,武漢樓市開始“熱身”。

    用4月的21天,複盤還原,也許能管中窺豹。

    01

    4月的21天時間,武漢的開發商複工,售樓部開放。

    沒有選擇在解封的第7天時,複盤武漢樓市。原因在于時間跨度太短,市場不真實。

    4月的21天時間,武漢新建商品住宅累計成交3127套,平均每天成交149套。

    最高成交在4月16日,單日成交383套。

    21天裡,新建商品住宅成交最多的區域是漢陽(529套),最少的區域是江漢(30套)。

    另一個數據是預售許可證的簽發。

    3月31日-4月12日,武漢僅簽發9張預證;4月13日-14日,兩天時間,武漢簽發9張預證;4月14日-20日,6天時間,簽發17張預證。

    上述住宅成交與預證數據,隻是市場的一個側面,并非全貌。

    不過,市場正在緩慢複蘇。

    02

    4月的21天時間,武漢樓市是焦慮的。

    之前,沒有解封,他們焦慮上班,打開售樓部。

    如今,售樓部開放了,他們焦慮客戶與業績。

    此時的買房人,猶豫、觀望、等待。等待市場降價,也擔心市場突然火爆。

    4月的21天時間,開發商賣房,用上十八班武藝。

    保利的百套新房,5000元訂房,一成首付起,最高2萬元補貼;

    龍湖的抖音直播賣房,小夥伴們猛刷火箭,送小心心;

    碧桂園湖北區域的媒體專屬購房節,9-9.9折;萬達的閃付,8.8元抵1萬元;華潤華中大區21盤聯動,千余套一口價房源;

    萬科多個樓盤打出5000抵5萬,恒大有項目78折,其他開發商有推大學生安居8折,soho88折。

    綠地的健康宅2.0,電建地産的“健康悅家購房節”,華發的“華發好房”,上坤、奧山、北辰、越秀等定向送出健康禮包。

    不過,狠招還沒有出現。

    5月份開始,武漢樓市将是千軍萬馬過獨木橋。一批原定下半年上市的住宅項目,提前入市。

    這是源于預證申辦條件的微調。

    在《武漢房企複工的六條措施》中規定,“2020年10月1日以前取得施工許可證的房地産開發項目,其開發投資額達到25%以上,且高層建築形象進度達到1/4以上、多層(含六躍七層)及低層建築形象進度達到正負零,即可申請辦理預售許可。”

    4月20日,湖北發布28項措施,促進房地産市場與建築業的平穩發展。

    在房地産市場措施中,提出“合理調整監管措施”,主要是調整預售許可、預售監管資金與土地競賣保證金等三個供給端的措施。

    在需求端,提出“加大财政金融支持”,與買房人最相關的是,“完善差異化個人住房貸款服務”。

    對特定人群,靈活調整房貸還款安排,合理延後還款期限;鼓勵适當為受疫情影響失去收入來源的個人減免房貸利息。

    堅持“房住不炒”,堅持房地産宏觀調控政策不變,促進市場平穩健康發展,成為當前的主基調。

    一業内同行表示,今年武漢遠城區将赤裸價格戰,中心區則是調性價格戰。不僅要房子好,還要便宜。後期,那些高價拿地的項目将很尴尬。

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    3位分管營銷的朋友,與我分享了他們對後市的觀點。

    他們是最了解武漢市場實情的一批人。

    他們均預測,今年武漢樓市将非常艱難。

    一世界500強房企營銷總表示,市場還處于冷清期。這個時間還要持續兩三個月。但開發商的降價空間有限。今年賣的房子,都是最近兩年拿的微利或虧損的地。“2019年以前,武漢樓市是非正常狀态,今年将回歸正常。”

    一國企房企營銷負責人認為,“最近兩周,上門量與成交量,恢複了不到疫情前的一半”,“短期内看淡武漢市場,成交量會萎縮,中長期還是看好武漢市場。”

    一港資房企營銷負責人認為,武漢樓市的這輪周期要持續一到兩年,“開發商加快推貨速度,醞釀促銷政策,同時也在觀察市場變動。”

    市場最終是供需決定的。

    一方面,武漢的土地供應将猛增,市場上的新房将跟随增加。這就是供應大增。另一方面,購房需求将銳減。主要是人們收入不穩定或降薪、公司虧損等背景下,不敢買房。

    一增一減,直接影響買房人的心理預期。

    在悲觀的同時,也有樂觀。

    武漢的抗疫經驗、城市治理能力、公共基礎配套,比疫情前均有大幅提升。套用張教授的那句名言,“武漢是中國最安全的城市。”從産業與住宅投資的角度,武漢也是中國相對安全的城市之一。

    此時的武漢市場,還差一個刺激政策,或者說是一個大招。

    沒有這個大招,武漢樓市會非常困難。

    4月20日,武漢發布二季度170個項目可售,約7萬套新房源,供應充足。若加上15萬套庫存,累計22萬套房源。

    有人測算,未來兩年,武漢商品住宅潛在庫存68萬套。

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    行情再差,也有人買房賣房。

    對比2019年武漢樓市,陽邏、漢南等不限購區域,成為外地人投資的熱點。單套總價100萬左右,不限購。這些區域的地鐵規劃與快速路,拉近了與武漢主城區的時間距離較短。

    在中心城區的4-5w豪宅,也是熱點。武漢已有800-1000萬級的超級剛需,他們賣掉手中的房産,再換豪宅盤。這些人多是80後、90後對生活品質有要求。

    這兩類剛需,依舊是武漢樓市的熱點。

    二季度可售的170個項目中,江岸有10個,江漢有3個,武昌有6個。三個主城核心區的新項目,占總數的11%。黃陂區(23個)、新洲區(23個)、東西湖區(20個),位居二季度樓盤數量前三強,也印證了郊區的價格戰将開始。

    同時,業内人士認為,武漢市場的需求端,還缺少刺激政策。如首付比例、再次改善買房資格等。

    如果房地産市場持續下滑,将反過來拖累武漢的經濟。

    [後記]

    最近,提出堅持“房住不炒”,用宏觀政策,對沖疫情影響。

    積極的财政政策、穩健的貨币政策,降準、降息、再貸款,支持中小微企業。

    經濟學家任澤平說,當前社會一個重要矛盾,是人民群衆疫情後日益強烈的報複性消費的需求,和口袋裡沒錢之間的矛盾。

    對于武漢樓市來說,有錢的,沒買房名額;有名額的,錢少,将是主要矛盾。對于武漢市場,我也是短期看弱,長期看好。

    對于買房人來說,疫情、經濟等不确定性,留錢熬過苦日子。

    對武漢的開發商來說,業績任務不變,起跑即沖刺,找到消失的買房人。

    武漢這種特殊的城市,房地産若沒有大政策,苦日子可能剛剛開始。

    文|楊光華(地産寫字人)

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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