楊光華:武漢樓市,5月冷熱“半月考”

观点地产网

2020-05-16 09:08

  • 5月的武漢樓市,吹它很火的,說它很差的,兩個極端觀點,都是有偏見的。它原本的真相,是經過層層加工的真相。

    楊光華 淩晨2點,張子壽的朋友圈裡滿是焦慮與雞血。

    “2020,不要解釋,要業績”,“辛苦團隊挑燈夜戰”。

    “辦法總比困難多”,“來訪全靠周末大回血,每個來訪都是兄弟們沒日沒夜幹出來的”。

    還沒“康複”的武漢,加班到淩晨一兩點多是“地産狗”。他們轉發項目海報,轉發項目軟文,複盤總結,靈感迸發。張子壽就是其中的重度焦慮者之一。

    他是武漢一家上市房地産公司高管,也是一位喜歡研究數據的地産人。

    “這個五月,武漢市場的熱度與買房人的體感出現反差。”這是張子壽的最新發現。對于武漢的大盤,他像是一個超級大腦。地價、房價、成交量,他記得一清二楚。每個項目,在他那裡就是一隻股票。

    一方面,買房人感覺市場很冷,開發商的房子不好賣。另一方面,市場上的千萬級豪宅,還是被人買走,剛需還是要排隊搖号。在開發商内部,對市場的反饋,也出現分裂。

    這其中的原因,張子壽認為是市場嚴重分化與分裂。

    他說,今年2-3月,武漢樓市是“斷片”的,而很多媒體甚至同行對武漢有很深誤解,用“斷片”的數據,推論“武漢市場不好”。

    4月一個月,武漢新房成交6627套,相當于2019年單月業績的近7成。

    從4月到5月,他對市場的認識,出現了一次起伏。

    4月最後一天,武漢新房成交612套。他感覺,市場要爆發。

    01

    5月的前7天,他發現自己錯了。

    市場很冷,最冷的一天,5月4日,成交84套。

    一根剛拉高的曲線,突然跌入谷底。

    身邊的業内朋友都在抱怨,市場還是很冷。

    5月初的武漢,盛夏的感覺。中午的車内,不開空調,沒法上路。

    從5月8日起,他感覺到市場熱起來,連續3天破400套。

    5月15日,武漢萬象城第一次開盤。

    1棟樓,138套房源。因為是疫情期間的線下開盤,這次開盤将持續7天時間。第一天就預約辦理50套認購。

    按照“預約制開盤”方式,預計将成為武漢首個“周光”千億豪宅。

    從天地,到萬象城,武漢最着急的,是豪宅“剛需”。如果他們心底沒有一個好預期,這群有錢人為什麼拼命買?

    這次的依據,則是5月14日-15日,連續兩天,新房成交破530套。

    他感覺很多人開始犯選擇困難症,“兜裡錢太少,手上名額太少,好項目太多。”2-2.5w,武漢二環内,新盤随便買。

    5月前15天,武昌、青山與江漢的新房成交很少。可以說是,區域内在售項目少,成交少。也可以看出,物以稀為貴。

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    與張子壽盯樓市大盤不同,孟東野更關心的是武漢經濟。

    他是武漢一家連鎖餐飲企業老闆。這次疫情,他的公司在生死邊緣。

    5月15日,孟東野看到一篇正能量的新聞。大意是,央企組團到武漢投資。50多家央企當家人表達紮根武漢的決心,對武漢的信心。

    葛洲壩集團,一家在硚口投資500多億;中糧集團,未來3年投300億;招商集團,今後5年投資1000億。

    這是武漢有史以來第一次。

    很多人對武漢樓市的判斷,則是基于對武漢經濟的好壞。

    大緻邏輯是,武漢經濟很難恢複元氣,人口外流,房子多,沒人買。房價漲不起來。

    持這種看法的人,大有人在。而老孟喜歡逆向思維,“當央企組團支援武漢時,武漢大有可為。”

    “武漢經濟大盤穩,樓市也會穩。”老孟把餐飲店的堂食業務開放,并主攻線上訂單。

    他手上的閑錢,all in買下一套豪宅,押注5年後的武漢,“在武漢,還有比買房,更靠譜的投資嗎?”

    他還發現,5月份一線奢侈品紛紛漲價,越漲買的人越多。這與最近武漢豪宅市場上的表現一樣。

    “我看到了市場反彈”。從5月新房成交數據曲線上,張子壽看到武漢新房成交量一路上揚。

    他身邊幾個搞包銷、分銷的朋友,都感覺到了這種反彈,并且商鋪的來訪量也增多了。

    15天時間,成交4709套。他推算,5月份,武漢新房成交可能破1萬套。

    如果單月成交破萬套,則預示着武漢樓市徹底複原。

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    5月1日-15日,武漢拿到預證的住宅項目12個。

    分布在新洲、黃陂、蔡甸、江夏,主城區僅有萬象城等2個項目。

    張子壽說,市場上的新房,多是老盤加推。這些項目的預證并不是5月份的。

    而5月份入市的新房源,則是三環外居多。

    這也最終給買房的“體感”,是郊區盤多,不想買;想買的中心項目,太貴。

    很像在車站等公交車。自己想上的車,遲遲不來。不想上的車,一輛接一輛。

    而多數樓盤從4月份開始,持續賣房。對于這種每周加推的項目,買房人習慣觀望。

    這些“中間層”項目的套路,主要是,原本一次性賣500套房子,改成每兩周推100套,每次開盤“日光”。或者每隔幾天,推十幾套特價房。既避免老業主的不滿,又能饑餓營銷。

    即使如此,買房人總覺得,這些樓盤還要更低價格賣房。再等等看,成為市場上的主流。

    [後記]

    樓市是一個很區域的市場。

    “如果一個人對天南地北的樓市,都能談,都能分析。這種人你就要小心。”張子壽提醒。

    他是一個武漢樓市研究高手,從來不分析北京、上海、杭州的樓市。

    他還說,那些用武漢二三月份的新房與二手房數據,分析預測市場的,要麼是蠢,要麼是壞。

    他除了自己去售樓部踩盤,與置業顧問聊天外,他還分析市場數據。同一個片區,隔壁鄰居的兩個項目,5月的表現,截然不同。我們不能以其中一家的表現,一概而論。

    小數據,放在一起看,就是一個武漢的小趨勢。5月份武漢樓市的起起落落,他看到一種很強向上爬升的趨勢。

    這種趨勢是一種疫情後的剛性消費。即使沒有疫情,這種消費也會照常進行。疫情隻是延緩了需求。

    像孟東野這樣的老闆們,他們all in 買房,也是一種小趨勢。他們對财富保值的焦慮比普通人更強烈。

    他們懂得,樓市的冬天,還是夏天,不是人為能制造的,這就像季節更替一樣。

    5月的武漢樓市,吹它很火的,說它很差的,兩個極端觀點,都是有偏見的。它原本的真相,是經過層層加工的真相。

    張子壽們的焦慮,更多是對今年“下半場”的焦慮。而孟東野們的焦慮,則是對财富的焦慮。

    文|楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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