楊光華:武漢樓市的“國家隊”行情

观点地产网

2020-07-10 20:13

  • 如今的樓市,是調控化的樓市,很多市場要素失靈。

    楊光華 1023套。

    7月10日,武漢新房單日成交量首次破1000套。

    截至7月1-10日,新房累計成交7372套。也就是說,7月份,武漢新房成交量将大概率破1萬套。

    7月剛過10天,這個月的成績單,注定很漂亮。

    但市場很明顯慢下來了。7月9日,武漢僅發出2張預售證。很多公司都在開半年總結會。

    剛入行時,前輩說,樓市的規律,就是需求與供給。後來發現,那是市場化的樓市,理想狀态。真實的市場,很多背離規律的走向。

    如今的樓市,是調控化的樓市,很多市場要素失靈。比如,新房的價格,為什麼出現備案價行情;二手房市場,為什麼體感依然很差。還有很多疑惑的地方。

    01

    很多同行看市場,喜歡看發出的預售許可證數量。

    其實,這些預售許可證中有還建、商業、類别墅。如果以純住宅統計,6月的預證,83個,分散到15個區域,平均5-6個。其中還有幾個項目,一個月拿2次證。

    我更看中兩組數據。

    一組是新房價格與區域二手房均價。

    多數新盤的毛坯價格,低于區域二手房均價。這說明武漢的新房市場非常健康。

    武漢,還沒有出現像杭州、深圳等城市,新房價格,遠低于二手房價格,價差超過1w+,人們都準備搖号“打新”。

    在武漢,這些低于區域均價的新盤,都值得考慮。當然,也有個别豪宅盤、打破天花闆的項目,價格高出區域均價一截。

    豪宅盤,是豪宅邏輯。那些打破天花闆的項目,就是下一個站崗的項目。這一輪行情,以前站崗的項目,順利解套,多虧新的高價地出現。

    02

    另一組數據,就是土地成交數據。

    上半年,武漢土地成交444億,全國排名第14位。

    疫情之後,武漢是“國家隊”的主場。招商、金茂、中海、華僑城等,央企的貢獻率,接近半壁江山。

    很多同行抱怨,武漢沒有出政策,緩解銷售壓力。

    看看央企的拿地,他們為武漢托底,這就是最大的利好。5月17日一天,50多家央企在武漢簽了1800億的項目。

    央企每在武漢投入1塊錢,至少能産生10塊錢效益。假設2020年,武漢的央企(房地産類)投入1000億,未來将為武漢創造1萬億。

    這還不包括其他類别的央企。換句話說,這些央企的“搭把手”,可能為武漢帶來了幾萬億的“福利”。這些利好,未來與我們關系重大。

    當武漢利好時,樓市裡的每個人都會受益。

    03

    有人問我,對武漢未來的市場,怎麼看?

    短期看平,長期看好。

    短期有多短,我也不知道。如果我知道明天下雨,我自己一定帶好雨傘。

    這就像去年9月份,誰也不能預測武漢有疫情沖擊一樣。

    7月份到12月份,我們無法預測那些不确定的因素。

    我們的所有判斷,都是基于沒有這些不确定因素。

    有人說,股市是大賭。其實,樓市裡的我們也是在賭。

    賭武漢挺過這一關,賭武漢明天更好。

    有“國家隊”在,武漢樓市的基本面就不會改變,局部波動也是正常現象。

    今年上半年,武漢新房成交約4.4萬套。按照以往的思維定勢,下半年成交量是上半年的1.3-1.5倍。如果按1.3倍計算,下半年業績約5.7萬套。

    今年不能這樣核算。今年的算法是,取5-6月份的均值1.25萬套,然後乘上6個月,大約是7.5萬套。這是很樂觀的算法。

    也就是說,開發商的合作夥伴,按照全年約12萬套倒推自己的收成。如果破10萬套,則說明武漢樓市還處于成交量牛市。在牛市中,除了買房,還是買房,并且我們不炒房。我們買了是為了改善生活。

    這是以所有不确定因素都沒有發生為前提的。每一次市場改變,我也及時修正自己的觀點。

    楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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