楊光華:地産的20不惑與5個機會

观点地产网

2020-08-13 20:39

  • 不管風雨何時起,做好自己能做的事,做大自己的市場。

    楊光華 20年,正值青春年華。

    國内的房地産走過20年,像那部電視劇一樣,二十不惑。

    有一年,孫宏斌對王石說,我要做100億。

    王石說,“這是吹牛”。如今,老孫做到了行業第四。

    20年,房地産處于青春期。

    如今,遭遇青春期的煩惱,但未來機會多多。

    一家2000億規模的開發商預言,未來20年,房地産依然被看好。

    也許他手中有魔法球,能看到未來。

    01

    過去20年,是國内房地産的繁榮時代。

    這背後與中國經濟、城市化、城鎮化等關系密切。

    過去20年,我們建設經濟大國,不得不靠房地産拉動。

    房地産業成為經濟的支柱産業。

    未來20年,我們建設經濟強國,則不能再依賴房地産。

    懂得這一趨勢,則能更好理解房地産政策變化。這個大局觀,決定看房地産的高度。

    經濟學家說,隻有房地産的經濟體,沒有未來。沒有房地産的經濟體,沒有當下。

    兩句話中也能看出房地産的地位。

    一位大佬說,貪念大的人,膽子大的人,賺大錢。做開發商的,多是貪性大的人。

    他還說,這群人也是瘋子。在别人不敢的時候,瘋狂拿地擴張。

    最終做大的人,還是能忍的人,遇事冷靜。

    貪、瘋、忍,是過去20年開發商的三個關鍵詞。

    我們要感謝過去的20年。

    20年的經濟大發展,才有今天的大變局。

    我們從勞動密集型,開始向高端制造轉型,這就是我們的後發優勢。

    20年的房地産大發展,才有今天15萬億規模,30%以上的貢獻率。當年的螞蟻,變成今天的大象。

    20年的住宅大發展,才有今天的品質生活。

    02

    有人樂觀,有人悲觀,幾乎每年如此。

    像一枚硬币的兩個面,同時存在。

    未來20年,我們無法預測。但我們确定的是,未來有很多不确定性。

    從外到内,還有很多黑天鵝、黑犀牛。

    上半年,從一線城市,到部分核心二線城市。

    4月份後,剛需與高端市場集中反彈。

    在杭州,萬人搖的樓盤,搖中一套,相當于中了一個百萬大獎。

    在廣州,5000萬的度假别墅,24小時就能下單。40多天賣的房子,是往年一年的量。

    疫情後的瘋狂,是在金融推動下的結構性調整。

    從萬人搖号,到供需兩旺,最終會走到供大于求。

    這次疫情,是很多人的人生停頓點。

    人們停下來問自己,辛苦奮鬥,為了什麼?人生到底要什麼?

    疫情使人停下來思考,開始更多考慮健康與家人。

    一場疫情徹底颠覆很多人的生命觀、生活觀、價值觀與置業觀。

    限制性政策,像熨鬥一樣熨平的波動周期,但旺盛的需求依然存在。

    上半年,各家開發商紛紛在加杠杆。

    下半年,開發商的融資難度加大,将加速銷售回款。

    對買房人來說,依然是買房的機會。

    因為我們看的是未來10年的長周期。

    03

    機會,對開發商來說,還有多少?

    周期就像春夏秋冬,四季輪回。沒有周期,就沒有機會。

    從三五年的周期,到一年的小周期,我們發現房地産的小周期縮短。

    短期内,我認同一個觀點,未來2-3年,房地産處于高波動周期。

    從長周期看,開發商繼續做大,至少有5個機會。

    首先,内循環的機會。

    内循環為主的經濟,還是要靠房地産。

    人們對房地産有很多誤解,比如,房地産不是實體經濟,房地産與科技産業是對立的。

    其實不是。房地産也是實體經濟的重要組成部分,與科技産業不是對立關系。

    其次,人口遷移的機會。

    農民進城、三四線進入二線,二線到一線,以及城市群之間的人口流動。

    這種遷移中,為房地産創造機會。

    第三,城鎮化的機會。

    目前,我們的城鎮化是40%多。

    如果每年增加1%,到60%,至少要20年。這20年就是房地産的機會。

    第四,城市更新的機會。

    舊城改造更新,是一個長期的過程。

    城市持續更新,就能創造房地産開發的機會。

    20年以上的老社區,是不是有第二次更新的機會?

    第五,改善性需求的機會。

    改善性需求将是市場的主流。

    并且改善是沒有終點的,首次改善、多次改善、終極改善等等。

    未來,有錢人退休後,他們有更多的度假、養老等改善需求。

    [後記]

    我們何其有幸,經曆了這20年。

    一本書上說,跑馬拉松是一個自己跟自己較勁的過程。

    如果有一天不較勁了,馬拉松的生活就停止了。

    今年的博鳌房地産論壇上,看到開發商們還在與自己較勁,努力做個好學生。

    讨論資本金融、産業多元化等話題,他們都像跑馬拉松的瘋子。

    20年時間,放在曆史長河裡,不過一滴水。

    但對于一個人來說,人生有多少個20年。

    不管風雨何時起,做好自己能做的事,做大自己的市場。

    多關心産品與服務,少關心政策;多關心業主的滿意度,少追趕規模;多關心消費分層,少盲目多元。

    不能太貪,不做瘋子,學做忍者。當别人都在做房地産+時,是不是要考慮下做減法?

    文|楊光華(地産寫字人) 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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