楊光華:遍地黃金的武漢

观点地产网

2020-07-20 07:59

  • 當前的武漢,正處于風口機會。

    楊光華 7月18日,在深圳。

    約150人開了一場閉門會。

    會議的主題就是到武漢買房。

    最近一周,深圳推出房産新政,很多人在當地買不了房。

    “與其在深圳拼命,不如在武漢安家。”在這種背景下,武漢多個項目歡迎在深的湖北人回鄉置業。

    過去10年,深圳買房團、溫州買房團多次入漢。數據顯示,武漢買房的外地人中,高峰時期,10個人中有4個是外地人。2020年上半年,深圳投資者在新洲某樓盤,累計買房近50套。

    還是7月18日,在光谷。

    三環内一樓盤内,買房人多操外地口音。

    據銷售負責人介紹,這個樓盤成交客戶中八成以上是外地人。

    每到周末,黃岡、黃石等地看房團,被拉到光谷。這些看房團成員的子女均在武漢讀大學。

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    當前的武漢,正處于風口機會。

    “武漢遍地都是黃金”,房地産專家尹香武說。

    作為新一線城市,武漢的地理位置好,産業持續流入。

    房價與GDP的比值,是所有強二線城市裡最有吸引力的。

    武漢本地人有房價低位記憶,覺得房價太貴。與南京、成都同等城市相比,武漢的房價是便宜的。

    尤其是2015年-2016年,一批外地人在武漢買房。他們當時的1-1.5w買入,如今二手房價3w左右。

    疫情後,漢口某豪宅的單價不到4萬元。尹香武指出,從土地成本、地段價值等角度分析,這個價格被低估。很多深圳人買了這個項目。

    接下來,外地人到武漢增持資産的窗口将打開。

    2019年7月11日,武漢出台規定,年齡不滿45周歲的(博士研究生、碩士研究生不受年齡限制)大專學曆,可憑畢業證申請登記為武漢市常住戶口,其配偶及未成年子女均可随遷落戶。

    這一政策,對沖了武漢的限購政策。外地人在武漢落戶,購房不僅免去了提供社保、個稅的限制,還有資格多購買一套房。

    與其他城市相比,武漢限購的大門緊閉,而落戶的側門大開。

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    在武漢樓市中,曾經出現過外地人買房高潮。

    平時,外地人占20%,高峰時期,40%。也就是說,10套新房成交,2-4套是外地人買走。

    在東西湖、陽邏、光谷等熱點區域,外地人在單項目中的占比更高。

    2007年,武漢就在深圳買房團的首批投資城市名單上。當時深圳的房價偏高,資金尋找出口。

    當年6月份,武漢一别墅項目兩次到深圳推介,花掉費用幾十萬元,帶回來的合同資金近1億元。

    此後,武漢的樓盤紛紛在深圳媒體上打廣告,招攬更多投資客到武漢。武漢的報社就與深圳多家報社推出過地産廣告套餐。

    深圳買房團到武漢後,從别墅到洋房,買得不亦樂乎。武漢人驚呼“狼來了”。

    2008年底,買房團再次來漢抄底,逢低補貨。2009年,武漢樓市瘋狂的起點。

    當年新房成交13.4萬套。其中外地人占比43.72%,多為投資性購買。當年7月份後,溫州投資客從杭州、上海,轉戰武漢、重慶等二線城市。

    當時,武漢繁華地段的房價,每平米5000-6000元。溫州人的特點是,快進快出,用最短時間賺取利潤。

    2009年,也有深圳買房團到武漢。他們的特點是,長線投資者。他們在深圳打拼奮鬥,希望在老家省會城市買套房。可自住,或給父母住。他們買房以個體為主,每人一般買一到兩套。

    每當武漢市場爆發之前,都有外地買房團的身影。

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    2019年,武漢的GDP位居全國第7位。如果沒有這次疫情,武漢的強勁發展勢頭,未來武漢的排序,很有可能是“北上廣深武”。專家預計到本世紀中葉,武漢人口将達到1600-1800萬。

    2019年,武漢新房成交破20萬套,連續多年位居全國新房成交前三強。

    今年三季度,武漢預計達到銷售條件的商品房項目136個。其中,江漢區1個,硚口區3個,武昌區6個。熱點區域仍在遠郊。

    最近兩個月,武漢的二手房市場爆發。主要是二手房價格,低于新房價格。一些賣家低價吐貨。二手房的地段,比新房更成熟。一些新房買家,轉入二手市場。

    據武漢房地産經紀行業協會數據顯示,6月份,武漢二手房交易8932套,環比增加約70%,已與2019年同期相當。同時,新增20183挂牌房源。

    尹香武說,“是時候喚醒武漢人了!”

    有一天,發現我們的買房對手,不是本地人,也不再是湖北省内,而是全國的投資者。

    那時,我們就錯失一個機會。

    尹香武經常往返深圳與武漢兩地。他建議我,多寫一些文字,喚醒沉睡的武漢人。不要再等到深圳客買完後,武漢人才醒悟。

    截至7月18日,武漢新房成交累計成交 56584套。

    用三個多月時間,完成半年業績。截至目前,武漢多數房企并未下調今年全年業績。

    同時,截至今年6月底,武漢新房庫存約為17萬套,去化周期近12個月。上半年,武漢共出讓51宗地塊,總出讓金額約676億元,挺進全國城市前十位。

    [後記]

    疫情之後,我寫過一篇文章。

    大意是說,武漢買房,有“抄底”的機會。

    從那時起,武漢,在外人眼中,就是一個很好的投資标的物。他們用較低的成本,買入優質資産與核心資産,尋求資産的保值增值。

    與10年前相比,武漢沒有大漲的機會。此前的10長周期裡,真正快漲的時間,也就一兩年。

    武漢與南京、杭州等城市相比,房價的确處于低位。後來,我又寫了一篇《武漢的第二次買房機會》。2020年6月,杭州二手房均價29099元;南京28337元;武漢則是16962元。

    對比三座城市,反複提醒武漢人早點買房。

    殘酷的現狀是,疫情之後,武漢本地人工資的不穩定,導緻購買力下降,購房需求延緩。很多出租房源空置,商鋪轉讓,二手房出售時間延長。

    還是回到這個問題:上半年5.6萬套的新房,到底是誰買走了?

    文|楊光華(地産寫字人)觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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