粵港澳大灣區:決戰M0——制度解讀、經濟算賬、案例分析

观点地产网

2020-04-25 14:09

  • 什麼是M0?為什麼要搞M0?

    閻鏡予​ M0,新型研發用地。

    2019年和2020年,粵港澳大灣區各地政府陸續發布支持政策,在用地相對緊張、産業訴求較為強烈的珠江三角洲地區,M0将成為政府招商的主戰場。

    決戰M0,劍已出鞘。

    什麼是M0?為什麼要搞M0?各地搞M0的政策有哪些特色?M0的核心吸引力在哪裡?又存在什麼約束?M0的經濟賬能算得過嗎?哪裡的賬最好看?拿地的承諾容易兌現嗎?

    作為曾經深圳總部經濟政策編制的參與者、深圳23個戰略性新興産業基地集聚區的推進者、現在大灣區産業地産開發運營的建設者,筆者試圖對M0做一個全面的梳理,用數據和事實,一一回答上述問題。

    一、什麼是M0

    傳統的工業用地M1-3是以污染程度進行劃分,而M0是指融合研發、創意、設計、中試、無污染生産等創新型産業功能以及相關配套服務的用地。

    簡單的說,M0三個特點:工業用地的功能更加豐富、利用率大幅提高、性質多元配套。

    二、M0是如何發展起來的

    M0的前身:最早可追溯到2008年深圳市出台的《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》,其中規定:在工業用地上興建的用于工業生産(含研發)用途并已辦理房地産權登記的建築物、構築物及其附着物,企業按照自用面積保留不低于50%後,剩余面積可分割轉讓。此舉為M0政策的後續出台奠定了基礎。

    M0正式出台:到了2013年,為緩解土地空間壓力,支持産業發展升級,深圳市再次領先全國,發布《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進産業轉型升級的意見》,首次新增新型産業用地性質,M0的概念正式走上曆史舞台。

    M0全國試點:2年之後,李克強總理要求發展雙創,強調大力破除企業創新的種種束縛。國土資源部極快對總理要求做出響應,發布《關于支持新産業新業态發展促進大衆創業萬衆創新用地的意見》:明确新産業、新業态用地類型,對于類型不明确的,可以在縣級以上規劃和國土部門論證後,在現有國家城市用地分類基礎上制定地方标準明确。M0用地正式在全國範圍内試點。

    大灣區全面推出:2019年初,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的騰空出世。大灣區各大城市為迎接這一挑戰與機遇,在深圳成功經驗的引導下,紛紛出台新型産業用地M0政策,已有政策城市也不斷更新。

    三、為什麼要搞M0?

    M0用地是産業發展需求、運營主體經濟平衡與供地政策限制相互磨合的産物。

    土地供應量短缺,倒逼土地開發效率提高;産業高質量發展需要投入,倒逼拿地成本降低;企業沉澱資金要變現,倒逼自持比例放松;生産生活一體化,倒逼土地功能從單一向多樣性發展。

    1、設置主體門檻,解決普遍需求與産業引導的矛盾

    早在2013年,深圳市召開“優化資源配置促進産業轉型升級‘1+6’文件新聞發布會”,明确指出,用地需求是企業的普遍需求,但不能全部都靠個案解決,必須用制度化的方式加以引導。

    M0作為一種招商載體,最大的目的是滿足産業發展需要,促進産業結構調整,通過規劃引導和體制機制的創新,确保用地政策向引導産業和優質企業進行傾斜。

    各地對M0開發主體設置了準入門檻,并明确提出産業準入條件,要麼需要主管部門出具意見,要麼詳列産業門類。

    2、提高容積率,解決土地緊張與産業保障的矛盾

    以土地資源最為稀缺的深圳為例:首先先天不足,深圳面積僅2050平方公裡;其次存量利用率低,以龍崗區為例,據不完全統計,符合升級改造條件的工業區有373個,近60%現狀容積率僅為1.0-2.0之間;最後更新難度大,深圳土地供應大量依賴城市更新,但拆遷成本高企、曆史遺留問題導緻合法用地比例不達标等問題,讓大量更新項目停滞。

    M0成為解決上述問題的落腳點。一是提供了政策支撐,為大量的舊工業區拆除重建升級項目提供依據;二是城市更新類M0項目的合法用地比例降低至60%,擴大了城市更新的适用範圍;三是容積率上限提高,提高開發強度,土地高效集約利用得以實現。

    3、設定自持比例,解決産業自用與合理銷售的矛盾

    站在政府的角度,出售土地招引大型企業,但如何促進上下遊中小企業集聚發展?站在産業地産商角度,如何平衡開發運營的長中短期現金流,讓産業資本得到應有的回報率?站在實體企業角度,消化自用部分後,剩余面積又該如何處理,如何避免重資産拖死實體經濟?

    M0政策中自持比例尤其重要。

    以東莞為例。東莞以其臨深的地理優勢,是承接深圳産業輸出的最大陣地。同時,近年來地價上漲提高了投資門檻。買了地的用不完,想來的買不起,怎麼解決?東莞對M0政策規定的十分聰明。

    首先,在允許功能混合的前提下,放寬各類業态可售比例。住宅100%可分割轉讓,商服100%可分割轉讓,産業用房按計容建築面積的49%可分割轉讓,城市更新類還不受限制。因此對于一個新增的M0用地,開發主體隻需将産業用房的51%自用,其余的均可銷售。

    其次,是銷售方式靈活,開發主體可自主選擇是預售還是現售。

    由此看來,東莞M0政策非常有吸引力,但是針對可售部分,東莞又做出如下規定:

    一是限定購房主體。商住配套的受讓人(含二次轉讓)必須是入駐企業。産業用房的受讓方必須經過資格審查,且單棟套内面積不小于2000㎡,單元套内面積不小于300㎡。

    二是差别化土地計價方式。新型産業用地分割轉讓比例越大,則地價越高;且商住用地功能地價由市國土局牽頭制定。真正有産業用房需求的,大力支持;能自用一部分,但也需要去化一部分給需要的中小企業,也大力支持;但是想賣樓賺錢,則按市場評估。

    三是約束産業用房的二次轉讓。産業用房的二次轉讓優先由政府與原開發主體按原合同價格回購;若按市場交易的,則需繳納政府高額的增值收益。

    可見,東莞鼓勵自持,也允許銷售,但嚴防房地産化。

    4、配套多元用地,解決産業投入與資金平衡的矛盾

    以惠州為例。惠州近年通過以地引商,有所成效。但在鄰深優勢上遜于東莞。便宜的工業土地能吸引來企業,但未必能吸引已經在深圳安家落戶的人。即便人願意來,交通設施又有待提高,工作不便利。如何才能實現産人合一?用地搭配起來出讓。

    惠州M0用地政策中規定,可配套不超過總計容建築面積30%的商住,其中配套商業辦公占10%;配套型住宅用地占20%。商住配套優先出售給用地單位及其上下遊産業鍊的員工,首次分割轉讓後,自辦理不動産權登記之日起10年内不得再次轉讓。

    此舉是惠州吸引人的重要舉措。由此可見,惠州招商,不僅招企業,還招企業的人;企業與員工永遠是相互依存的。

    5、鎖定退出機制,解決魚龍混雜與去蕪存菁的矛盾

    以廣州為例。廣州土地存量雖大,但土地産值低。産值有多低?據統計,全市共有村級産業園2700個,占地132平方公裡,土地産值才30萬/畝,稅收貢獻率更低。

    廣州更加關注的,是如何優化産業資源以達到提能升效。針對優化創新資源和強化産業項目所需要的用地支持和保障,廣州毫不吝啬。對于産業用地的考核,更是全生命周期。從開發主體及産業主體根據區域設置了非常詳細的高标準準入條件,包含嚴控供應對象,嚴控投資強度、嚴控土地産出率、嚴控地均達産稅收、嚴控高新技術企業數量。以避免産業用地地産化、産業空心化。

    四、M0的核心價值

    M0最核心價值,就是性價比高:用高于工業用地、但低于商服用地的價格,建設類似于商服用地上的産品——産業寫字樓,并可部分分割銷售,甚至用低于市場價格的方式配套部分住宅。

    大灣區各城市都根據自身特點,制定了土地出讓計價方式。

    總結來說,深圳根據産業類型區别考慮;廣州惠州取同期同地段商服用地市場評估樓面地價20%;東莞根據自持比例取普通工業用地與商業服務業用地綜合後的40%,自持多則更偏向工業用地,自持少則更偏向商服用地。

    除此以外,東莞可搭配20%的住宅;惠州可搭配20%的住宅加10%的商服。

    總的來說,獲取土地的地價便宜,還能搭配住宅平衡現金流,綜合下來的拿地成本的确不高。

    五、核心約束

    M0會不會發展成房地産商鑽空子的新手段?打着M0的旗号,将配套部分建成住宅、寫字樓、公寓進行銷售獲利,然後産業遲遲不發展?

    有優惠,也就必然存在優惠的對賭監管:基本項包括投産時間、投資強度、産業導向、産出強度、财政貢獻等等,更有通過限制銷售對象,限制最小分割面積,限制二次銷售等手段。

    寫入土地出讓合同的這些條款,就是懸在頭上的達摩克利斯之劍。房地産開發,拿到地,基本就成功了一大半;産業運營,拿到地,故事才剛剛開始。

    六、M0的實操可行性

    實操的核心——M0對于購買者,是否有商業價值?

    購買者主要包括:實體企業和産業地産商兩類。本文主要研究對于産業地産商來說的可行性。

    本文參考深圳、廣州、東莞、惠州四座城市真實成交或存在的M0地塊選址,簡單做了個理論測算,并做了4個前提假設,最終從3個指标進行評判:

    · 前提假設

    1、地塊占地面積:設定為10萬㎡(考慮到深圳的用地緊張及高容積率,為1萬㎡);

    2、單從政策規定出發及實際成交情況設置用地條件,如容積率、各類業态及可售比例等,不考慮真正的落地難度,即假設你已經有了金剛鑽;

    3、土地及市場情況取周邊最新成交值,建安及稅費按經驗取值(因各公司判定标準不同,存在取值偏高與偏低的差異);

    4、不考慮後續産值及稅收考核。

    · 評判指标

    1、銷售部分的淨利潤(隻考慮銷售部分的盈利情況);

    2、項目整體盈余資金(隻考慮自持部分的成本,不考慮估值);

    3、項目整體淨利潤(既考慮自持部分的成本,又考慮估值)。

    最終各地塊的可售與自持比,配套用房與産業用房比,如下圖示:

    · 結果分析

    1、租賃條件相對較好的深圳案例

    區位情況:參考福田梅林片區智能制造中心選址,該區域旨在打造智能制造産業高地,産業布局上相對集中,因此建成後租賃條件非常有優勢。

    綜合評價:适合真正需要自用的企業,但産業運營商謹慎考慮。

    2、産業基礎較好的廣州案例

    區位情況:廣州目前成交的M0地塊位于黃埔與增城兩區的交界處,工業氛圍非常的好,而且現有的廠房也陸續納入舊改片區,對于新場地的需求還是很大。所以理論上無需擔心未來的租售去化。

    綜合評價:一般,用2個億的資金缺口撬動了20萬㎡的産業用房,産業運營商若對自己的産業資源足夠信心,可以嘗試。

    3、業态配比較好的惠州案例

    區位情況:研究地塊為惠州湖濱區域某意向出讓地塊,依山傍水,環境優美。周邊配套較為成熟,物業價值較高,有利于實現部分的資金回籠。項目整體測算情況如下:

    綜合評價:可行,白賺10.5萬㎡産業樓,還能靠賣住宅賺取少量現金流,産業運營商可以研究。

    4、整體收益較好的東莞案例

    區位情況:該地塊最大的優勢,就是毗鄰深圳,交通體系逐步完善,承接深圳産業外流的能力也在增強,與深圳的同城效應在這裡得到凸顯。

    綜合評價:可觀,白賺13.1萬㎡産業用房,更是剩余7000萬的現金流,産業運營商可以一搏。但需要再次明确的是,東莞之所以能算出可觀的結果,一是因為前述的用地假設,二是本身先天優勢,房價靠近深圳,政策接近惠州,三是未考慮最終考核和落地性的一個理論值,若無強大的産業背景及政府招商意願支撐,實際情況可能與此相差甚遠。

    綜上所述,M0項目,對于運營能力好的企業,能做但絕不簡單。運營商的價值觀得改變:賺不到現金、隻是留下無法變現的産業空間。星河常說的“賺了錢不拿走,全部沉澱當地做産業,賺後面的慢錢”,就是這個道理。

    因此,M0的模式,在有其他選擇(城市更新)的前提下,可能接受度不會太高,但是對于土地需求快,規模化發展快的産業運營商,城市更新太久,M0供地快,可以嘗試。

    對于實體企業,邏輯類似,無非自持部分自用為主,沒有招商壓力,其他可售部分算賬類似。

    七、M0的考核兌現

    上述的結果,别高興的太早,所有算賬都沒有考慮産業考核兌現問題。M0在地價上放寬了,但是在考核上卻十分嚴格。各地主要考核指标:投入、産值、稅收。筆者以廣州市為例,将整體現狀、M1用地要求及M0用地要求進行對比:

    · 目前廣州市工業狀況:

    廣州市2018年工業園區(用地)運營績效審計報告提供一組數據:全市超80.24%的工業園區地均産值不足5000元/平方米;其中,村級工業園用地占全市現狀工業用地30%,産值占全市工業企業總産值的10%,稅收占全市工業企業總稅收6%,屬最低效的工業園區。

    · 增城區富士康成交的一宗M1用地要求:

    1、成交地價52萬元/畝(樓面價263元/㎡);

    2、年稅收要求≥170萬元/畝。

    · M0政策最低限度規定:

    1、項目投資強度:中心≥1200萬元/畝,外圍≥800萬元/畝;

    2、年營業要求:中心≥2000萬元/畝,外圍≥1200萬元/畝;

    3、年稅收要求:中心≥120萬元/畝,外圍≥80萬元/畝。

    ·廣州第一宗也是目前唯一一宗出讓的M0用地要求如下:

    1、成交地價214萬元/畝(樓面價802元/㎡);

    2、項目投資強度≥1068萬元/畝(超過政策規定268萬元/畝);

    3、年營業要求≥4291萬元/畝(接近政策規定的4倍);

    4、年稅收要求≥454萬元/畝(接近政策規定的6倍);

    5、項目建成5年内入駐高科技企業不少于250家,其中港澳企業不少于50家。

    差距之大,要求之高,隻能一句話評價:沒有金剛鑽,别攬瓷器活。産業運營能力一般,試圖賣樓賺錢的地産商需謹慎。

    八、M0執行現狀

    類似廣州,大灣區各地也均有M0用地成交。除了深圳對行業進行特殊要求未設定考核指标,其余的地塊,均設立了較為嚴厲的考核。所以真正的主體,都是真正的有用房需要的企業,産業運營商參與度很少。

    九、總結

    M0是一次土地資源精細化管理的嘗試。全面管制,則無人參與;全面放開,則房地産化——形成所謂的“一管就死、一放就亂”。M0是一扇紗窗,在開放和管制中試圖找到最合适的“骨肉相連”狀态。

    M0是一次政企關系的回歸調整。最早,政府把企業當好人,土地賣出就不管,革命靠自覺;後來,受騙多了,政府把企業當壞人,捆手捆腳一刀切,斷掉了更多合理化利用的可能;M0,政府把企業回歸到正常人、真正的商業主體,滿足需求,但必須對賭未來,而且可預期,也會嚴格執行對賭條款。

    M0的意義,不僅僅是土地政策的意義,也是執政能力精細化的典範。

    (注: 本文僅作者個人觀點,不代表其所在的企業)

    閻鏡予 星河産業集團常務副總裁、星河資本合夥人、星河·領創天下創始人,觀點地産新媒體專欄作者​

    撰文:閻鏡予    

    審校:勞蓉蓉



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