楊光華:還有5個月,武漢樓市怎麼走?

观点地产网

2020-08-03 19:51

  • 從經濟大趨勢、城市機會與房地産三個維度,嘗試着找到答案。

    楊光華 7月的“水深”,8月的“火熱”。

    進入8月,武漢進入火辣的夏天。從疫情模式、防汛模式,到高溫模式,武漢太難了。

    上半年,武漢遇到疫情。暫停兩個月後,一切快速複蘇。

    樓市是武漢經濟的一面鏡子。

    1-7月,武漢新建商品住宅成交約6.6萬套,相當于2019年同期的6成。

    這份成績單,非常優秀。

    對于最後5個月的武漢樓市走勢,從經濟大趨勢、城市機會與房地産三個維度,嘗試着找到答案。

    01

    從大趨勢看,經濟内循環的反彈。

    一切的判斷,皆是基于此。

    幾年前,國内經濟有一個說法,經濟與樓市,是反向行情。

    大意是說,經濟不好則樓市好。經濟衰退時,房地産則是壓艙石。

    内循環經濟下,房地産本身就是内循環,甚至是内循環的主力軍。

    武漢,是長江經濟帶的中心城市,也是經濟内循環與一帶一路的支點城市。以前,海洋經濟時代,沿海城市經濟大發展。

    如今,内循環經濟,主動脈在長江沿線,因為這裡有長江黃金水道。武漢地處長江的中間位置。一帶一路、長江經濟帶兩大戰略,都與這個支點緊密相關。

    可以說,内循環将給武漢經濟插上翅膀。

    02

    買房,就是買城市。

    武漢的反彈,則是投資武漢的機會。

    疫情後,武漢城市快速複蘇,對武漢的城市誤解降低。

    武漢,并沒有因為疫情,減少人口預期,也并沒有一蹶不振。

    以光谷為例,上半年,光谷的地區生産總值總量和增量均居武漢之首,達到了2019年上半年的九成。

    疫情後,央企、上市公司在武漢集中投資簽約。

    7月份以來,國藥集團、中國電子、中國有色集團、葛洲壩集團、中遠海運集團、中鐵集團、中糧集團、中免集團等;

    華發李光甯、世茂許榮茂、萬達王健林、萬科郁亮、瑞安羅康瑞等集中到武漢。

    這一輪投資潮,将在一兩年兌現。長江新城、光谷與經開等地,将是未來爆發的區域。

    以“新基建”為主的武漢城市建設,并沒有停步。比如,重大交通基礎設施建設、武漢數字經濟建設。

    最近,武漢成立城市更新中心,将兩家公司并入武漢地産集團。

    這對武漢的舊城改造則是一個标志。目前武漢中心城區還剩余3000萬平方米待拆遷改造量。

    同時,杭州、東莞、甯波、深圳、南京等樓市偏熱的城市,出台了樓市收緊政策,一些買房資金可能流入武漢。

    新一輪投資潮、新一輪舊城改造、新一輪城市購買力轉移,這就是武漢的城市機會。

    03

    從小趨勢看,武漢樓市的反彈。

    截至7月31日,武漢新建商品住宅成交65515套。其中,7月份單月成交21916套。

    單月成交量,創下今年的新紀錄。過去14年,武漢單月新建商品住宅破2萬套的時間,2014年11月;2015年10-12月;2016年1-12月(除2月、9月外);2019年6月、7月、10月、12月。

    從成交量上看,5-7月,呈現出階梯式上漲,單月從破1萬套,到破2萬套。單月新房成交量破2萬套,是武漢樓市爆發的标志。

    從房價上看,新房房價微漲,并沒有出現下跌的趨勢。一些新盤拉高備案價,然後打折賣房。它的實際價格并沒有降低。

    武漢的落戶政策相對寬松。先落戶,再買房。這對武漢周邊居民或外地買房人來說,是一次搶灘武漢的機會。

    從成交區域上看,洪山、江夏與黃陂,是區域成交前三甲。這三個區域的共性是,區域闆塊大、新盤多。

    7月份,武漢82個住宅項目取得預售許可證,與6月份持平。

    一個普通的住宅項目,與同區域二手房價格持平,這樣的項目值得買入;一個有品牌與較高産品力的項目,房價比同區域二手房價格高出2000-3000元;個别豪宅裡項目則不适合與區域房價對比

    從二手房市場看,武漢二手房成交均價16962元。

    貝殼二手房數據顯示,武漢在售二手房約8.16萬套。最近90天成交約1.05萬套。

    上半年武漢土地市場,房地産用地成交額全國排名第七名,成交總金額782.33億元。

    新房、二手房與土地市場,均能看出武漢樓市的反彈。8月起,武漢新房市場将再起風雲。

    [後記]

    内循環經濟、武漢的複蘇反彈、外地購買力湧入,這些最終體現在武漢樓市裡。

    如果沒有其他“黑天鵝”事件,5個月時間,武漢樓市還将持續爆發。

    按照曆年的慣例,下半年的成交量通常是上半年的1.2-1.5倍。這就是樓市的下半年,特别是最後3個月的翹尾行情。

    前不久,武漢提出,社會治理要對标北京,營商環境要對标上海,科技創新要對标深圳,智慧城市要對标杭州。

    在武漢的“十四五”規劃中、加快建設國家中心城市和一線城市、努力打造國際化大都市。

    其中的表述裡,多了一個“一線城市”。

    如果以二線城市标準看武漢,武漢的發展到了天花闆;如果用一線城市看武漢,武漢的發展剛剛起步,相當于5年前的深圳與上海。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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