馮毅成:疫後武漢樓市健康,合理自住要重視窗口期

观点地产网

2020-08-15 14:44

  • 尤其是在雙循環經濟之下,強調經濟流動性的導向之下,房地産到底走向何方?

    馮毅成 在全球疫情以及不确定的外部環境下,樓市将走向何方,武漢房産是否還值得購買?機遇和問題在哪裡?我們在2020博鳌房地産論壇上找到了答案。

    房地産業的機會

    首先值得關注的是全國的樓市在這樣的經濟背景下還有沒有前途?

    尤其是在雙循環經濟之下,強調經濟流動性的導向之下,房地産到底走向何方?

    中國房地産業協會原副會長兼秘書長朱中一指出,中央一直對房地産強調“三穩”和“房住不炒”,但從未提要“打壓”房地産,調控的目的是為了市場平穩健康發展。

    而房地産行業目前的價值和機會,主要有以下幾個維度參考:

    一、城鎮化進度

    國家統計局數據顯示,我國城鎮化率當前為60.6%,即房地産至少還有十年的發展時間。

    旭輝控股董事局主席林中保守預計房地産還有10-15年的發展時間,樂觀估計房地産還有20年時間。

    二、房産貢獻度

    中泰證券首席經濟學家李迅雷指出,房地産在中國經濟中直接貢獻和間接貢獻大概占比30%,禹州集團副總裁張岩說,房地産直接帶動下遊将近50個行業發展。

    雖然不提“經濟支柱”,但房地産在國民經濟中的重要地位不言而喻。

    三、遷移性需求和結構性需求

    人口遷移仍然是房地産的機會。比如人口淨流入最多的是廣東和浙江,尤其是深圳和杭州為代表,兩個城市在疫情之後頻現“萬人搖号”,除了有新房與二手房價格倒挂的投機機會外,更重要的還是人口淨流入。

    房地産最大的需求是遷移性需求。20年前退休的一批人沒什麼錢,商品房市場也不發達。現在退休的一批人是有錢人,所以郊區别墅、養老地産、旅遊地産就迎來了商機。

    由遷移還将帶來結構性需求。這次疫情擠壓出了人們改善生活環境的需求,剛需買房,首改換房,富豪撤離高密度小區……

    四、周期性與城市群

    著名經濟學家樊綱說,當下房地産調控“限”的主要對象就是遷移人群。

    把周期波動盡量壓平,這樣在機會來臨時不會走得太快太猛,危機來臨時也不會太慘太冷,這樣才會讓行業更加持久平穩向上發展。

    另外,在城市群趨勢下政府将加快公共服務一體化、均等化,這些都是房地産的機會。

    浙報傳媒地産研究院院長丁建剛表示,最近全國範圍内除了對深圳市場的投機熱潮出了一記重拳外,再無其他消息。沒有消息,是當前樓市最好的消息。

    在外部環境帶有極大的不确定性下,我們對房地産應持有謹慎而樂觀的态度。

    疫後,武漢樓市健康

    武漢樓市目前是什麼狀況?先來看今年的成績單。

    今年截至8月11日,武漢新房(本文“新房”定指“新建商品住房”)成交71533套,其中上半年成交43644套,7月份成交超2萬套。

    截至6月底,已批預售尚未網簽的商品住房為17萬套,這就是新房市場的半年庫存。

    今年上半年熱點城市住宅項目套總價中位數較去年對比,武漢上漲約4%,排在13位。

    而在2020H130個城市樓盤總價統計中,武漢以160萬元排在全國16位。

    以上數據反映出幾個問題:

    第一,從武漢近5年的新房銷售統計均值看,每年大概在22萬套。近些年長期位列全國銷量前三甚至榜首。

    我在疫情期間研判過,今年武漢全年新房銷售預計在13-14萬套。上半年受災嚴重,僅僅銷售4.3萬套。但自4月8日全市解禁後,行情迅速升溫。

    成交統計具有滞後性,7月份武漢銷售超過2萬套主要得益于上半年的行情。而8月在12日之前成交近7千套,也能夠說明市場的持續性。

    按此推算,全年新房成交13-14萬套不是難題。

    第二,武漢房價穩中有升,漲幅既控制在紅線内,也處于全國十幾名,屬于既有前途,又不會因“上漲過快”被點名的檔次。

    第三,新房備案價略微上漲的好處是,既能夠給市場參與者(買賣雙方)信心,同時也能夠為橫盤階段的開發商帶來一定的操作空間,如必要的讓利優惠等。

    從市場效果看,武漢樓市健康良好,行業管理穩健而高明。

    武漢樓市的前景:産業與人口

    過去健康是否意味着将來一定有前景?在武漢購房,需要清晰地了解城市的前景和購房的必要性。

    先看城市的前景。經濟有前途,樓市才有未來。需要從人口、供應、金融、産業、宜居價值等維度判斷。

    第一,人口紅利。

    1、常住人口。武漢1108萬常住人口,加上流動人口,龐大的人口基數将帶來巨大的遷移性需求和結構性需求。

    2、短期淨流入。武漢110萬大學生尚未返校,這是年輕消費力。

    将近占據全市人口十分之一的大學生群體,是年輕活力主力軍,是城市進步的推動者,是循環經濟的主力軍。

    《2019年主要城市常住人口增長數量》顯示武漢位列13,杭州第一,深圳第二。

    在某種程度看,武漢人口平穩健康流入,不會造成短期蜂擁而入,否則會形成擠出效應,不利于樓市“三穩”工作推進。

    3、長期淨流入。武漢在湖北省内具有強大的虹吸效應,又是中部中心城市。人口淨流入是城市不斷擴張的主要動力之一。

    第二,供應量。

    根據武漢市房管局公布的《武漢市住房發展規劃(2020年-2022年)》,計劃三年新增新房

    50.7萬套。

    而2019年底庫存新房将近16.28萬套,按照估計,剔除掉延遲網簽的部分房源,起碼還有14萬套。

    如此來看,供應量較大,能夠穩定市場。

    第三,金融與産業。

    1、武漢上半年從金融、行政等手段幫扶房企,保障了市場的安全。

    2、上半年“國家隊”和外來企業馳援武漢,(不完全統計)給武漢投資5000億托底經濟。

    3、2019年,武漢GDP已經突破1.6萬億,這就是武漢的經濟基礎和規模,一旦滿血複活,昔日雄風将再現。

    武漢産業鍊完備,人才儲備充足,擁有發展5G、大健康等新興産業的優勢和既定的經濟基礎與規模,這就是武漢的未來。

    一旦經濟轉速起來,武漢很快将迎來新一輪的升溫。

    第四、城市宜居價值。

    2019年的軍運會,讓武漢基礎建設全線升級;

    2020年的新冠疫情,讓武漢的公共管理與服務水平提升。

    這次博鳌房地産論壇期間,不少朋友對我表示,武漢已經成為全球最安全的城市。盡管全球第一輪疫情尚未結束,但即使今後再面對疫情沖擊,武漢的防控能力足以達到優秀的水平。

    這些就是一座城市重要的宜居價值。

    合理自住購房的窗口期

    目前,對于合理需求的購房者來說是重要的窗口期。

    疫情期間我研判過,目前的市場一定是保剛需、促改善、抑投資。

    前面提到過武漢三年的新房供應計劃,以及當前的人口流入情況。從供需兩端看是平穩健康,這就是一次合理自住購房,合理改善換房的窗口期。

    這個時期有幾個特點。

    第一,經過疫情,剛需群體深刻意識到自住空間的重要價值,改善群體意識到生命健康是最高生活品質。這些需求都被疫情擠壓釋放了出來。

    第二,由于前期拿地成本較高,售價較平,轉速不快,目前階段開發商的利潤很薄。為了應對新階段,開發商越來越重視現金流,不少企業都是薄利多銷,甚至平價促銷。

    第三,中心區域的樓盤在經曆長期沉寂後也紛紛入市,這些産品在疫情之後反響強烈。

    華夏新供給經濟學研究院院長賈康表示,中心區域的好物業天然具有壟斷的屬性,一定是頂級富豪去争奪的對象。隻要這座城市的經濟還有上揚的空間,這套物業就有價格支撐。

    第四,以家庭為單位兩套房都屬于合理範圍。

    剛需家庭有長期剛性生活需求,如買房結婚、小孩上學、家人就業等,需要有一套安全生活空間,這些需求長期穩定,變數較小。

    因此在經濟平穩環境下越早買房越好,安居才能樂業,唯一一套住房在中短期内幾乎不存在換手換房的操作可能,即少考慮投資換手的漲跌。

    第五,現在全國政策穩定,特别是武漢沒有具體的調控消息,這是最好的消息。從以往案例包括這次深圳的新策看,大多數調控加嚴,剛需都難以從中受惠,有些時候會出現“誤傷”。

    因此,要珍惜當下的環境。

    第六,近年,武漢房價平穩漲速慢,城市GDP上漲速度遠超房價,而大量基建都在開工,接下來幾年将迎來城市紅利兌現的高峰期。在此環境下,以長期主義看待購房必将讓合理自住需求者長期獲益。

    換句話說,因為房地産單個樓盤從拿地到賣房速度過快,開發商很難從價格中收獲城市紅利,而這恰好是購房者的機遇。

    結束語

    購房,無論是買100萬的産品還是1000萬的産品,都是每個家庭的大事。

    不同群體的需求、資金、經驗不同,但都需要以較為全面的視角,從深度、高度、遠度、廣度去理性分析。

    樓市買賣雙方需要的最根本的媒體價值,是具有高度公信力下的專業意見。

    買錯一套房,可能會葬送一個家庭幸福。

    賣錯一個盤,可能會讓一家企業翻船。

    當前階段需要以長期主義慎之又慎,我願與大家一道成為時間的朋友。

    馮毅成,武漢房研社社長,樓市研究大V《主編筆記》總編輯,武漢市房地産開發協會專家顧問

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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