楊光華：武漢樓市，5月冷熱“半月考”

楊光華 淩晨2點，張子壽的朋友圈里滿是焦慮與雞血。

“2020，不要解釋，要業績”，“辛苦團隊挑燈夜戰”。

“辦法總比困難多”，“來訪全靠周末大回血，每個來訪都是兄弟們沒日沒夜幹出來的”。

還沒“康復”的武漢，加班到淩晨一兩點多是“地産狗”。他們轉發項目海報，轉發項目軟文，復盤總結，靈感迸發。張子壽就是其中的重度焦慮者之一。

他是武漢一家上市房地産公司高管，也是一位喜歡研究數據的地産人。

“這個五月，武漢市場的熱度與買房人的體感出現反差。”這是張子壽的最新發現。對于武漢的大盤，他像是一個超級大腦。地價、房價、成交量，他記得一清二楚。每個項目，在他那里就是一只股票。

一方面，買房人感覺市場很冷，開發商的房子不好賣。另一方面，市場上的千萬級豪宅，還是被人買走，剛需還是要排隊搖号。在開發商内部，對市場的反饋，也出現分裂。

這其中的原因，張子壽認為是市場嚴重分化與分裂。

他說，今年2-3月，武漢樓市是“斷片”的，而很多媒體甚至同行對武漢有很深誤解，用“斷片”的數據，推論“武漢市場不好”。

4月一個月，武漢新房成交6627套，相當于2019年單月業績的近7成。

從4月到5月，他對市場的認識，出現了一次起伏。

4月最後一天，武漢新房成交612套。他感覺，市場要爆發。

01

5月的前7天，他發現自己錯了。

市場很冷，最冷的一天，5月4日，成交84套。

一根剛拉高的曲線，突然跌入谷底。

身邊的業内朋友都在抱怨，市場還是很冷。

5月初的武漢，盛夏的感覺。中午的車内，不開空調，沒法上路。

從5月8日起，他感覺到市場熱起來，連續3天破400套。

5月15日，武漢萬象城第一次開盤。

1棟樓，138套房源。因為是疫情期間的線下開盤，這次開盤将持續7天時間。第一天就預約辦理50套認購。

按照“預約制開盤”方式，預計将成為武漢首個“周光”千億豪宅。

從天地，到萬象城，武漢最着急的，是豪宅“剛需”。如果他們心底沒有一個好預期，這群有錢人為什麼拼命買？

這次的依據，則是5月14日－15日，連續兩天，新房成交破530套。

他感覺很多人開始犯選擇困難症，“兜里錢太少，手上名額太少，好項目太多。”2-2.5w，武漢二環内，新盤随便買。

5月前15天，武昌、青山與江漢的新房成交很少。可以說是，區域内在售項目少，成交少。也可以看出，物以稀為貴。

02

與張子壽盯樓市大盤不同，孟東野更關心的是武漢經濟。

他是武漢一家連鎖餐飲企業老闆。這次疫情，他的公司在生死邊緣。

5月15日，孟東野看到一篇正能量的新聞。大意是，央企組團到武漢投資。50多家央企當家人表達紮根武漢的決心，對武漢的信心。

葛洲壩集團，一家在硚口投資500多億；中糧集團，未來3年投300億；招商集團，今後5年投資1000億。

這是武漢有史以來第一次。

很多人對武漢樓市的判斷，則是基于對武漢經濟的好壞。

大致邏輯是，武漢經濟很難恢復元氣，人口外流，房子多，沒人買。房價漲不起來。

持這種看法的人，大有人在。而老孟喜歡逆向思維，“當央企組團支援武漢時，武漢大有可為。”

“武漢經濟大盤穩，樓市也會穩。”老孟把餐飲店的堂食業務開放，並主攻線上訂單。

他手上的閑錢，all in買下一套豪宅，押注5年後的武漢，“在武漢，還有比買房，更靠譜的投資嗎？”

他還發現，5月份一線奢侈品紛紛漲價，越漲買的人越多。這與最近武漢豪宅市場上的表現一樣。

“我看到了市場反彈”。從5月新房成交數據曲線上，張子壽看到武漢新房成交量一路上揚。

他身邊幾個搞包銷、分銷的朋友，都感覺到了這種反彈，並且商鋪的來訪量也增多了。

15天時間，成交4709套。他推算，5月份，武漢新房成交可能破1萬套。

如果單月成交破萬套，則預示着武漢樓市徹底復原。

03

5月1日－15日，武漢拿到預證的住宅項目12個。

分布在新洲、黃陂、蔡甸、江夏，主城區僅有萬象城等2個項目。

張子壽說，市場上的新房，多是老盤加推。這些項目的預證並不是5月份的。

而5月份入市的新房源，則是三環外居多。

這也最終給買房的“體感”，是郊區盤多，不想買；想買的中心項目，太貴。

很像在車站等公交車。自己想上的車，遲遲不來。不想上的車，一輛接一輛。

而多數樓盤從4月份開始，持續賣房。對于這種每周加推的項目，買房人習慣觀望。

這些“中間層”項目的套路，主要是，原本一次性賣500套房子，改成每兩周推100套，每次開盤“日光”。或者每隔幾天，推十幾套特價房。既避免老業主的不滿，又能饑餓營銷。

即使如此，買房人總覺得，這些樓盤還要更低價格賣房。再等等看，成為市場上的主流。

［後記］

樓市是一個很區域的市場。

“如果一個人對天南地北的樓市，都能談，都能分析。這種人你就要小心。”張子壽提醒。

他是一個武漢樓市研究高手，從來不分析北京、上海、杭州的樓市。

他還說，那些用武漢二三月份的新房與二手房數據，分析預測市場的，要麼是蠢，要麼是壞。

他除了自己去售樓部踩盤，與置業顧問聊天外，他還分析市場數據。同一個片區，隔壁鄰居的兩個項目，5月的表現，截然不同。我們不能以其中一家的表現，一概而論。

小數據，放在一起看，就是一個武漢的小趨勢。5月份武漢樓市的起起落落，他看到一種很強向上爬升的趨勢。

這種趨勢是一種疫情後的剛性消費。即使沒有疫情，這種消費也會照常進行。疫情只是延緩了需求。

像孟東野這樣的老闆們，他們all in 買房，也是一種小趨勢。他們對财富保值的焦慮比普通人更強烈。

他們懂得，樓市的冬天，還是夏天，不是人為能制造的，這就像季節更替一樣。

5月的武漢樓市，吹它很火的，說它很差的，兩個極端觀點，都是有偏見的。它原本的真相，是經過層層加工的真相。

張子壽們的焦慮，更多是對今年“下半場”的焦慮。而孟東野們的焦慮，則是對财富的焦慮。

文｜楊光華（地産寫字人） 觀點地産新媒體專欄作者