楊光華：21天，武漢樓市的復盤與猜想

△武漢，還是房産流量第一城？圖片來源：攝圖網

楊光華 最近，有外地朋友咨詢武漢買房的三個問題：

武漢的房子，值不值得買；買哪里好；打折大嗎？

4月1日-21日，武漢新建商品住宅成交3127套，日均149套。

由此推測，武漢4月新建住宅成交量約4470套。

2020年4月的日均149套，與2019年的日均573套相比，相當于恢復26%。可以看出，武漢樓市開始“熱身”。

用4月的21天，復盤還原，也許能管中窺豹。

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4月的21天時間，武漢的開發商復工，售樓部開放。

沒有選擇在解封的第7天時，復盤武漢樓市。原因在于時間跨度太短，市場不真實。

4月的21天時間，武漢新建商品住宅累計成交3127套，平均每天成交149套。

最高成交在4月16日，單日成交383套。

21天里，新建商品住宅成交最多的區域是漢陽（529套），最少的區域是江漢（30套）。

另一個數據是預售許可證的簽發。

3月31日-4月12日，武漢僅簽發9張預證；4月13日-14日，兩天時間，武漢簽發9張預證；4月14日-20日，6天時間，簽發17張預證。

上述住宅成交與預證數據，只是市場的一個側面，並非全貌。

不過，市場正在緩慢復蘇。

02

4月的21天時間，武漢樓市是焦慮的。

之前，沒有解封，他們焦慮上班，打開售樓部。

如今，售樓部開放了，他們焦慮客戶與業績。

此時的買房人，猶豫、觀望、等待。等待市場降價，也擔心市場突然火爆。

4月的21天時間，開發商賣房，用上十八班武藝。

保利的百套新房，5000元訂房，一成首付起，最高2萬元補貼；

龍湖的抖音直播賣房，小夥伴們猛刷火箭，送小心心；

碧桂園湖北區域的媒體專屬購房節，9-9.9折；萬達的閃付，8.8元抵1萬元；華潤華中大區21盤聯動，千余套一口價房源；

萬科多個樓盤打出5000抵5萬，恒大有項目78折，其他開發商有推大學生安居8折，soho88折。

綠地的健康宅2.0，電建地産的“健康悅家購房節”，華發的“華發好房”，上坤、奧山、北辰、越秀等定向送出健康禮包。

不過，狠招還沒有出現。

5月份開始，武漢樓市将是千軍萬馬過獨木橋。一批原定下半年上市的住宅項目，提前入市。

這是源于預證申辦條件的微調。

在《武漢房企復工的六條措施》中規定，“2020年10月1日以前取得施工許可證的房地産開發項目，其開發投資額達到25%以上，且高層建築形象進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建築形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。”

4月20日，湖北發布28項措施，促進房地産市場與建築業的平穩發展。

在房地産市場措施中，提出“合理調整監管措施”，主要是調整預售許可、預售監管資金與土地競賣保證金等三個供給端的措施。

在需求端，提出“加大财政金融支持”，與買房人最相關的是，“完善差異化個人住房貸款服務”。

對特定人群，靈活調整房貸還款安排，合理延後還款期限；鼓勵适當為受疫情影響失去收入來源的個人減免房貸利息。

堅持“房住不炒”，堅持房地産宏觀調控政策不變，促進市場平穩健康發展，成為當前的主基調。

一業内同行表示，今年武漢遠城區将赤裸價格戰，中心區則是調性價格戰。不僅要房子好，還要便宜。後期，那些高價拿地的項目将很尴尬。

03

3位分管營銷的朋友，與我分享了他們對後市的觀點。

他們是最了解武漢市場實情的一批人。

他們均預測，今年武漢樓市将非常艱難。

一世界500強房企營銷總表示，市場還處于冷清期。這個時間還要持續兩三個月。但開發商的降價空間有限。今年賣的房子，都是最近兩年拿的微利或虧損的地。“2019年以前，武漢樓市是非正常狀态，今年将回歸正常。”

一國企房企營銷負責人認為，“最近兩周，上門量與成交量，恢復了不到疫情前的一半”，“短期内看淡武漢市場，成交量會萎縮，中長期還是看好武漢市場。”

一港資房企營銷負責人認為，武漢樓市的這輪周期要持續一到兩年，“開發商加快推貨速度，醞釀促銷政策，同時也在觀察市場變動。”

市場最終是供需決定的。

一方面，武漢的土地供應将猛增，市場上的新房将跟随增加。這就是供應大增。另一方面，購房需求将銳減。主要是人們收入不穩定或降薪、公司虧損等背景下，不敢買房。

一增一減，直接影響買房人的心理預期。

在悲觀的同時，也有樂觀。

武漢的抗疫經驗、城市治理能力、公共基礎配套，比疫情前均有大幅提升。套用張教授的那句名言，“武漢是中國最安全的城市。”從産業與住宅投資的角度，武漢也是中國相對安全的城市之一。

此時的武漢市場，還差一個刺激政策，或者說是一個大招。

沒有這個大招，武漢樓市會非常困難。

4月20日，武漢發布二季度170個項目可售，約7萬套新房源，供應充足。若加上15萬套庫存，累計22萬套房源。

有人測算，未來兩年，武漢商品住宅潛在庫存68萬套。

04

行情再差，也有人買房賣房。

對比2019年武漢樓市，陽邏、漢南等不限購區域，成為外地人投資的熱點。單套總價100萬左右，不限購。這些區域的地鐵規劃與快速路，拉近了與武漢主城區的時間距離較短。

在中心城區的4-5w豪宅，也是熱點。武漢已有800-1000萬級的超級剛需，他們賣掉手中的房産，再換豪宅盤。這些人多是80後、90後對生活品質有要求。

這兩類剛需，依舊是武漢樓市的熱點。

二季度可售的170個項目中，江岸有10個，江漢有3個，武昌有6個。三個主城核心區的新項目，占總數的11%。黃陂區（23個）、新洲區（23個）、東西湖區（20個），位居二季度樓盤數量前三強，也印證了郊區的價格戰将開始。

同時，業内人士認為，武漢市場的需求端，還缺少刺激政策。如首付比例、再次改善買房資格等。

如果房地産市場持續下滑，将反過來拖累武漢的經濟。

［後記］

最近，提出堅持“房住不炒”，用宏觀政策，對沖疫情影響。

積極的财政政策、穩健的貨币政策，降準、降息、再貸款，支持中小微企業。

經濟學家任澤平說，當前社會一個重要矛盾，是人民群衆疫情後日益強烈的報復性消費的需求，和口袋里沒錢之間的矛盾。

對于武漢樓市來說，有錢的，沒買房名額；有名額的，錢少，将是主要矛盾。對于武漢市場，我也是短期看弱，長期看好。

對于買房人來說，疫情、經濟等不确定性，留錢熬過苦日子。

對武漢的開發商來說，業績任務不變，起跑即沖刺，找到消失的買房人。

武漢這種特殊的城市，房地産若沒有大政策，苦日子可能剛剛開始。

文｜楊光華（地産寫字人）